פירוק שיתוף במקרקעין מוסדרים

פירוק שיתוף במקרקעין מוסדרים

סכסוך בין שותפים

פעמים רבות נכס הינו מרובה בעלים, כלומר הזכויות בו מתחלקות בין מספר בעלי זכויות, שמוצאים את עצמם שותפים בעל כורחם של בעלי הזכויות האחרים. לפעמים השותפים מסתדרים אלה עם אלה, ואז מדובר במקרה "קל". אך מה קורה במקרים שבהם בעלי הזכויות לא מסתדרים ומסוגלים עוד לשתף פעולה ביניהם, או שהאינטרסים שלהם שונים ?

דיני המקרקעין בישראל מניחים שלאור החשיבות הרבה של זכות הקניין בכלל והבעלות בנכס מקרקעין בפרט, הרי שמצבים של שותפות כפויה אינם אידאלים, ולכן כל אחד מהשותפים יכול לבקש להשתחרר מהשותפות בכל רגע נתון.

בהנחה שאי אפשר לפרק את השותפות בדרכי נועם, יש שתי דרכים עיקריות לפירוק השיתוף:

רישום כבית משותף והסדרת הזכויות או מכירת הנכס וחלוקה ברווחים.

אך מתי נבחר בכל דרך?

כבר הוכר בפסיקה שלנכסי מקרקעין יכול להיות ערך מוסף מעבר לערך הכלכלי שלהם בעיני בעלי הזכויות – ערך רגשי.

זה הרציונאל שעומד בבסיס האפשרות לרשום את הנכס כבית משותף במקום להכריח את בעלי הזכויות למכור אותו ולהתחלק באופן "קר" ברווחים. לכן, נקבע שכשיש קשר רגשי בין חלק מהבעלים לקרקע, נעדיף אפשרות של רישום בית משותף, בהנחה שמתמלאים שאר התנאים המופיעים בחוק.

אך בהינתן שאין קשר רגשי מיוחד לקרקע, או כשיש קושי לרשום את הנכס כבית משותף?

במצבים כאלה, כדי למנוע קיפוח של חלק מבעלי הזכויות, נעדיף למכור את הנכס ולחלק את הרווחים בין בעלי הזכויות – זו דרך המלך בעיני המחוקק ובפסיקה.

חשוב להכיר בכך כי השיתוף במקרקעין נתפס כלא רצוי, ולעתים גם כשניתן לרשום כבית משותף, לא בטוח שביהמ"ש יורה לעשות כך אם הוא סבור שלא צודק או נכון לעשות זאת.

סוגיה זו, נדונה והוכרעה בפני בית משפט השלום בירושלים במסגרת  ת"א 21678-11-13 הלוי נ' יוסף חסידים ואח'.

בפסק-הדין, דובר על תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שניתן היה לרשום באופן עקרוני כבית משותף, אולם הרישום לא היה האופציה העדיפה בעיני רוב בעלי הזכויות, ולא היה חף מקשיים. ביהמ"ש הדגיש כי ההחלטה לרשום נכס כבית משותף נתונה לשיקול דעתו, וקבע שאין לעשות זאת במקרה זה מכיוון שהרישום לא יהיה צודק ונכון. בין היתר, נקבע שגם אם הנכס יירשם כבית משותף, לא יהיו די יחידות כדי לרשום יחידות נפרדות לכל בעלי הזכויות, ואז ייווצרו שותפויות נוספות, מה שאינו רצוי ונוגד את מטרת ההליך.

נקודה חשובה אחרונה בהקשר זה נוגעת להפסד ניכר במכירה – מומחה ביהמ"ש העיד שאם הנכס יימכר, שוויו יהיה גבוה ביותר, בעוד שאם יחולק בעין יוערך שוויו בפחות מחצי. ביהמ"ש קבע שמדובר בהפסד ניכר שמחייב את מכירת המקרקעין בשלמותם, כדי למנוע פגיעה בבעלי הזכויות בדמות ירידה ניכרת בערך הזכויות שלהם בנכס ועל-מנת להשיג עבורם את התמורה הטובה ביותר. ביהמ"ש קבע שמכיוון שהצדדים אינם מסוגלים לקבוע התמחרות פנימית, יש למכור את הנכס במכירה פומבית ולחלק ביניהם את הרווחים.

 

מובן וברור, כי יש לבחון כל מקרה לגופו, ואז לגבש את דרך הפעולה הנכונה ביותר, והכל כמובן, תוך התייעצות עם גורמים מקצועיים מנוסים ומתאימים.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

 

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן