תוכן עניינים

העברה ללא תמורה של נכס – דירה במתנה – המדריך המלא 2023

העברה ללא תמורה

מבוא

עסקאות נדל"ן הן צעד כלכלי דרמטי. עבור רובנו זה משהו שמרחש פעמים בודדות בחיים ואלו העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנעשה.

מדינת ישראל בכלל ושוק הנדל"ן בפרט הם עתירי בירוקרטיה, מיסים ותהליכים שאינם ידידותיים כלל לאדם מן היישוב. המלכודות עלולות להסתתר בכל מקום.

אפילו אם אתם נעזרים בעורך דין, שאתם סומכים עליו מאוד (וטוב שכך), חשוב שתבינו במה מדובר, לאן אתם הולכים, ומה מצפה לכם.

מטרתי במדריך המקיף הזה, לצייר עבורכם את המפה שתוביל אתכם צעד צעד, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ולקבל החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

מדוע אנשים מעבירים נכס ללא תמורה?

הסיבות להעברת נכס ללא תמורה הן רבות ומגוונות.

במקרים רבים, מדובר ברצון של המעביר לבצע תכנון מס. מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת (או בית מגורים אחד) לא זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים.

בנוסף, מי שבבעלותו דירת מגורים (או בית מגורים) ורוכש דירת מגורים נוספת, משלם מס רכישה גבוה משמעותית ביחס למי שרוכש את דירתו הראשונה.

מהטעם הזה, קיים תכנון מס נפוץ, שלפיו, טרם ביצוע העסקה (מכירת אחת מדירות המגורים או רכישה של דירה נוספת) מעבירים דירת מגורים אחת (או יותר) לילדים / להורים – כל זאת, על מנת לחסוך במס השבח / מס הרכישה בעת העסקה שמעוניינים לבצע.

כמובן, שהעברת הנכס במתנה צריכה להיות אמיתית, אחרת, המעביר והמקבל, חשופים לטענה כי מדובר ב"עסקה מלאכותית" מצד רשויות המס.

סיבה נפוצה נוספת לביצוע ההעברה ללא תמורה היא רצון של המעביר לעשות חלוקה של רכושו עוד בחייו וטרם פטירתו, על מנת למנוע סכסוכים עתידיים בין יורשיו או על מנת להבטיח למקבל כי הנכס יועבר אליו באופן יותר וודאי (בהשוואה להעברתו במסגרת צוואה, לאחר הפטירה של המוריש).

בדיקות מקדמיות לפני העברה ללא תמורה

לפני שמבצעים ההעברה ללא תמורה צריך לבצע כמה בדיקות:

כמה שווה הדירה?

למה זה בכלל חשוב? זה חשוב מכיוון שגובה מס הרכישה שישולם נגזר משווי הדירה.

אמנם, העברה ללא תמורה בין קרובים מחוייבת רק בשליש ממס הרכישה הרגיל שהיה משולם בעסקה בתמורה מלאה, אולם גם את המס המופחת מחשבים על בסיס שווי הדירה.

חשוב לדעת שרשות המסים בודקת את כל העסקאות המדווחות. בין היתר הם בודקים האם השווי המדווח הגיוני ותואם את מחירי העסקאות שנעשו בסביבה. אם מדווחים לרשות המסים על שווי נמוך מדי הם עלולים שלא לקבל את השווי המדווח ולהוציא שומה לפי מיטב השפיטה.

האם הדירה רשומה על שמכם בטאבו?

לעיתים קרובות הרוכשים של הדירה לא מוודאים שהדירה שרכשו נרשמה על שמם בטאבו, אחרי ששילמו את כל התמורה בעדה וקיבלו את החזקה בה. עורך הדין שייצג אותם בעיסקה הזניח את הטיפול בעניין, לא רשם את הדירה על שמם והרוכשים כלל לא מודעים לכך.

כשאותם רוכשים מחליטים לבצע ההעברה ללא תמורה, הם מוציאים נסח טאבו ומגלים שהדירה לא רשומה על שמם אלא על שמותיהם של המוכרים שמכרו להם את הדירה לפני שנים.

הדבר עלול לקרות גם בעסקאות מתנה – הדירה התקבלה במתנה מהורה או בן משפחה אחר ועורך הדין שטיפל בכך לא השלים את העסקה ולא רשם את הזכויות על שם המקבל.

לכן, הבדיקה הראשונה והבסיסית שיש לעשות היא להוציא נסח טאבו ולוודא שהדירה רשומה על שם המעביר בלשכת רישום המקרקעין.

נסח טאבו ניתן להוציא בקלות, באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים לאחר תשלום אגרה.

אם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן – ייתכן שהזכויות עדיין לא נרשמו על שם המעביר היות שטרם הושלם הטיפול ברישום הזכויות על ידי עורך הדין של הקבלן.

במקרה זה, צריך לפנות אל הקבלן / אל עורך הדין של הקבלן ולבקש "אישור זכויות", המאשר כי הדירה של המעביר.

במקביל צריך לבקש ממנו את "נוהל העברת הזכויות", המפרט מה הפרוצדורה הדרושה כדי לבצע העברת זכויות בדירה בספרי הקבלן, וכן להבין האם נדרשות עלויות מיוחדות במקרה של העברת הזכויות הדירה (המעוגנות בהסכם רכישת הדירה שנעשה בעבר).

אם הדירה רשומה בספרי רשות מקרקעי ישראל יש צורך להזמין מהרשות "אישור זכויות". את הזמנת האישור ניתן לבצע באמצעות אתר האינטרנט של הרשות.

האם רשומה על הזכויות בדירה משכנתא או הערת אזהרה מגבילה אחרת?

אם המעביר לקח משכנתא ועדיין לא סיים לשלם אותה – אזי, מן הסתם, בנסח הטאבו נמצא משכנתא הרשומה ביחס לזכויותיו.

אולם, לעיתים, גם אם המעביר סיים לשלם את המשכנתא לפני שנים רבות, הבנק לא ביטל את הרישום אודות המשכנתא מהנסח והמשכנתא עודנה רשומה ביחס לזכויות המעביר.

במקרה כזה, צריך לפנות לבנק ולבקש ממנו לטפל בסילוק המשכנתא.

פרט למשכנתא, המעביר עלול למצוא עיקול (לרשויות המדינה או לנושה שפתח תיק הוצאה לפועל), הערות שונות (כגון הערה בגין מבנה מסוכן בשל דרישת הרשות המקומית לתקן ליקויים בבניין, הערות על חריגות בנייה, הערות על תיקים של תכנון ובנייה ועוד ועוד).

כמובן, שלפני שמבצעים ההעברה ללא תמורה צריך לבדוק את מהות ההערה, האם היא מונעת העברת הדירה למקבל, האם יש צורך לטפל בהערה ובאיזה אופן.

מה עושים עם המשכנתא?

אם לקחתם הלוואה לרכישת הדירה (או לכל מטרה אחרת) שכנגדה שיעבדתם את הדירה, תצטרכו לפרוע את ההלוואה או לקבל את הסכמת הבנק לביצוע ההעברה ללא תמורה.

הבנק לא חייב להסכים והפרוצדורה לוקחת זמן.

כדאי לברר מראש מול הבנק האם ניתן יהיה לקבל את הסכמתו לההעברה מכיוון שאחרת לא ניתן יהיה להשלים את רישום העברת הזכויות על שם המקבל.

המסים וההוצאות הצפויות

בהתאם לניסוח הרחב של חוק מיסוי מקרקעין, הרי שכל הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה, בין בתמורה ובין ללא תמורה היא "מכירה" שהחוק חל עליה ולכן מהווה אירוע החייב במס.

יחד עם זאת, ישנם מספר מקרים מסוימים שבהם על אף שמדובר באירוע מס, המחוקק הכיר בנסיבות המיוחדות של אותם מקרים והעניק פטור מלא או חלקי ממס שבח וממס רכישה לצדדים לעסקה.

בדיקת המיסים הצפויים – מס שבח

העברה של נכס במקרקעין במתנה (ללא תמורה) מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. הפטור מתאפשר בהעברה ללא תמורה של כל נכס מקרקעין (ולא רק בדירת מגורים).

כמו כן, העברה במתנה של דירת מגורים מיחיד לבן זוגו (לרבות ידוע בציבור) המתגורר עימו ומנהל עימו משק בית משותף לפחות שנה לפני יום העסקה, פטורה ממס שבח.

באופן מעשי, מקבל המתנה נכנס לנעליו של נותן המתנה, לעניין המס. כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס שקיבל במתנה הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה שבה החזיק בנכס נותן המתנה.

אם עשו מקבל המתנה ונותן המתנה שימוש בפטור ממס שבח ביחס להעברה ללא תמורה בין קרובים, כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל במתנה, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של הנכס על ידי נותן המתנה.

הפטור ממס שבח בגין עסקת מתנה בין קרובים מותנה במספר תנאים מצטברים:

הפטור יינתן רק בעיסקה שהינה ללא תמורה דהיינו שמקבל המתנה לא שילם תמורה כלשהי עבורה בין בכסף ובין בשווה כסף.

בהקשר זה יצוין כי מתן שתיים או יותר מתנות בו זמנית, דהיינו שנותן המתנה המעניק נכס אחד מקבל ללא תמורה ממקבל המתנה נכס אחר, איננו מהווה מתנה אלא עיסקה בתמורה החייבת במס (שכן בעצם מדובר בעסקת חליפין – נותן המתנה מעביר נכס אחד ומקבל במקומו נכס אחר). אין פירוש הדבר שמקבל הנכס במתנה לא יוכל אף פעם לתת מתנה למי שממנו קיבל את הנכס. אולם, על העיסקה שבה מקבל המתנה נותן במתנה נכס אחר למי שממנו קיבל את הנכס הראשון במתנה להיות מנותקת לחלוטין מהעיסקה המקורית (העסקה שבה ניתן במתנה הנכס הראשון). אלמנט הזמן במקרה זה משמעותי. ככל שבין שתי עסקאות המתנה יחלוף פרק זמן גדול יותר, כך יקל לשכנע את שלטונות מס שבח שאין מדובר בעסקאות שהן בעצם חליפין אלא בשתי מתנות אמיתיות שאינן קשורות זו בזו.

על נותן המתנה ועל מקבל המתנה להיות יחידים (דהיינו אנשים בשר ודם), להבדיל מחברה, שותפות, עמותה, אגודה שיתופית או כל סוג אחר של תאגיד, שהינו יציר החוק.

על מקבל המתנה להיות "קרוב" של נותן המתנה, למעט איגוד שבשליטתו.

מי יחשב כ"קרוב" לצורך פטור זה? קרובים לנותן המתנה יחשבו בן / בת זוגו; הוריו או הורי הוריו או צאצא או צאצא של בן/בת זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;

מי לא יחשב כ"קרוב" לצורך פטור זה? כל קרוב משפחה שאינו מצוין באופן מפורש בהגדרת החוק כ"קרוב".

בהתאם לפרשנות העולה מפסק דין עליזה לבנון ידוע/ה בציבור יחשב כ"קרוב" של נותן המתנה הן לעניין הפטור הכללי בהעברת נכס מקרקעין במתנה מיחיד לקרובו, והן בנסיבות המתאימות, ביחס להעברת דירת מגורים מיחיד לידוע בציבור המתגורר עימו ומנהל עימו משק בית משותף לפחות שנה לפני יום העסקה.

בדיקת המיסים הצפויים – מס רכישה

בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה בעסקת מתנה (העברת נכס ללא תמורה) בין קרובים ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה – יש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה, אם היה מדובר בעסקה בתמורה מלאה בין שני צדדים שאינם קרובים.

אם נעשות עסקאות של מתן שתיים או יותר מתנות בו זמנית, דהיינו שנותן המתנה המעניק נכס אחד מקבל ללא תמורה ממקבל המתנה נכס אחר, העסקאות לא תחשבנה כמתנות המזכות את מקבלי המתנה במס רכישה מופחת אלא עסקאות בתמורה החייבות במס רכישה מלא.

מי הוא "קרוב" לעניין ההקלה הזו במס רכישה?

יש לשים לב שרשימת הקרובים לעניין ההקלה במס רכישה אינה זהה לרשימת הקרובים לעניין הפטור ממס שבח. קרובים לעניין מס רכישה הם בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות של נותן המתנה;

העברה ללא תמורה של דירת המגורים לבן הזוג הנשוי של נותן המתנה, המתגורר עימו בדירה פטורה לחלוטין ממס רכישה. לעומתה העברה ללא תמורה של דירת המגורים לידוע בציבור של נותן המתנה, המתגורר עימו בדירה תחויב ב-1/3 מס רכישה.

מה לגבי העברה ללא תמורה בין אחים?

עד ה-31 בדצמבר, 2013 העברת נכס במתנה בין אחים הייתה פטורה ממס שבח והייתה חייבת במס רכישה, בשיעור שליש ממס הרכישה המלא שהיה משולם בעסקה "רגילה" – עסקה בתמורה בין שני צדדים שאינם קרובים.

החל מה-1 בינואר, 2014 החוק השתנה. השינוי נבע מכך שהרשויות הגיעו למסקנה שברוב המקרים אחים לא באמת נותנים מתנה זה לזה. מאז השינוי עסקת מתנה בין אחים כבר אינה פטורה ממס שבח, אלא מחויבת במס שבח מלא. מס רכישה עודנו שליש ממס הרכישה המלא שהיה משולם בעסקה בתמורה מלאה בין שני צדדים שאינם קרובים.

יוצא מכלל זה הוא נכס שהאח המעביר קיבל אותו במתנה או בהורשה מההורים. במקרה של נכס שהמעביר קיבל במתנה או בהורשה מההורים – ניתן לקבל פטור ממס שבח בהעברה של הנכס בין האחים.

האם אפשר להעביר דירה או נכס במתנה לקטין?

ראשית, חשוב לזכור, כי מבחינת דיני המס, הקטין והוריו הם תא משפחתי אחד. לכן, העברת הדירה היחידה לקטין לא מאפשרת להוריו לרכוש דירה נוספת ולשלם מס רכישה על דירה יחידה.

שנית, עסקה עם קטין מחייבת קבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה כתנאי לעיסקה. כל עוד לא התקבל האישור כאילו לא נעשתה העיסקה. אישור בית המשפט לענייני המשפחה אינו עניין פורמאלי – טכני גרידא.

על בית המשפט להשתכנע כי העיסקה היא לטובת האינטרסים של הקטין. לדוג' אם על הדירה רובצת משכנתא – יש צורך להסביר לבית המשפט מי יישא בתשלומי ההלוואה.

העתק מהבקשה מגיע גם לאפוטרופוס הכללי אשר נציגיו בודקים את העיסקה המבוקשת ואף הם רשאים להעלות השגות ותהיות לגבי העיסקה ולגבי השאלה אם היא משרתת את האינטרסים של הקטין ובדרך כלל בית המשפט נענה לשאלות של נציגי האפוטרופוס ודורש מהמבקש לספק הסברים מתאימים.

אותם הדברים בדיוק חלים ביחס לעיסקה עם חסוי (אדם שאינו כשיר לבצע פעולות משפטיות). גם לצורך ביצוע עסקה עם חסוי נדרש אישור בית המשפט, כתנאי לתקפות העיסקה.

קיבלתם את הדירה בירושה אך טרם נרשמתם כבעלים

תהליך של הוצאת צו קיום צוואה או צו ירושה יכול לקחת מספר שבועות עד מספר חודשים מהמועד שמגישים את הבקשה.

האם היורש של הדירה יכול לתת אותה במתנה עוד לפני שנרשם כבעלים של הדירה בטאבו? האם זה אפשרי?

המקבל, שמקבל את הדירה במתנה מהיורש לא יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו בטאבו (בגין ההתחייבות של המעביר לתת לו את הנכס במתנה) כל זמן שהיורש לא נרשם כבעלים של הדירה בטאבו.

יחד עם זאת, לעיתים, האינטרס של הצדדים הוא דווקא לבצע את ההעברה של הנכס במתנה, גם אם התהליך של רישום היורש כבעלי הדירה טרם הסתיים.

הפתרון הוא לחתום מראש על כל הניירת המשפטית שתאפשר את העברת הדירה בטאבו על שם המקבל ברגע שהמעביר, היורש, יירשם כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. מיד אחרי שחותמים על הניירת, מדווחים על העסקה לרשות המסים. את כל השאר, מבצעים ברגע שזה מתאפשר – עם קבלת צו ירושה / צו קיום צוואה של המוריש.

מהן ההשלכות להעברת דירה במתנה (לאחר שהושלמה המתנה)?

אנשים רבים מעבירים דירה במתנה לילד, מתוך שיקולי מס שלהם, בזמן שהם רואים בילד כ"ידם הארוכה" – מי שכפוף לכל בקשותיהם ורצונותיהם – מעין שלוחה שלהם.

המצב בפועל עלול להיות שונה.

הילד עשוי לראות בנכס – שלו. מבחינה משפטית הוא יכול ורשאי למכור אותו, לשעבד אותו או להעביר אותו.

אם בנכס נרקמת עסקת התחדשות עירונית – כגון תמ"א, פינוי בינוי וכיו"ב – נדרשת חתימה ושיתוף פעולה של הילד כדי לחתום על ההסכם ועל יתר הניירת המשפטית הנילווית. אם הילד שוהה בחו"ל באופן זמני או קבוע, ובזמן הזה נדרשת חתימתו על מסמכים משפטיים – הדבר מסובך (ויקר) ומחייב הגעה שלו לקונסול ישראל או חתימה בפני נוטריון ואפוסטיל.

אם חלילה הילד מתגרש – עלולות להתעורר טענות ביחס לנכס מצד בן / בת זוגו.

אם חלילה משהו קורה לילד והוא מאבד את הכשרות המשפטית שלו – לא ניתן לבצע עיסקה בנכס אלא אם מקבלים לכך את אישורו של בית המשפט.

ואם חלילה הילד הלך לעולמו – יורשיו על פי דין הם בן/בת זוגו וילדיו.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה

ליתר התנאים הנדרשים לקבלת פטור ממס שבח, בעת מכירת דירה – מצטרף תנאי נוסף, במקרה שהדירה הנמכרת התקבלה במתנה.

במקרה שהדירה הנמכרת התקבלה במתנה, אם מקבל המתנה מעוניין למכור אותה בפטור ממס, הוא חייב להחזיק בדירה למשך "תקופת צינון" לפני שהוא זכאי למכור אותה בפטור:

אם מקבל המתנה לא מתגורר בדירה – הוא חייב להחזיק בדירה למשך 4 שנים לפחות מיום שנעשה בעלה, ורק לאחר מכן הוא יכול למכור אותה בפטור.

אם מקבל המתנה מתגורר בדירה – הוא חייב להחזיק בדירה למשך 3 שנים לפחות מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע בהיותו בעלה ורק לאחר מכן הוא יכול למכור אותה בפטור.

אם מקבל המתנה קיבל אותה בהיותו קטין – מניין התקופות יחל רק לאחר שהפך לבגיר (ומלאו לו 18 שנים).

בעניין תקופות הצינון המתחייבות לפני שניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה בפטור ממס שבח – גם קבלת 50% או יותר ממחיר הדירה במתנה בתקופה שהחל מ-3 שנים שלפני הרכישה – תחשב כקבלת דירה במתנה.

מקבל המתנה מוכר את הנכס ללא פטור ממס שבח

כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס שקיבל במתנה הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה שבה החזיק בנכס נותן המתנה. כלומר, חישוב השבח במקרה זה יהיה על פי מועד רכישת הנכס ומחיר רכישת הנכס על ידי נותן המתנה. דהיינו, בעת חישוב מס השבח של מקבל המתנה במכירת הנכס, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של הנכס על ידי נותן המתנה.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633 או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן