האם מחסן ייחשב "דירת מגורים" לצורך חישוב מס לינארי?

האם מחסן ייחשב "דירת מגורים" לצורך חישוב מס לינארי?

מיסוי מקרקעין כיצד מחשבים את מס השבח

בלא מעט מקרים, אנשים נוהגים להשתמש בנכס המקרקעין שלהם, שלא בהתאם להיתר, והשאלה שעולה, היא איך זה משפיע על מיסוי המקרקעין של העסקה בעת מכירת הנכס ?

כידוע, במקרה של מכירת נכס, משולם מס שבח הוא על מס על הרווח שנצבר לדירה, כלומר משולם מס בשיעורים  משתנים (תלוי בתקופת הבעלות בנכס) בגין ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה למחיר הרכישה  שלה.

הרי נכס שמוגדר כ"דירת מגורים" זכאי להטבת מס, במקרה של מכירה (כמו חישוב לינארי) או אף לפטור מוחלט במקרה של מכירה (למשל, במקרה של מכר דירה מוגרים יחידה, בתנאים מסויימים)

אחד המקרים היותר שכיחים בנסיבות כאמור, הוא מקרה בן נכס שמוגדר כ"מחסן" לפי הדין (חוק התכנון והבנייה), משמש בתור דירה לכל דבר, כולל הצבת מתקנים (כמו שירותם, מקלחת, מטבח ועוד) שישמשו אותו לצורך מגורים בפועל, זאת ללא שינוי ברשויות על מנת שיוגדר כדירת מגורים כהלכה ולא כמחסן.

במקרה של מכירת הזכויות בנכס, האם בעל הנכס יוכל להינות מחישוב מס מופחת בהתבסס על הוראת סעיף 48 (ב2(1) לחוק מיסוי מקרקעין (הידוע כ"חישוב ליניארי"), סעיף זה קובע כי אם המוכר מכר דירת מגורים ששימשה בעיקר למגורים,  הוא יהיה זכאי לחישוב מס מופחת של 25%, בהתחשב בחלק יחסי לפי הבעלות בנכס שלפני המועד הקובע (יום 1/1/2014) ולאחריו.

במקרים כגון אלה, לרשויות המס יהיה אינטרס ברור ומובהק לטעון כי המוכר אינו זכאי לחישוב המיטיב כאמור, מאחר והמדובר בכלל במחסן ולא בדירה, למרות המצגים של המוכר.

סוגיות כאמור נדונה מעת לעת בפסיקה ובדיוני במסגרת ועדות הערר מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי.

אמנם, לפי הפסיקה אם השימוש בנכס למגורים מותר על פי הדין ויש בו מתקנים מתאימים כגון מקלחת, מטבח וכיו"ב הנכס, זה ייחשב כדירת מגורים לפי החוק (גם אם בסופו של יום לא גרו בו בפועל).  אולם, וכאן הדגש, נקבע שאם השימוש בנכס לא מותר על פי הדין אפילו אם קיימים בו מתקנים מתאימים כפי שצוינו לעיל, הוא לא ייחשב דירת מגורים לצורכי מיסוי מקרקעין, במקרה של מכירה.

כלומר, אין זה משנה שהשתמשו ב"מחסן" כ"דירת מגורים". מה שיחייב בפועל היא השאלה באם הדירה בהתבסס על הדין וההוראות התכנוניות מגדירים אותה ככזו.

המדובר בסוגייה חשובה, שחשוב לתת עליה את הדעת בטרם ביצוע עיסקה, ולעיתים בפעולות יחסית פשוטות, בנסיבות מסויימות, ניתן ורצוי להתייעץ מראש, כך שבאמצעות ביצוע פעולות מסויימות, בהחלט אפשר לחסוך בתשלומי מיסים, וכמובן, להימנע מתאונות מס …

 

 

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

 

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

פירוק שותפות עסקית / סכסוך שותפים – המדריך המלא 2023

יש לכם סכסוך עם השותף/פים? לפני שיוצאים לדרך ומחליטים על פירוק השותפות חשוב לדעת מהו התהליך, מהן האפשרויות ומהן ההשלכות.

קראו עוד...

טל רכניץ

ינואר 8, 2023

רכישת חברה – רכישת עסק קיים – המדריך המלא 2023

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעבירים לרכוש חברה או עסק קיים.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 2, 2023

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2023

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633 או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן