חשיבות עריכה ורישום הסכם שיתוף בנכס הרשום במושע(א)

חשיבות עריכה ורישום הסכם שיתוף בנכס הרשום במושע(א)

חלוקת מסי ועד הבית

חשיבות עריכה ורישום הסכם שיתוף בנכס הרשום במושע(א)

(מאת טל רכניץ, עו"ד)

מושע הינו מונח מהתקופה העות'מאנית, המתאר מצב בו יש מספר שותפים על אותה הקרקע, ולאיש מן השותפים אין בעלות מופרדת בחלק כלשהו המזוהה בנכס. במצב כזה, כל הזכויות בנכס מחושבות לפי החלק היחסי של כל בעל זכות, והזכויות משתרעות למעשה על חלק בלתי מסוים בנכס.

מובן וברור, כי המדובר במצב שעלול להיות בעייתי. כך למשל, ייתכן מצב בו ישנם בעלי זכויות בקרקע הרשומה כמושע, עליה צפוי להיבנות בניין או שנבנה בניין, אך טרם נרשמה חלוקת דירות לבעלי הזכויות.

כאמור בסעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

כאשר כמה שותפים חולקים זכויות במקרקעין ישנה חשיבות רבה להסדרת דרכי הניהול, השימוש, החובות והזכויות, וכל דבר הנוגע לנכס המשותף.

הבעיה באי הסדרת היחסים בין בעלי הזכויות במושעא, עלולה לבוא לידי ביטוי ביתר שאת, כשיתגלע סכסוך בין בעלי הזכויות. סכסוך שכזה, אם וכאשר יגיע לפתחו של בית המשפט, יסתיים  בהליכים משפטיים ממושכים ומתישים, שבסופם, סביר להניח כי בהיעדר הסכמה בין הצדדים, ייכפה על בעלי הזכויות להיפרד מהנכס, גם בניגוד לרצונם.

מעבר, לכך, במקרים בהם לא קיימת כל הסדרה לגבי ניהול המקרקעין בין בעלי הזכויות, יש מספר חסרונות משמעותיים, ובין היתר, אלה המובאים להלן:

א.  שמאי מקרקעין מבצעים הפחתה למושע – ההפחתה נובעת מהקושי בניהול יעיל של הנכס כאשר יש ריבוי שותפים, ובמקרים מסוימים, עשויה אף להגיע לשיעור העולה על 10% משווי הזכויות. מדובר בהפחתה משמעותית שלרוב, כשיש הסכם שיתוף, המסדיר ומבהיר חד משמעית את החלוקה בין השותפים ואת דרכי הניהול של הנכס, השמאים אינם מורידים את ערכו של הנכס.

ב.  אי בהירות בשייכות הזכויות בקרקע – דוגמא אחת הינה אם הזכויות בחלקים המוצמדים (כגון, חניה, מחסן) לא הוגדרו בהסכם, עלולה להיווצר בעיה קניינית, אם וכאשר בעל זכויות בדירה הצמודה למוצמד, יחפוץ להשתמש במוצמד באופן בלעדי ואילו יתר הדיירים יתנגדו בטענה שמדובר ברכוש משותף.

ג.  קושי רב בקבלת משכנתא מצד הבנקים – הסירוב נובע מהקושי להשיג מידע לגבי הבעלות האמתית על הנכס, ולשעבודים שונים שמוטלים עליו. הבנקים מעדיפים לבצע עסקאות בהן יש זיהוי ורישום ברור ומסודר של הנכס בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. על כן, ישנו קושי לקבל משכנתא כאשר הנכס רשום במושע.

ד.  מכירה או העברת הזכות – בעל זכויות במקרקעין במושע אינו יכול להתחייב למכור ולהעביר לקונה את חלקו במקרקעין בבעלות נפרדת. על מנת להעביר הזכות, יש להביא  לפירוק השיתוף ופיצול של החלקה עד למועד מסירת החזקה לקונה הזכויות. פעולה אשר דורשת פניה לביהמ"ש, ומשכך לוקחת זמן.

ה.  מימוש זכויות בנייה נוספות­ – ברגע שישנן זכויות בנייה נוספות לניצול, עלולה להיות אי בהירות למי הן שייכות וכיצד הם מתחלקות. ברירת המחדל היא כי הן יתחלקו בהתאם לחלק היחסי של כל בעל זכות בנכס, אולם מה קורה במקרה בו ישנה חלוקה פיזית, ומימוש הזכויות הנוספות במובן הפיזי וההנדסי יכולות להיות צמודות רק לבעל חלק אחד בנכס ?

כך או כך, הסכם שיתוף ברור ומקיף בין שותפים, המסדיר את השיתוף והחלוקה בנכס, יכול לצמצם את הסיכונים שלעיל ויותר מכך, עיגון הזכויות של כל אחד מהשותפים במקרקעין בהסכם שיתוף היא הדרך היעילה ביותר להימנע מתאונה משפטית או צמצום המחלוקות והעצמת הוודאות בין השותפים בנכס.

בהסכם כדאי לכלול הוראות בדבר אופן ניהול הנכס, כגון שטח של כל דירה, הסדרת המוצמדים, זכויות הבניה המוקנות לכל בעל זכות וכו'.

כמו כן, ניתן לכלול תנאים השוללים או מגבילים את הזכות לבצע עסקאות בחלקו של כל שותף, אך היות ומדובר בשלילת זכות למכור את הנכס, תנאי שכזה תוקפו יהיה עד 5 שנים. אך במקרה שיתגלה סכסוך בין השותפים, ביהמ"ש מוסמך להתעלם מההגבלה ולהורות על פירוק השיתוף.

על מנת שהסכם השיתוף יחייב גם צדדים שלישיים, למשל, רוכש דירה פוטנציאלי, יש לרשום את ההסכם בלשכת רשם המקרקעין (טאבו). מרגע רישום הסכם השיתוף כאמור, תופיע הערה בלשכת המקרקעין, וההסכם יחייב כל שותף עתידי במקרקעין. מובן כי ההערה בדבר קיומו של ההסכם תאפשר לרוכשים פוטנציאליים לעיין בו טרם רכישת הזכויות, ללמוד את טיב השיתוף ומהות היחסים בין השותפים, ולדעת במדויק את אופי הזכויות שהוא עתיד לרכוש.

כמו כן רישום ההסכם מקל על רישום הנכס בעתיד כ"בית משותף" (וזהו המצב האידיאלי בבנייה רוויה) וכמובן על קבלת משכנתא, למימון רכישת הנכס.

לסיכום, חשיבותו של הסכם שיתוף בנכס הרשום במושע אינה מוטלת בספק, מדובר בהסכם הכרחי שרצוי שינוסח באופן מקצועי. הסכם טוב ורישומו בלשכת המקרקעין ימנע קשיים בהעברת זכויות, רישום משכנתא, בעיות בשימוש במוצמדים, וימנע הפחתה של שווי הקרקע ע"י שמאים. הדבר חשוב במיוחד כשמדובר במגרשים בהם נבנים בניינים או צמודי קרקע, היות וחשוב מאד להסדיר את הזכויות בנכס מיד עם אכלוסו.

מובן כי יש לקרוא את האמור לעיל בסייגים הנכונים, וכי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, ולשם כך מתבקש, שמא ייאמר, כי מחויב, להיוועץ עם גורמים מקצועיים מתאימים ומנוסים על מנת לבחון את הצרכים והפתרונות האידיאליים לסוגיות שעולות בין השותפים.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום נדל"ן ומיסוי מקרקעין וכן בתחום המשפט המסחרי, www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן