מה השוכר חייב לדעת לפני שהוא שוכר משרד?

מה השוכר חייב לדעת לפני שהוא שוכר משרד?

הסכם שכירות משרד

הסכם שכירות מסחרית (כשהמושכר הוא משרד) הוא שונה בתכלית מהסכם שכירות של דירה. בד"כ ההסכמים הם ארוכים מאוד, כתובים בשפה משפטית כבדה ומסובכת ומי שלא בקיא בהם עלול "ליפול בפח".

תשלומי הארנונה ובבנייני משרדים גם דמי הניהול גבוהים מאוד והשוכר עלול למצוא עצמו נושא בעלויות גבוהות עם נכס שהוא לא זקוק לו או שהוא מנוע מסיבה כלשהי מלהשתמש בו.

חשוב מאוד לשים לב לנקודות הבאות:

  • תקופת השכירות ותקופות האופציה – על השוכר לחשוב על הצרכים המידיים שלו וכן על התוכניות לעתיד. אם יש לשוכר בעיה להתחייב לתקופת שכירות ארוכה עדיף לבקש תקופה ראשונית קצרה ומספר תקופות אופציה (של השוכר) להארכת השכירות בהמשך. השוכר צריך לקחת בחשבון שבתום תקופת השכירות ייתכן שהמשכיר ירצה להעלות את דמי השכירות או יבקש לעשות שימוש בנכס בעצמו. מסיבה זו כדאי לבקש תקופות אופציה (של השוכר) לתקופה מצטברת ארוכה מספיק בעיקר אם השוכר משקיע סכומים משמעותיים בהתאמה של המושכר לצרכיו. האופציה מאפשרת גמישות (לשוכר) כך שהוא רשאי להאריך את השכירות אך לא מחויב לכך;
  • דמי השכירות – איך הם מחושבים? האם התשלום הוא קבוע? מה מנגנון ההצמדה ולאיזה מדד? (התשובה – מדד המחירים לצרכן הוא המדד המקובל) האם השכירות מתייקרת בתקופת האופציה ואם כן בכמה? (התשובה – עליה של 2-5% בדמי השכירות הגיונית לאחר תקופה ממושכת של 5-10 שנים);
  • האם השוכר צריך לבצע התאמות במושכר? במידה וכן ומדובר בתקופה של מספר חודשים – כדאי לבקש "גרייס" כך שבתקופת ביצוע ההתאמות על ידי השוכר הוא לא ישלם דמי שכירות. כדאי לבקש מהמשכיר להשתתף בעלות ביצוע ההתאמות. במידה והשוכר משקיע כסף בביצוע ההתאמות – כדאי לבקש הנחה בדמי השכירות לפחות לתקופה מסוימת;
  • בד"כ האחריות להוצאת רישיון עסק חלה על השוכר (במידה והשוכר צריך רישיון להפעלת עסקו). על השוכר לבדוק טרם נטילת ההתחייבות על עצמו האם יוכל להוציא רישיון עסק לעסקו (ולקבל את האישורים מכל הרשויות הרלבנטיות לשם כך). במידה ויש ספק לגבי האפשרות לקבל רישיון עסק – על השוכר לכלול "נקודת יציאה" מההסכם שתאפשר לו לסיים את השכירות במקרה שיתברר שאין אפשרות לקבל רישיון עסק במושכר;
  • איזה ביטחונות נדרשים ומה גובהם? מקובל לתת ערבות בנקאית בסכום של 3-6 חודשי שכירות. לעיתים (כשמדובר בחברה פרטית קטנה) נדרשת גם ערבות אישית של בעלי המניות. על סוגי הביטחונות וסכומם ניתן ורצוי לנהל משא ומתן;
  • השכרת מקומות חניה – ככל שהשוכר משכיר גם מקומות חניה מאותו משכיר – כדאי שתקופות השכירות יהיו חופפות (כך שהשכירות של המושכר הראשי והשכירות של מקומות החניה תסתיים באותו מועד). בבנייני משרדים גדולים יש הסדרי חניה שונים כגון: מקומות חניה קבועים, מקומות חניה "צפים", מספר גדול יותר של מכוניות מורשות להיכנס עם הסדר ביחס למקרים שבהם כמות המכוניות עולה על המוסכם וכיו"ב. היות שלעיתים מדובר בסכומים משמעותיים ניתן ורצוי לנהל על כך משא ומתן;
  • שירותי הניהול במושכר – ככל שמדובר בנכס המצוי בבניין משרדים בד"כ נדרש תשלום דמי ניהול לחברת הניהול. יש לבדוק היטב את הסכם הניהול, מה הם שירותי הניהול הכלולים, מהם מנגנוני הבקרה על חברת הניהול ומי רשאי להחליט על החלפתה. כשמדובר על שכירות ארוכת טווח טיב שירותי הניהול לאורך זמן עשוי להשפיע על התיישנות הבניין, מערכותיו ותחזוקת השטחים המשותפים;

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר לפני קבלת החלטה לגבי ביצוע עסקה.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן