איך אפשר לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה כשבבעלות בן הזוג יש כבר דירה?

איך אפשר לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה כשבבעלות בן הזוג יש כבר דירה?

הפרדה רכושית

נקודת המוצא היא שזוג נחשב כ"תא משפחתי אחד" ולכן אם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, והשני רוצה לרכוש דירה, הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעורים הגבוהים של מי שבבעלותו יש כבר דירה, גם אם עבור הרוכש זוהי דירתו הראשונה.

אולם, לכלל זה יש יוצאים מן הכלל.

למשרדנו הגיע זוג נשוי אשר ניהל הפרדה רכושית מלאה, דהיינו, לכל אחד מבני הזוג היה חשבון בנק בבעלותו בלבד, כל ההכנסות שלו הופקדו לאותו חשבון, נכסיו היו רשומים על שמו בלבד וההוצאות המשותפות היו משולמות על ידם במשותף. ברשות הבעל היתה דירה שנרכשה על ידו בשנת 2004 טרם הנישואים בין בני הזוג.

האישה פנתה אלינו מכיוון שרצתה לרכוש דירה כרוכשת יחידה ולשלם מס רכישה בשיעורים הנמוכים, בדומה לסכום המס המשולם על ידי רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים.

ראוי לציין שתחום מיסוי מקרקעין הינו מורכב ועובר שינויים רבים ותכופים ולכן לפני שמבצעים עסקה כלשהי, כדאי לקבל יעוץ משפטי מתאים.

כחלק מהטיפול בתיק, בדקנו את ההפרדה הרכושית הספציפית שנעשתה בפועל בין בני הזוג ובדקנו את התאמתה לדרישות החוק והפסיקה.

במסגרת הייעוץ המשפטי שניתן לבני הזוג עמדנו על נקודות חשובות שחשוב להכיר ולקחת בחשבון בטרם ביצוע העסקה:

ס' 9 (ג1א) (2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע לענין רוכש אחד: "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד".

דהיינו, נקודת המוצא בחוק היא שבעל ואישה הגרים יחדיו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים יחשבו כרוכש אחד.

רבים טועים לחשוב כי בפסק דין פלם ובפסק דין הרטום נקבעה הלכה לפיה חזקת התא המשפחתי אשר קבועה בחוק הינה חזקה חלוטה ובלתי ניתנת לסתירה (דהיינו שזוג נשוי נחשבים כתא משפחתי אחד ולא ניתן להוכיח אחרת).

אך מדובר בחזקה הניתנת לסתירה ובעזרת הצגת הסכם ממון היוצר הפרדה רכושית ועמידה במבחנים שנקבעו בפסיקה לענין הפרדה רכושית ניתן לסתור את החזקה.

בפסק דין רפפורט דובר על בעל ואישה שהיתה בניהם הפרדה רכושית מלאה בכל הנוגע לרכוש השייך לכל אחד מהם לרבות לגבי דירותיהם. לפי ההסכם, הדירות של האישה (שנרכשו על ידה בטרם נישואיה) – שייכות לה בלבד, ואילו דירתו של הבעל (שנרכשה על ידו בעת שכבר היה נשוי) – שייכת לו בלבד. שלטונות מיסוי מקרקעין הוציאו לבעל שומת מס רכישה אשר בגדרה נקבעו שני חישוב מס לצורך חישוב מס הרכישה – חישוב אחד העניק פטור מתשלום מס רכישה עבור מחצית מחיר הדירה ואילו החישוב השני קבע כי בגין רכישת המחצית השנייה של דירת הבעל ימוסה הבעל במס רכישה לפי חישוב המתייחס ל "רוכש דירה שניה", מאחר ולאישה היו 2 דירות בבעלותה.

הבעל הגיש השגה על השומה וזו נדחתה ומשכך הוגש ערר. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קיבלה את הערר ופסקה כי החזקה בסעיף 9 לחוק הינה חזקה אשר ניתנת לסתירה (דהיינו בני הזוג יכולים להוכיח כי אין להתייחס אליהם כרוכש אחד).

לענין דרך ההוכחה חשוב להכיר את פסק דין שלמי שם קבע ביהמ"ש אמות מידה כדי לבחון האם ניתן לסתור את החזקה:

  • האם קיים הסכם ממון שלפיו קיימת בין בני הזוג הפרדה רכושית;
  • האם בני הזוג נוהגים עפ"י ההסכם בפועל;
  • בין השאר יש לבחון: לאיזה חשבון מגיעים דמי השכירות מהנכס הקיים, מי נהנה מהנכס הקיים בפועל, מה מקור הכספים מהם עתידה להירכש הדירה ועוד.

במקרה של הלקוחה שלנו הצלחנו להוכיח כי החזקה נסתרה שכן מתקיימת הפרדה רכושית מלאה בינה לבין בעלה ולכן הדירה שנרכשה על ידה הינה בבעלותה בלבד ולפיכך, היא שילמה מס רכישה בשיעור המתייחס לרכישת "דירה יחידה".

אנו נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן