חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה – עיסקה המשתלמת ליזם ולבעלי הדירות בבנין

חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה – עיסקה המשתלמת ליזם ולבעלי הדירות בבנין

דייר סרבן בפרויקט של התחדשות עירונית

עסקאות לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, המכונות בעגה המקצועית, עסקאות לפי תמ"א 38, מאפשרות חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה כאשר יש אפשרות לתוספת בנייה על הגג או בקומת העמודים, כאשר השווי של תוספת בנייה זו אמור להיות המקור ממנו יבוא המימון לפרויקט כולו.

ביקורת רבה הושמעה ומושמעת על כך שהפרויקטים כדאיים, אם בכלל, רק באזור המרכז, שם הקרקע יקרה מאוד, ולא דווקא באזורים החשופים לרעידות אדמה בפריפריה, שם ביצוע פרויקטים מעין אלה אינו כדאי.

בינואר 2008 התקבל בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008. חשיבותו הרבה של החוק היא בכך שהוא מאפשר, בתנאים מסוימים, ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, הכולל הוספת דירות בבניין, גם אם אין הסכמה של 100% מהדיירים.
בהתאם לחוק, במקרה שיש הסכמה של 2/3 מהדירות בבית המשותף שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין אשר רשאי לאשר הפרויקט לחיזוק הבניין ולהוספת הדירות (בתנאי שלא מבוקשת תוספת יחידות דיור של יותר מ-33% ממה שהיה בנוי קודם הן מבחינת השטח והן מבחינת מספר יחידות הדיור).

גם בנושא המיסוי ישנם כל העת שינויים והתפתחויות לכיוון הפחתת המיסוי בגין פרויקטים לפי תמ"א 38 הכוללים הוספת דירות בבניין, כך שהפרויקט יצא משתלם יותר לדיירים וליזם, מתוך רצון המחוקק לעודד פרויקטים מסוג זה.

כך לדוגמא, רק לאחרונה אישרה ועדת הכספים של הכנסת מתן פטור ממס שבח ביחס לזכויות הנמכרות על ידי בעלי הדירות בבניין עד לגובה שוויין של הזכויות הנמכרות (כעקרון מדובר במס אשר אמור לחול על הדיירים, אלא אם בינם לבין היזם סוכם אחרת).
הפטור האמור מותנה במספר תנאים מצטברים: המבנה יחוזק מפני רעידות אדמה; בתמורה לזכויות הבנייה הנמכרות ניתנות לדיירים עבודות בנייה בלבד כדוגמת חיזוק הבניין, הוספת מעלית, הרחבת יחידות הדיור של הדיירים, שיפוץ השטחים המשותפים, שיפוץ הבניין מבחוץ וכיו"ב (ולא כסף); זכויות הבנייה אינן מלאי עסקי אצל בעלי הדירות.

כמו כן, ביחס להיטל השבחה (שאף הוא אמור לחול על הדיירים, אלא אם בינם לבין היזם סוכם אחרת), פורסמה חקיקה לפיה בהוצאת היתר בנייה לבניה של דירת מגורים, בהתאם לתמ"א 38 – יהיה שיעור היטל ההשבחה 10% בלבד (ביחס לשיעורו הרגיל).

במצב הדברים המתואר לעיל, מומלץ לבעלי דירות בבניין שתמ"א 38 רלבנטית לגביו, המעוניינים בביצוע פרויקט מעין זה, להתחיל ולקדם את הפרויקט, דהיינו, לפגוש ולבדוק קבלנים / יזמים המעוניינים בביצוע הפרויקט, לנהל עמם מו"מ ואף להחליף עמם טיוטות הסכמים, גם אם אין הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבניין לגבי הפרויקט.
הדברים אמורים גם לגבי יזמים וקבלנים – השינויים מרחיקי הלכת, המתוארים לעיל, מאפשרים ביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 בבניינים רבים שקודם הדבר לא היה כדאי מבחינה כלכלית או לא התאפשר מבחינה משפטית.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, ונדל"ן.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן