בהנחה שאי אפשר לפרק את השותפות בדרכי נועם, יש שתי דרכים עיקריות לפירוק השיתוף:
רישום כבית משותף והסדרת הזכויות או מכירת הנכס וחלוקה ברווחים.
אך מתי נבחר בכל דרך?
כבר הוכר בפסיקה שלנכסי מקרקעין יכול להיות ערך מוסף מעבר לערך הכלכלי שלהם בעיני בעלי הזכויות – ערך רגשי.
זה הרציונאל שעומד בבסיס האפשרות לרשום את הנכס כבית משותף במקום להכריח את בעלי הזכויות למכור אותו ולהתחלק באופן "קר" ברווחים. לכן, נקבע שכשיש קשר רגשי בין חלק מהבעלים לקרקע, נעדיף אפשרות של רישום בית משותף, בהנחה שמתמלאים שאר התנאים המופיעים בחוק.
אך בהינתן שאין קשר רגשי מיוחד לקרקע, או כשיש קושי לרשום את הנכס כבית משותף?
במצבים כאלה, כדי למנוע קיפוח של חלק מבעלי הזכויות, נעדיף למכור את הנכס ולחלק את הרווחים בין בעלי הזכויות – זו דרך המלך בעיני המחוקק ובפסיקה.
חשוב להכיר בכך כי השיתוף במקרקעין נתפס כלא רצוי, ולעתים גם כשניתן לרשום כבית משותף, לא בטוח שביהמ"ש יורה לעשות כך אם הוא סבור שלא צודק או נכון לעשות זאת.
סוגיה זו, נדונה והוכרעה בפני בית משפט השלום בירושלים במסגרת ת"א 21678-11-13 הלוי נ' יוסף חסידים ואח'.
בפסק-הדין, דובר על תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שניתן היה לרשום באופן עקרוני כבית משותף, אולם הרישום לא היה האופציה העדיפה בעיני רוב בעלי הזכויות, ולא היה חף מקשיים. ביהמ"ש הדגיש כי ההחלטה לרשום נכס כבית משותף נתונה לשיקול דעתו, וקבע שאין לעשות זאת במקרה זה מכיוון שהרישום לא יהיה צודק ונכון. בין היתר, נקבע שגם אם הנכס יירשם כבית משותף, לא יהיו די יחידות כדי לרשום יחידות נפרדות לכל בעלי הזכויות, ואז ייווצרו שותפויות נוספות, מה שאינו רצוי ונוגד את מטרת ההליך.
נקודה חשובה אחרונה בהקשר זה נוגעת להפסד ניכר במכירה – מומחה ביהמ"ש העיד שאם הנכס יימכר, שוויו יהיה גבוה ביותר, בעוד שאם יחולק בעין יוערך שוויו בפחות מחצי. ביהמ"ש קבע שמדובר בהפסד ניכר שמחייב את מכירת המקרקעין בשלמותם, כדי למנוע פגיעה בבעלי הזכויות בדמות ירידה ניכרת בערך הזכויות שלהם בנכס ועל-מנת להשיג עבורם את התמורה הטובה ביותר. ביהמ"ש קבע שמכיוון שהצדדים אינם מסוגלים לקבוע התמחרות פנימית, יש למכור את הנכס במכירה פומבית ולחלק ביניהם את הרווחים.