היבטי שכירות בהסכם זיכיון – מי המחזיק בנכס?

היבטי שכירות בהסכם זיכיון – מי המחזיק בנכס?

דמי ניהול בקניון

לאור הפופולריות של הפיתוח העיסקי באמצעות יצירת רשתות וזכיינות, בתחומים שונים, שמהותן מתן הרשאה להשתמש במותג ובשיטת ייצור, שיווק ומכירה של עסק קיים שכבר צבר מוניטין, עולה גם השאלה, של מי זכויות החזקה בנכס בו פועל העסק, האם של הרשת (המזכה) או של המפעיל (הזכיין)? לכך יש היבט לא פחות חשוב, והוא הסכם השכירות בו יפעל הנכס.

חשוב להבין, כי למיקום הנכס יש חשיבות רבה להצלחה. מצד שני, מיקום הנכס, יכול להיות סיבה משמעותית, גם לאי הצלחת העסק.  מעבר לכך, משנמצא מיקום, הדבר כרוך בהשקעה כספית לא מבוטלת, שנעה בין עשרות אלפי ₪, עד למיליוני ₪ (הדבר תלוי באופי העסק, גודלו ומיקומו).

בנסיבות אלה, לגבי מיקום הנכס, נשאלת השאלה, למי הוא שייך ?

בהסכם שכירות של זכיין, יש למעשה 3 צדדים להסכם :בעל הנכס (המשכיר), הזכיין, והרשת.

התשובה לשאלה, מי הוא השוכר, היא בעלת חשיבות אדירה.

האמור לעיל מקבל משנה תוקף, מאחר וישנם מצבים, בהם המיקום, הוא חשוב ובעל ערך כלכלי, אף לא פחות מהזיכיון עצמו, ובהנחה שזהו המצב, במקרה שהיחסים בין הזכיין לרשת עולים על שירטון, יהיה מאבק, מי נשאר בנכס ורשאי להמשיך לפעול משם …

מצד שני, במקרה של כישלון העסק, והרצון להביא את השכירות לסיום בהקדם ככל הניתן, מבחינת בעל הנכס, מי אחראי מולו לחובות וההתחייבות עד לתום התקופה, הזכיין או הרשת ?

על פניו, בעל הנכס, יעדיף שיהיו להסכם השכירות מולו, שני הצדדים: הן הרשת והן הזכיין. יש לכך חשיבות, במקרה של הפרת ההתחייבויות מצד המחזיק בנכס, כך שיהיו לו יותר "כיסים" להיפרע מהם. אולם, במקרה שבמישור היחסים מול בעל הנכס, הכל מתנהל כשורה, והמחזיק בנכס עומד בכל ההתחייבויות, אך נוצרת מחלוקת בין הרשת לזכיין (טענות שהזכיין מפר את הוראות הזיכיון, מטעמים של אי הפעלת העסק בניגוד להוראות הסכם הזיכיון וכיו"ב), האם בעל הנכס יכול וצריך לנקוט עמדה, מי ייוותר כשוכר יחיד שלו ומה המשמעות של כך ?

מבחינת הרשת, היא תרצה מקסימום שליטה ומינימום התחייבות. קרי, היא תוגדר כבעלת זכויות החזקה בנכס, ובכל רגע נתון תדרוש לשמור על גמישות לתפוס חזקה בנכס ולהוציא את הזכיין, כשעד לאותה נקודה, היא תבקש ליצור מצב בו הזכיין יישא באופן בלעדי בכל העלויות השוטפות (שכירות, ארנונה, רישוי עסק וכיו"ב), ויעמיד ממקורותיו הכספיים העצמאיים את מלוא הערבויות שבעל הנכס, ידרוש. מה המשמעות של כך, במקרה של מחלוקת בין הזכיין לרשת ? אם עצם העובדה שהזכיין הוא זה שנושא בתשלומים השוטפים ומעמיד את הערבויות לבעל הנכס, לא יוצרת חזקה מכללא מול בעל הנכס, לפיו הוא בעל זכויות החזקה בנכס ?

מבחינת הזכיין, הוא למעשה זה שנושא בכל הסיכונים ולכאורה עלול להיוותר ללא כלום. הזכיין אמור לשאת בכל העלויות, יכול ליצור עסק מצליח במיקום נהדר (בין אם הוא זה ש"בחר" את המיקום, והרשת רק אישרה אותו, ובין אם הרשת היא זו שמצאה את המיקום והזכיין שמפעיל את המקום, קיבל את המיקום כעניין נתון), ובמקרה של מחלוקות לגיטימית שעלולה להיווצר עם הרשת, הוא עלול להיוותר, ללא הזיכיון וגם ללא זכות החזקה בנכס, ואז כל ההשקעה ופרי עמלו יורדים לטימיון בבת אחת … האם הוא יכול להשלים עם מצב כזה ?

לכן, להיבטי השכירות בהסכמי זיכיון יש משמעות רבה. בהתקשרות בין זכיין לרשת, נוטים להתמקד בהסכם הזיכיון, והתנאים המסחריים, אך נותנים פחות תשומת לב להיבטי השכירות של הנכס ממנו יפעל העסק. להסכם השכירות יש משמעות רבה, וההתייחסות לכך, היא תלויות נסיבות, ומאיזה נקודת מבט בוחנים את הדברים. אם מסתכלים על הדברים מנק' מבט נפרדת של כל אחד ואחד משלושת הצלעות של המשולש הזה (בעל הנכס, הרשת והזכיין), יש למעשה לכל מהם, אינטרסים שונים, ודרכים שונות להגן על האינטרסים שלו, ולמזער סיכונים מבחינתו. לכן, חשוב מאוד להיוועץ על בעל מקצוע עם ניסיון בתחום, שיוכל להאיר לכל אחד מהצדדים, את המצב לאשורו, לבאר לו את הדברים מבחינת סיכון מול תועלת, וליצור מנגנונים שימזערו מבחינתו את הסיכונים.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן