האפשרויות שיתוארו במאמרנו זה ביחס למיסוי דמי השכירות בגין השכרת דירת/ות מגורים רלבנטיות רק ליחידים (אנשים פרטיים) שבבעלותם דירת מגורים ולא לחברה בערבות מוגבל.
יחיד שיש לו הכנסות מדמי שכירות בגין השכרת דירת/ות מגורים יכול לבחור בין ארבעה מסלולים אפשריים:
מסלול פטור
אם סכום ההכנסות של היחיד מדמי שכירות (בגין כל דירותיו כולל אלה המשמשות למטרות עסקיות כגון דירת מגורים המושכרת למשרד עורכי דין) עולה על סך של 5,010 ₪ לחודש (סכום זה נכון לשנת 2017) היחיד זכאי לקבל פטור מלא ממס בגין דמי השכירות.
הפטור מותנה במספר תנאים:
- הדירה מיועדת לשמש כדירת מגורים.
- הדירה לא רשומה ב"ספרים" של העסק של המשכיר.
- הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד – איש פרטי (ולא לחברה בערבון מוגבל, עמותה, אגודה וכיו"ב).
- הדירה משמשת לצורכי מגורי השוכר בלבד ויש בידי המשכיר חוזה שכירות המוכיח כי הדירה הושכרה למגורים בלבד.
בחישוב ההכנסות מדמי השכירות לצורך מסלול הפטור יילקחו בחשבון כל ההכנסות של התא המשפחתי מדמי שכירות (דהיינו שני בני הזוג וילדיהם עד גיל 18).
מסלול פטור חלקי
אם סכום ההכנסות של היחיד מדמי שכירות (בגין כל דירותיו כולל אלה המשמשות למטרות עסקיות כגון דירת מגורים המושכרת למשרד עורכי דין) עולה על סך של 5,010 ₪ לחודש אך פחות מ-10,020 ₪ לחודש (סכומים אלה נכונים לשנת 2017) היחיד זכאי לקבל פטור חלקי ממס בגין דמי השכירות.
הפטור החלקי מחושב באופן הבא:
שלב ראשון – מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה סך של 5,010 ₪ (זוהי תקרת הפטור). סכום ההפרש הוא ה"סכום העודף".
שלב שני – מפחיתים את ה"סכום העודף" מסך של 5,010 ₪. ההפרש הוא ה"סכום הפטור".
שלב שלישי – מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית את ה"סכום הפטור". ההפרש הוא ה"סכום החייב במס".
לדוגמא: לאדם יש הכנסות מדמי שכירות של דירות מגורים בסכום חודשי של 7,500 ₪ (גבוה מתקרת הפטור שהיא 5,010 ₪ ונמוך מ-10,020 ₪):
| שלב | פירוט | סכומים |
| שלב ראשון | סכום ההכנסה החודשית משכר דירה של דירות מגורים | 7,500 ₪ |
| תקרת הפטור | (5,010 ₪) | |
| ההפרש = הסכום העודף | 2,490 ₪ | |
| שלב שני | תקרת הפטור | 5,010 ₪ |
| הסכום העודף | (2,490) ₪ | |
| הסכום הפטור | 2,520 ₪ | |
| שלב שלישי | סכום ההכנסה החודשית משכר דירה של דירות מגורים | 7,500 ₪ |
| הסכום הפטור | (2,520 ₪) | |
| הסכום החייב במס | 4,980 ₪ |
בגין הסכום החייב במס ישולם מס בשיעור המס השולי של השכיר בהתחשב בכל ההכנסות שלו. כעיקרון, לגבי הכנסות משכר דירה שיעור המס המינימלי הוא 31% (למעט מי שבאותה שנת מס הוא בן 60 שנים שלגביו שיעור המס המינימלי הוא 10%).
המשכיר רשאי להתחשב בהוצאות שוטפות שהיו לו שנדרשו לצורך קבלת שכר הדירה כגון תיקונים שונים שביצע בדירה באותה שנת מס, שכר טרחה של עורך הדין שערך את הסכם השכירות וכיו"ב.
ההוצאות יילקחו בחשבון באופן יחסי (כשיעור הסכום החייב במס מסך ההכנסה משכר הדירה), הן יפחיתו את הסכום החייב במס ובהתאם לכך יפחת גם סכום המס.
אם סכום ההכנסות של היחיד מדמי שכירות (בגין כל דירותיו כולל אלה המשמשות למטרות עסקיות כגון דירת מגורים המושכרת למשרד עורכי דין) עולה על סך של 10,020 ₪ לחודש (סכום זה נכון לשנת 2017) היחיד אינו זכאי לקבל פטור ממס בגין דמי השכירות.
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
יחיד רשאי לבחור לשלם מס מופחת בשיעור של 10% מסך ההכנסות משכר דירה בגין דירה/ות מגורים.
האפשרות לבחור במסלול זה מותנית בשני תנאים:
- הדירה משמשת למגורים.
- ההכנסה מדמי השכירות איננה "הכנסה מעסק".
אם בוחרים במסלול זה יש לשלם מס בגין כל ההכנסות מדמי השכירות ולא ניתן להתחשב בהוצאות שהוצאו לצורך קבלת שכר הדירה (כגון עלויות התיקונים / שיפוצים, שכר טרחת עורך הדין וכיו"ב).
כמו כן, אם בוחרים במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר עד ליום 30 בינואר בגין השנה הקודמת.
חיוב במס לפי מדרגות מס
במסלול זה יערך חישוב "הסכום החייב" – כלל ההכנסות משכר דירה בניכוי כלל ההוצאות שהוצאו לצורך השכרת הדירה/ות. בגין הסכום החייב ישולם מס בשיעור המס השולי של השכיר בהתחשב בכל ההכנסות שלו. כעיקרון, לגבי הכנסות משכר דירה שיעור המס המינימלי הוא 31% (למעט מי שבאותה שנת מס הוא בן 60 שנים שלגביו שיעור המס המינימלי הוא 10%).
למשכיר שאינו זכאי לבחור ב"מסלול פטור" אשר רכש את הדירה/ות בשנים האחרונות ולצורך מימון רכישת הדירה/ות נטל משכנתא (שטרם הוחזרה) כדאי לעשות בדיקה האם משתלם לו לבחור במסלול של חיוב במס לפי מדרגות מס או במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% מכיוון שלעיתים דווקא במסלול של חיוב במס לפי מדרגות מס יצטרך לשלם פחות.
לקריאה נוספת בעניין טיפים לבעל הדירה בנוגע להשכרת דירה.