מס רכישה ברכישת דירה שנרכשה כתחליף לדירה אחרת במסגרת קבוצת רכישה

מס רכישה ברכישת דירה שנרכשה כתחליף לדירה אחרת במסגרת קבוצת רכישה

מס רכישה דירה חלופית קבוצת רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש שבבעלותו דירת מגורים אחת (נניח דירה אחת שבה הוא מתגורר או משכיר) יכול למכור את דירתו הקיימת ("הדירה הקיימת") תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. אם יעשה זאת יהיה זכאי לחיוב מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה (מס הרכישה נמוך משמעותית עבור מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה לעומת מי שרוכש דירת מגורים כשכבר יש בבעלותו דירת מגורים אחת או יותר).

הדירה הקיימת לא חייבת להיות דירה ישנה שבה הרוכש כבר מתגורר (או משכיר לצד ג'). היא יכולה להיות דירה שעתידה להיבנות. למשל, דירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או דירה שנבנית במסגרת קבוצת רכישה.

נשאלת השאלה, מה קורה במצב שבו בניית הדירה במסגרת קבוצת רכישה טרם הסתיימה ואותו רוכש מעוניין לרכוש דירה אחרת על מנת שיוכל לגור בה?

יוער, כי במקרה כזה עד לתיקון שבוצע לחוק, אותו מוכר לא היה זכאי לחישוב מס רכישה לפי דירה יחידה לפי המדרגות אלא הוא היה ממוסה בשיעור גבוה יותר, כמו מי שיש בבעלותו דירה אחת או יותר והוא רוכש דירה נוספת.

תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין (מיום 28/6/2018) נועד לתת מענה למקרה שבו התארגנה קבוצת רכישה ונקלעה לקשיים בלתי צפויים המעכבים את השלמת הבניה המשותפת לפרק זמן חריג.

במקרים המפורטים מטה (ובמקרים אלה בלבד), אדם שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה, יהיה זכאי לחישוב מס לפי מדרגות שיעורי מס רכישה לדירה יחידה ברכישה של דירה נוספת אם מכר את זכויותיו בדירת המגורים הישנה (שנבנתה במסגרת קבוצת הרכישה) תוך18  חודשים ממועד השלמת בנייתה, במקרים הבאים:

המקרה הראשון: אם דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 4 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד ש:

  1. בניית הדירה הישנה (בקבוצת הרכישה) עדיין לא החלה; או
  2. שהחלה הבנייה בתקופה זו והמנהל שוכנע כי קיים עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה הישנה (בקבוצת הרכישה), בנסיבות שאינן בשליטתו של אותו רוכש והן לא היו ידועות לו במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה

חשוב להדגיש כי "עיכוב מהותי" בהשלמת הבנייה של הדירה הישנה (בקבוצת הרכישה) צריך להיות אירוע שאינו מקובל במסגרת בנייה בקבוצת רכישה, אינו חלק מהמהלך הרגיל של הדברים, שמעמיד בסימן שאלה את האפשרות להשלים את הבנייה בטווח הנראה לעין (כגון פשיטת רגל של הגורם המארגן, פשיטת רגל של הקבלן המבצע או גורם משמעותי אחר שעימו התקשרו חברי הקבוצה, סכסוך משפטי בין החברים בקבוצת הרכישה ועוד). העיכוב צריך להיות תוצאה של קושי אובייקטיבי וקולקטיבי (של כל חברי הקבוצה או מרביתם) שאינו תלוי בחברי הקבוצה.

ככל שהדירה החדשה (השנייה) נרכשה לפני שחלפו 4 שנים ממועד רכישת הדירה הישנה (בקבוצת הרכישה) – הרוכש לא יוכל ליהנות משיעורי המס המופחת של רוכש דירה ראשונה ויידרש לשלם מס רכישה גבוה בשיעורים של מי שיש בבעלותו דירת מגורים אחת או יותר.

המקרה השני: אם דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 6.5 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד שלא נמסרה לרוכש החזקה בדירת המגורים הישנה (בקבוצת הרכישה) עד למועד רכישת הדירה החדשה. הרוכש יהיה זכאי לשיעורי המס הנמוכים גם אם הוסרו המגבלות שליוו את הפרויקט (וגם במקרים בהם לא היו בפרויקט קשיים כלל).

כמובן שמדובר על סיטואציה שבה לרוכש אין דירה/ות נוספות (פרט לדירה הישנה שבקבוצת הרכישה והדירה החדשה שהוא רוכש כעת).

מה לגבי דירות שנרכשו לפני תיקון 93 לחוק? כלומר לפני 28/06/2018?

אם הרוכש עומד בכל התנאים שצוינו לעיל ייתכן ובעת רכישת הדירה החדשה הוא יהיה זכאי למס רכישה בשיעורים המיטיבים של מדרגות מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה.

שיעורי המס מתעדכנים מדי שנה וכדאי לעקוב אחר השינויים בעניין.

לאור המשמעויות הכספיות הגדולות שיש להיבטי המיסוי בעסקאות מסוג זה, מומלץ לקבל יעוץ משפטי בנושא לפני קבלת ההחלטה על ביצוע העסקה. אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר ולקבל עוד פרטים בנושא.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

 

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן