"מירוץ" זכויות במקרקעין: זכות שלא נרשמה בטאבו גוברת על זכות או עיקול שנרשם לאחר מכן

"מירוץ" זכויות במקרקעין: זכות שלא נרשמה בטאבו גוברת על זכות או עיקול שנרשם לאחר מכן

מירוץ זכויות

הרבה פעמים ישנן זכויות במקרקעין מכוח הסכמים או התחייבויות שמסיבות שונות, לא הסתיימו ברישום כדבעי בטאבו, והנחת המוצא הינה, כי מקום בו אלה לא הסתיימו ברישום, או לא נרשמה בגינם אף הערת אזהרה, הרי זכויות מאוחרות שנרשמו, גוברות.

אך לכלל האמור ישנם "חריגים" בדמות זכויות שביושר, שגובשו ועוצבו מכוח ההלכה הפסוקה.

בפס"ד ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג (4) 199, בית המשפט העליון דן בעניין שאלת מרוץ הזכויות בין זכות אובליגטורית אשר לא נרשמה באופן כלשהו בלשכת רישום המקרקעין, לבין עיקול רשום (להלן: "הלכת אהרונוב").

במסגרת פסק דין הנ"ל נקבע:

"הפרופוזיציה שאותה אבקש לבסס היא זו: כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זוהי זכות "מעין-קניינית". היא פועלת כלפי צדדים שלישיים. מכוחה של זכות זו ניתן לומר כי יש לקונה "זכויות מהותיות בנכס מסוים". כתוצאה מכך נשלל מנושה – בין נושה מכוח עיסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – הכוח לממש את זכותו כלפי החייב-המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על-כן, מתגבר הקונה על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס. לעניין זה, אין כל נפקות לרישום העיקול במרשם המקרקעין. פרופוזיציה זו אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות. היא חלה על הקניה של כל זכות אחרת במקרקעין או במיטלטלין."

כלומר, באם ונוצרה זכות חוזית לפני שהוטל עיקול, זכות זו מקבלת עדיפות וגוברת על פני העיקול המאוחר בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו.

בהלכת אהרונוב יש פירוט באשר לשיקולים המצדיקים את ההעדפה האמורה כאשר במרכזם של שיקולים אלה נבחנת תום הלב של מעניק המתנה ומקבלה וכן, בחינה שמא ההתחייבות לתת מתנה נובעת מהרצון להבריח רכוש מהנושים של נותן המתנה והניסיון לשמור הרכוש במסגרת בני המשפחה. במקביל נעשית בחינה באשר לתום הלב של הנושה ורמת ידיעתו באשר להתחייבות לתת מתנה בטרם העניק את האשראי לחייב נותן המתנה.

באופן כללי, רואים אנו כי הזכות החוזית גוברת על העיקול המאוחר, יחד עם זאת, הפסיקה הכירה בחריגים אשר יקומו במקרים יוצאי דופן ובנסיבות שאינן טיפוסיות לתחרות בין רוכש ומעקל:

1. יש לבחון את מידת הסתמכותו של המעקל הקונקרטי על המצב הרישומי של הנכס בפנקסי המקרקעין.

2. יש לבחון את שאלת קיומו של אינטרס ספציפי למעקל בנכס המעוקל.

כך למשל, במסגרת פסד דין שניתן לאחרונה (ב 11/11/2014) בבימ"ש שלום בחיפה תחת ידיה של כב' השופטת ברכה בר-זיו בה"פ 11492-12-13 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דכוור ואח', נקבע בנסיבות דומות, כי מקום בו לא הוכח כי הבנק מטיל העיקול (המאוחר לזכויות שלא נרשמו) הסתמך אכן על המצב הרישומי של הדירה כאשר נתן את האשראי לאחד מבעלי הזכויות הרשומים (הבעל), הרי שבנסיבות אלה, קיבל בימ"ש את טענות המשיבה (האישה) כי זכויותיה גוברות, אף כי לא נרשמו זכויות הבעל בדירה על שמה מכוח הסכם הגירושין, שמא ייאמר אף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתה (ודוק, העברת הזכויות מהבעל לאישה מכוח הסכם הגירושין, אף לא דווחה לרשויות המס).

חייבים לסייג ולומר, כי לא ניתן לראות באמור "שיטה" ומומלץ בכל מקרה ומצב להקפיד לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או בכל מרשם חוקי אחר (ברשם המשכונות, רשם החברות וכיו"ב, לפי העניין), ולא להסתמך על הנסיבות החריגות, המתוארות לעיל.

כך או כך, יש לזכור כי לא בכל עת, נושה או בעל זכויות מאוחרות או אף הטוען לזכויות מאוחרות, זכויותיו תגברנה באופן אוטומטי על זכויות קודמות שלא  נרשמו כדבעי, וראוי להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ולבחון כל מקרה לגופו.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או
קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון"
העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין 
www.rk-law.co.il
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי
.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן