במקרה כאמור, נשאלת השאלה, מה סיכוייה של התנגדות שתוגש במקרה כאמור לוועדה המקומית הדנה בבקשה ? האם רשויות התיכנון, אף כי המדובר בבקשה שמבחינה תיכנונית יש מקום להיעתר לה, ישקלו טעמים קניינים ויקבלו את ההתנגדות ומכללא ידחו את הבקשה להיתר ?!
חשוב להכיר בכך, כי לסוגיות כאמור, ישנה השלכה רבה, על זכויות הבעלות בנכס, שכן אין כל ספק, כי זכויות בנייה, בין אם מומשו ובין אם לאוו, מהוות נדבך מהותי בקביעת ערכו הכלכלי של הנכס, ואין כל ספק, כי גריעה מזכויות בנייה העומדות לרשות בעל הנכס, ברמה קרובה לוודאות, תיפגע בערכו.
מובהר כי המחוקק לא עצם עיניו לנוכח סיטואציות כאמור, וכך למשל במקרה של בית משותף, לפי תקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה, אכן נקבע כי נדרשת הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף לבקשה. אולם, יש המפרשים את האמור בתקנה, כי משמעה הינה כי יש להסתפק בחובה ליידע את בעלי הדירות בבקשה כדי שאלה יוכלו להביע התנגדות, אך הסכמה פוזיטיבית מצידם אינה מהוה תנאי לקבלת ההיתר… התומכים בגישה כאמור, סבורים כי הדרישה להסכמת השכנים בבית משותף למעשה מעניקה להם זכות וטו, דבר שעלול לעורר התנגדויות לא ענייניות ולסרבל הליכי תיכנון ובנייה שלא לדבר על עיכוב הליכי בניה ופיתוח, עד כדי סיכולם ממש (הכל כמובן, בהנחה והמדובר בבקשה שבמישור התכנוני, עומדת בהוראות התוכנית החלה).
למרות עמדת האחרונים, הגישה השלטת בהתאם לעמדת החוק וההלכה הפסוקה הינה כי לא ניתן לשנות סדרי עולם, כך שסמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות.
פועל יוצא מהאמור לעיל, הינו כי מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (כגון, בקשה לבניה ברכוש המשותף), שומה עליה לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית.
גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושה, והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בהיבטים וסוגיות קנייניות, שבהן – כאמור, מלכתחילה אינם מוסמכים לדון. לחריגה מסמכות זו של מוסדות התיכנון, עלולות להיות השלכות בהיבט נוסף:
כך למשל, מתן היתר בניה לבניה ברכוש המשותף, בהיעדר "תימוכין קנייניים" לעשות כן, עשוי הלכה למעשה להכשיר בניה המנוגדת לחוק המקרקעין ולהביא לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. מובן כי האמור לעיל, מהווה טעם נוסף וראוי, מדוע אין מקום כי מוסדות התיכנון יכריעו או ידונו בהיבטים תיכנוניים, בלא שהובהרה דיה ראשית, התשתית הקניינית של מגיש/ה הבקשה.
לב ליבה של ההכרעה בשאלה הנ"ל, נעוץ בהבחנה אם המדובר במקרה בו אין ספק, שאלה או מחלוקת באשר לזכויות קנייניות, ומקרה בו זכויות אלה לא הובהרו כנחוץ.
הנה אם כן, המצב הקיים, אף כי לעיתים מקשה ומסרבל, בתמונה הכוללת והפרספקטיבה הרחבה, הוא המצב הרצוי והמבורך. דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא "תימוכין קנייניים" כאלה עלול להביא לדיוני סרק, ויתרה מכך, עלול להביא לעידוד בניה בלתי-חוקית, ולכך לא ניתן להסכים, וזאת אין להתיר.
כמובן שהביטוי הפרקטי של האמור לעיל הוא כי במקרה וניתן היתר אשר פוגע בזכויות קנייניות של שותף או בעל זכויות בנכס, מומלץ שלא להרים ידיים, ולפנות לייעוץ מיקצועי. במקרה כזה, יש לשקול הגשת תביעה בעניין למפקח על רישום בתים משותפים או לבית המשפט ולבקש צו מניעה מהטעם שההיתר והבנייה פוגעים בזכויותיו הקנייניות.
סיכומו של דבר, לשיטת כותב חיבור זה, הסינרגיה בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, ללא קשר לכך שהינה הגישה השלטת כיום, הינה גישה מחוייבת המציאות ורצויה, ובמצב הדברים הקיים, יש להמשיך ולהקפיד בה ללא כחל וסרק.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.