הרקע: בני זוג, שלוש דירות, והרבה בלבול

הסיפור מתחיל בבני זוג שהיו בעלי דירה בירושלים. בשנת 2013 הם קיבלו מהבן שלהם, ללא תשלום, זכות לדירה בקבוצת רכישה בתל אביב – כלומר, השתתפות בפרויקט שבו קונים מתאגדים כדי לבנות יחד בניין. לאחר חמש שנים, בשנת 2018, הם מכרו את הדירה הישנה שלהם, וביום שלמחרת קנו דירה חדשה בירושלים במחיר של כמעט 5 מיליון שקלים.

מאחר שבזמן הקנייה של הדירה החדשה הייתה להם עדיין הזכות לדירה בתל אביב – הם נחשבו כבעלי "דירה נוספת", ושילמו מס רכישה גבוה בהתאם. אלא שבינתיים חלה התפתחות: הכנסת תיקנה את החוק, כך שמי שרכש דירה בקבוצת רכישה והבנייה שלה מתעכבת, יוכל לקנות דירה אחרת – ולקבל עליה הקלה במס, כאילו זו דירתו היחידה.

הזוג פנה לרשות המסים, בבקשה לתקן את השומה ובתחילה בקשתם התקבלה והשומה הוקפאה, בהמתנה למכירת הזכות בקבוצת הרכישה. אבל כעבור שנתיים רשות המסים חזרה בה, טענה שנעשתה טעות – ודרשה מהם שוב את מלוא המס. מדוע? מכיוון שבעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה (ב-2013), הייתה להם כבר דירה אחרת. כלומר, הם לא עמדו בתנאי התיקון לחוק, המחייב שהדירה בקבוצת הרכישה תהיה הדירה היחידה במועד רכישתה. בני הזוג ערערו על ההחלטה, והעניין הגיע לפתחו של בית המשפט.

ההכרעה של בית המשפט

בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים ודחה את הערעור. השופטים קבעו:

• החוק מעניק את ההקלה רק למי שלא הייתה בבעלותו אף דירה בזמן רכישת הזכות בקבוצת הרכישה (היות שהתיקון לחוק נועד להקל רק על מי שניסה לרכוש מדור באמצעות קבוצת רכישה ונותר ללא פתרון מגורים).

• במקרה הזה, בזמן שהזוג קיבל את הזכות בתל אביב, הייתה להם דירה בירושלים – ולכן הם לא עונים על התנאים.

• גם אם ניתנה להם בתחילה הקלה בטעות, רשות המסים הייתה רשאית לתקן את השומה ולחייבם במס המלא – כל עוד זה נעשה תוך 4 שנים.

מדוע זה חשוב?

רבים מצטרפים לקבוצות רכישה מתוך תקווה לחסוך בעלויות, אך לפעמים הבנייה מתעכבת בצורה משמעותית – ובצר להם הם פונים לרכישת דירה אחרת. פסק הדין הזה מבהיר: לא בכל מקרה תקבלו הקלה במס רכישה. יש לבדוק היטב מתי נרכשה כל דירה, מה היה ברשותכם באותו רגע, והאם אתם עומדים בתנאים המדויקים של החוק. 

פסק הדין ממחיש את חשיבות הבדיקה המוקדמת – לפני רכישה – של ההשפעות האפשריות על מס הרכישה, במיוחד במקרים מורכבים כמו קבוצות רכישה, העברות ללא תמורה, או עסקאות משפרי דיור.

כמו כן, הוא מדגיש את האפשרות החוקית של רשות המסים לשוב ולתקן שומות קיימות בתוך תקופה של ארבע שנים, גם אם בעבר ניתנה החלטה מיטיבה – ובלבד שנפלה טעות בשומה.

במשרדנו אנו מתמחים בייעוץ משפטי ובתכנוני מס בתחום מיסוי מקרקעין, תוך ליווי אישי, שקול ומדויק של כל שלב בעסקה. אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר לקבלת ייעוץ מקצועי שיכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

במשרדנו אנחנו מלווים רוכשים, יורשים ומשקיעים בעסקאות נדל"ן מכל הסוגים – ומסייעים להבין מראש את ההשלכות המיסוייות כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.