השאלה הנשאלת היא – מהי אחריותו של עורך-הדין המנהל את העסקה כלפי בעלי הזכויות "האמיתיים" במצב זה ?
שאלה זו עלתה בפרשה שנדונה והוכרעה בבימ"ש המחוזי (מחוז מרכז) במסגרת ת"א 50968-03-14 ז'ק רוט נ' לשכת רישום מקרקעין נתניה ואח'.
בפרשה, זהותו של בעל מקרקעין בנתניה, שהוא תושב ואזרח בלגיה, נגנבה בתרגיל עוקץ שהתבסס על טעות במרשם המקרקעין.
המתחזים גילו כי המקרקעין "נטושים", והחליטו לזייף את זהותו של בעל המקרקעין ולמכור אותם.
בעל המקרקעין גילה זאת לתדהמתו כשניסה למכור את המקרקעין בעצמו, וגילה שהם נמכרו זה מכבר והחלו לבנות עליהם בית שנמצא, בזמנו, בשלבי בנייה סופיים.
ביהמ"ש בהכרעתו דן במספר היבטים בפרשייה הנ"ל, אך מעניינת במיוחד קביעת בימ"ש לעניין האחריות לגניבת הזהות ומכירת הקרקע על-ידי המתחזה, בכל הנוגע להיקף אחריותם של עורכי-הדין שטיפלו בעסקה כלפי בעל הזכויות האמיתי במקרקעין.
ביהמ"ש קבע כי עורכי-הדין שטיפלו בעסקה נושאים במרבית האחריות למכירת הזכויות במקרקעין על-ידי המתחזה, מכיוון שהפרו את חובת הזהירות שהייתה להם כלפי בעל הזכויות לברר באופן מעמיק ויסודי את זהותו של מוכר המקרקעין, ובפרט כשמדובר בתושב זר ובאדם שהם אינם מכירים.
חובת הזהירות שהופרה התבססה על תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, ובפרט על תקנות 14 ו-16, העוסקות בחובתו של עורך-הדין לזהות את הצדדים לעסקה.
ביהמ"ש מצא שעורכי-הדין בפרשה לא הצליחו לזהות את סימני האזהרה הרבים שהיו אמורים לעורר את חשדם (הפרשי זמן לא הגיוניים בין התעודות שהוצגו, תמונות זהות למרות שהתעודות היו בהפרש של 16 שנים, מספר טלפון של מדינה שונה מהנטענת ועוד), ולכן הפרו את חובת הזהירות כלפי בעל הזכויות במקרקעין, ועליהם לפצותו.
המסקנה המתבקשת הינה שעורכי הדין נתפסים כמונעי הנזק הזולים ולכן נדרשים להיות ערניים ולערוך בדיקה קפדנית כדי לוודא בנסיבות כאלה (קרקע נטושה או שאינה תפוסה שרשומה על ידי בעלי זכויות שאינם מתגוררים בארץ) שאין תמרורי אזהרה ביחס למסמכי הזיהוי שמציגים להם הצדדים בעסקה, וכך יוכלו להימנע מחבות בנזקים ולמנוע מקרים מצערים.
מעבר לכך, המלצתנו לאור הפרשה האמורה, בנוסף לפרשיות דומות נוספות, שזו לא רק זכות, כי אם חובה של ממש, להיוועץ בעורך דין שהינו בעל ניסיון ורקע בסוג כזה של עיסקאות, שמזהה נורות אדומות מראש. מעבר לכך, גם על המתעניין בעיסקה כזו, ישנה אחריות שאם הנסיבות נראות חשודות (קרקע שעומדת למכירה על ידי תושב זר במחיר נמוך משמעותי ממחיר השוק ועוד …), ובמקרה כאמור ממומלץ לפנות לעורך דין בעל רקע וניסיון מוכח בעיסקאות כאלה שמכיר ויכול לזהות את המוקשים מראש ולא בדיעבד, והכל כדי להימנע ממצב, בו הרוכש שם כספו על קרן הצבי …