אז מה קובע את מחיר הדירה?

ישנם גורמים מרכזיים שמשפיעים על מחיר הדירה וישנם גורמי משנה.

הגורם המרכזי ביותר הוא קודם כל השטח של הדירה. מחירים של דירות מחושבים לפי שטח, כאשר מכפילים את המחיר למ"ר המקובל בשוק ביחס לאותה שכונה או אותו מתחם ומכפילים אותו בשטח הדירה.

גורם מרכזי נוסף הוא המיקום של הדירה. ישנן שכונות שנחשבות יותר וישנן כאלה שנחשבות פחות. לעיתים במרחק רחוב אחד בלבד ישנן שתי דירות בעלות מאפיינים דומים אשר יש הבדל משמעותי במחיר ביניהן, בשל העובדה שכל אחת מהן שייכת לשכונה אחרת.

דירה שממוקמת על כביש ראשי או ברחוב סואן בד"כ תהיה שווה פחות מהדירות הסמוכות לה שנמצאות ברחוב צדדי. הקירבה לציר תנועה מרכזי יכולה להיות חיובית אם אינה מלווה ברעש בלתי פוסק של מכוניות ואוטובוסים.

הקירבה לים בד"כ תורמת למחיר באופן חיובי.

הקירבה למקומות מרכזיים (כגון קירבה לאוניברסיטה, קירבה למרכז מסחרי או מרכז בילוי) עשויים לתרום למחיר, אם הקירבה אינה יוצרת מטרד (כגון רעש, עשן, עומסי תנועה וכיו"ב).

גורמים משמעותיים נוספים הם הקומה של הדירה, האם יש בבניין מעלית, האם יש לדירה מחסן או חניה, והאם יש נוף ייחודי לדירה.

דירה שמהמרפסת שלה רואים את הים עשויה להיות שווה יותר אלא אם באותה שכונה יש דירות רבות נוספות שמהן רואים את הים, ואז העובדה הזו לא תשפיע על המחיר באופן ממשמעותי. לעומת זאת דירה שמחלונה רואים את בית הקברות הסמוך בד"כ תהיה שווה פחות.

גורמים נוספים המשפיעים על המחיר הם:

גיל הדירה והבניין – דירות חדשות בד"כ יהיו שוות יותר מדירות ישנות באותה שכונה. יחד עם זאת, דירה בבניין לשימור בתל אביב עם תקרות גבוהות עשויה להיות שווה לא פחות מדירה חדשה בבניין הצמוד.

המצב הפיזי של הדירה – דירה במצב הרוס שחייבת שיפוץ עשויה להיות שווה פחות, אולם דירה משופצת "מהניילונים" לא בהכרח תהיה שווה יותר אלא אם יימצא הקונה שהשיפוץ יהיה בדיוק לטעמו.

גובה דמי הניהול של הבניין – בניינים רבים מנוהלים על ידי חברת ניהול. בחלקם יש מתקנים משותפים שאחזקתם כרוכה בעלות כגון חדר כושר, בריכה, משאבות מיוחדות, מתקני חנייה ועוד ועוד. אם דמי הניהול (ועד הבית) גבוהים במיוחד, הדבר יילקח בחשבון אצל רוכש דירה פוטנציאלי.

האם מתוכנן בבניין "פרויקט התחדשות עירונית" – בשכונות רבות במרכז הארץ כמעט בכל בניין שני מתוכנן פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. בכל בניין ה"פרויקט" מצוי בשלב אחר – לעיתים כבר נחתם הסכם ומחכים להיתר בנייה, לעיתים רק מנהלים מו"מ משפטי ולעיתים הדיירים רק בשלבים ראשוניים של איתור יזם. ככל שהפרוייקט יותר תיאורטי ופחות "קורה בשטח" כך השפעתו על מחירי הדירות בבניין יותר קטנה.

אז איך יודעים כמה שווה הדירה?

ראשית, ניתן לנסות ולברר ב"בניין" או אפילו ב"שכונה" בכמה נמכרו דירות בעלות מאפיינים דומים. כפי שאמרנו, מחיר הדירה מחושב לפי השטח שלה. לכל אזור יש טווח מחירים למ"ר המקובל באותו אזור ואת המחיר הממוצע למ"ר צריך להכפיל בשטח הדירה.

כמובן שאם הדירה משופצת באופן מיוחד או שיש בה אלמנטים ייחודיים אחרים שאין לדירות אחרות בשכונה (כמו נוף לים, מרפסת גדולה באופן מיוחד, תקרות גבוהות, שיפוץ ברמה גבוהה מהשנים האחרונות), אפשר לקחת את הדבר בחשבון בעת קביעת המחיר.

רשות המסים מפרסמת מאגר של כל מחירי כל הדירות שנמכרו והמכירה דווחה לה לפי תאריך, שטח הדירה, קומה, ומיקום. חלק מאתרי האינטרנט עושים שימוש במאגר הזה ומציגים גם הם את המחירים של העסקאות לפי כתובות. ניתן לבדוק במאגר של רשות המסים האם נעשו עסקאות בבניין ובשכונה ובכמה.

אם כל הבדיקות הללו לא הניבו תשובה מספקת לגבי מחיר המכירה של הדירה, ניתן כמובן להיעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הדירה על בסיס עסקאות דומות שנעשו בשכונה.

בכל מקרה, טיפ חשוב מאוד – כדאי להציע את הדירה למכירה רק אחרי שמקבלים החלטה סופית למכור אותה. לא כדאי לפרסם את הדירה למכירה רק כדי "להרגיש את השוק" או כדי לראות איזה הצעות מקבלים. אם הדירה מפורסמת למכירה במשך תקופה ארוכה, עלול להיווצר אצל הקונים הפוטנציאליים תחושה שיש פגם בדירה (מה שנקרא בעגת המתווכים: "לשרוף" את הדירה בשוק).