כיצד מחשבים את מס השבח?

כיצד מחשבים את מס השבח?

מיסוי מקרקעין כיצד מחשבים את מס השבח

כיצד מחשבים את מס השבח? טלי קסלר, עורכת דין

מס שבח הינו מס המוטל על המוכר נכס מקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963.

המס אמור לחול על הרווחים מהם נהנה מוכר הנכס במכירתו.

חישוב המס הינו מורכב למדי אולם במאמר זה אסקור את העקרונות לפיהם מבוצע החישוב.

כיצד מחושב השבח (הרווח עליו מוטל המס)?

באופן עקרוני, השבח (הרווח עליו מוטל המס) הינו ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס (בעסקה היום) למחיר הרכישה של הנכס (בעסקת הרכישה ההיסטורית). את מחיר הרכישה של הנכס מצמידים למדד המחירים לצרכן.

ניכוי הוצאות

מהשבח מותר לנכות הוצאות שונות שהיו כרוכות ברכישת הנכס ו/או במכירתו ו/או בהשבחתו במשך השנים (כגון שכ"ט עורך דין, שכ"ט שמאי, דמי פינוי של שוכרים, הוצאות שיפוץ, מס רכוש, היטל השבחה וכיו"ב).

פחת

בנסיבות מסוימות, מחושב פחת ביחס למחיר הרכישה (הפחת בגין שווי המבנה להבדיל משווי הקרקע), בהתאם למספר השנים שחלפו מאז הרכישה ועד למכירה, מה שמביא להקטנת שווי הרכישה והגדלת השבח שבגינו אמור להשתלם המס.

שיעורי המס

שיעורי המס אשר הינם אחוז מהשבח תלויים בגורמים רבים לרבות התאריך בו נרכש הנכס, התאריך בו נמכר הנכס, כיצד הגיע הנכס לידי המוכר (האם המוכר רכש אותו, קיבל אותו במתנה או בירושה) וכיו"ב.

נכס שהתקבל בירושה

באופן עקרוני, אם הנכס התקבל בידי המוכר בירושה, הרי שלעניין מס השבח מועד הרכישה של הנכס יחול במועד שבו הוא נרכש על ידי המוריש ושווי הרכישה של הנכס יהיה מחיר הרכישה שלו בידי המוריש.

אולם, אם הנכס התקבל בירושה ממוריש אשר נפטר בשנים בהן חל מס עיזבון, יחושב שווי הרכישה בהתאם לסכום ששולם כמס עיזבון ומועד הרכישה ייקבע למועד פטירת המוריש.

נכס שהתקבל במתנה

באופן עקרוני, אם הנכס התקבל בידי המוכר בירושה, הרי שלעניין מס השבח מועד הרכישה של הנכס יחול במועד שבו הוא נרכש על ידי המוריש ושווי הרכישה של הנכס יהיה מחיר הרכישה שלו בידי המוריש.

לכלל זה ישנם חריגים היה ונותן המתנה נפטר בשנים בהן חל מס עיזבון, והמתנה טרם הושלמה ברישום לפני פטירתו.

פטור ממס במכירת דירת מגורים

למוכר דירת מגורים ישנם מספר פטורים, אשר ככל שהוא עומד בקריטריונים הקבועים לקבלתם, הוא יהיה פטור ממס במכירת הדירה.

מחשבון מס שבח

באתר של רשות המסים ישנו מחשבון לחישוב מס השבח אשר ניתן להיעזר בו על מנת לקבל אומדן לגבי מס השבח הצפוי בעסקה.

בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה באופן תדיר, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד רכניץ, קסלר ושות' משרד עו"ד ונוטריון העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il

 אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

גוגל פלוס

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן