במקרים רבים, אנשים שמתגוררים בחו"ל ומוגדרים, כתושבי חוץ, מעוניינים לקנות נכס בישראל ובפרט דירה למטרת מגורים, או השקעה.
רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה.
המורכבויות נובעות משלושה היבטים עיקריים:
- מורכבויות הנובעות מכך שהקונה אינו מתגורר בישראל (ולעיתים מגיע לישראל פעם אחת בלבד או כלל אינו מגיע לישראל), מה שיוצר קשיים טכניים ולוגיסטיים.
- מורכבויות חוקיות או בירוקרטיות, שנובעות באופן מיוחד מכך שהרוכשים הינם תושבי חוץ.
- מורכבויות הנובעות מכך שלעיתים הקונה אינו מדבר עברית ולעיתים אין לו חשבון בנק בישראל.
לכל הבעיות הנ"ל יש פתרונות ניתן לתת להן מענה על ידי היערכות ותשומת לב נכונה.
במאמר זה, אסקור היבטים הנוגעים לבחירת הנכס, בדיקת הנכס, מס רכישה לתושב חוץ, משכנתא, עולים חדשים לישראל (בשונה מתושבי חוץ) וביצוע עסקה מרחוק.
כל הכתוב במאמר מבוסס על ניסיון רב של משרדנו בליווי מקצועי של עסקאות רבות מסוג זה, במהלך השנים האחרונות.
מס רכישה לתושב חוץ
תושב חוץ, בניגוד לתושב ישראלי, לא נהנה ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, גם אם אין לו דירה בישראל. הוא משלם כמו תושב ישראלי שכבר יש לו דירה. מס הרכישה שישלם תושב חוץ, יחושב לפי שווי הדירה.
מדרגות מס רכישה לתושב חוץ, הנכונות לעסקה רכישת דירה או בית שתחתם מיום 16 ינואר 2022 ועד ליום 15 לינואר 2023:
- עד לשווי של 5,525,070 ש"ח משלמים 8%.
- על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש"ח משלמים 10%.
עולים חדשים לישראל
מי שהחליט לעשות עליה בתוך מספר חודשים ממועד הרכישה של הדירה או הבית, זכאי גם להטבה מיוחדת לעולים חדשים מבחינת מס הרכישה וגם לשלם שיעורי מס רכישה של תושבי ישראל (לעיתים שיעורי מס הרכישה של תושב ישראל שאין לו דירה נוספת נמוכים יותר משיעור מס הרכישה של עולה חדש).
בחירת הנכס
כאשר מחליטים על רכישת נכס (דירה, בית או כל נכס נדל"ן אחר) בישראל, יש מספר שיקולים, שחשוב לקחת בחשבון:
- פוטנציאל עליית הערך של הנכס. את הפוטנציאל ניתן להעריך לפי האזור וסוג הנכס;
- נגישות לעורקי תחבורה בכלל ולתחבורה ציבורית בפרט: רכבת, רכבת קלה, אוטובוס וכיו"ב;
- אופי הדיירים והשכונה;
- ביקוש, שקיים בשוק להשכרה ו/או למכירה של הנכס;
- מקום מתאים למגורים עבור הקונה (במידה ויש סיכוי שהקונה ירצה לעשות שימוש בנכס לצורך מגוריו);
בדיקת הנכס
לפני כל רכישה חשוב מאוד לבצע מספר בדיקות:
- בישראל קיימות חריגות בנייה בכ-20% מהנכסים. דהיינו בחמישית מהנכסים ישנה בנייה שנעשתה לאורך השנים בחריגה מהיתר הבנייה שניתן לבניין. חשוב לבדוק שהנכס בנוי בהתאם להיתר הבנייה ואם ישנה חריגה מה היקף החריגה והאם ניתן להכשיר אותה;
- לבדוק שהנכס לא משועבד או מעוקל;
- לבדוק שהנכס מתאים מבחינה חוקית לשמש למטרה של מגורים (ולא לדוגמא שמדובר במחסן או חדר כביסה שלאורך השנים נעשה בהם שימוש לא חוקי למטרת מגורים);
- לבדוק, שאין בעיית משפטית כלשהי בהעברת הזכויות ע"ש הקונה; לקריאה נוספת על בדיקות שכדאי לבצע לפני רכישה.
משכנתא לתושב חוץ
תושב חוץ רשאי ויכול לקבל משכנתא בישראל, אך צריך לדעת, שהבנק מתנהל עם תושבי חוץ בזהירות מיוחדת. התהליך מול הבנק עשוי לקחת הרבה יותר זמן (בהשוואה לתושב ישראלי שמבקש משכנתא)
לצורך קבלת המשכנתא הבנק ידרוש לקבל, בין היתר, אסמכתאות לגבי נכסים ומאזן הכנסות – הוצאות של הלווים.
הבנק עלול לדרוש הרבה מאוד מסמכים ולשאול הרבה מאוד שאלות. בסופו של התהליך הבנק עשוי להסכים למתן משכנתא בשיעורים נמוכים יותר (לדוגמא 50% משווי הנכס).
על ידי ייצוג נכון ניתן לסייע ולאפשר למשכנתא לצאת לפועל בתנאים טובים.
ביצוע עסקה מרחוק
במדינת ישראל התהליכים הבירוקרטיים מול כל הרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), ורוב הבנקים) הם בעברית.
ניתן לבצע את העסקה בלי להגיע לארץ, אבל זה דורש ניהול נכון של התהליך.
יש צורך לחתום על מסמכים בפני קונסול ישראל בחו"ל. על חלק גדול מהמסכים מיופה כוחו של הקונה (עורכי הדין או נציגו בישראל) יכול לחתום עבורו אך ישנם מסמכים שהקונה יידרש לחתום עליהם בעצמו.
המסמכים העיקריים שהקונה נדרש לחתום עליהם (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) לאורך התהליך:
- חתימה על חוזה;
- חתימה על מסמכים לרשויות המס;
- חתימה על מסמכי המשכנתא (אם הוא נוטל משכנתא למימון הרכישה של הנכס);
- חתימה על מסמכי הרישום בטאבו;
סיכום
בהחלט אפשר וכדאי לבצע רכישה של דירה, בית או נכס אחר על ידי תושב זר. במידה ועושים זאת, כדאי לתת תשומת לב נכונה לכל ההיבטים שהוזכרו.
משרדנו בעל ניסיון עשיר ומשמעותי בליווי ובטיפול בתושבים זרים בתהליך רכישה של נכס נדל"ן בישראל.
אנחנו נלווה את העסקה שלכם בצורה מקצועית ונדאג לכך שלא תיכנסו לעסקה שלא ניתן יהיה להשלימה.
אנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה כזו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי.
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.
