כלומר, מדובר בדירות שמתגוררים בהן בפועל פחות משלושה חודשים בשנה. דירות אלו לרוב משמשות כדירות נופש בבעלות תושבי חוץ וממוקמות בעיקר בערים תל אביב, ירושלים, חיפה ונתניה.
כיצד נקבע מעמד של דירת רפאים?
הדרך לבדיקה האם הנכס מאוכלס דרך קבע או לא, היא באמצעות מוני מים. כאשר צריכת המים נמוכה, נקבע כי הדירה הינה דירת רפאים וניתן לשנות סיווגה במרשמי העירייה.
הבעייתיות ב"קנס" כזה היא ברורה: מדובר בסיווג בדיעבד, כלומר עבור השנה החולפת, ואשר לא נלקח בחשבון מראש. לכן, ייתכן כי בעוד שהנכס בשנה הנוכחית מאוכלס, תשלום הארנונה יהיה תשלום כפול בשל השנה הקודמת בה הנכס לא היה מאוכלס דרך קבע.
יישום הרשויות המקומיות והשלכות נוספות
בעקבות תקנות אלו החלו עיריות לגבות מבעלי דירות רפאים ארנונה כפולה. עיריית ירושלים למשל הוציאה החלטה אשר קיבלה את אישור משרד האוצר, על חיוב אחיד של אותן דירות בארנונה המקסימלית שניתן לגבות בעבור דירה באותו גודל (!).
נכון להיום, העיריות רשאיות להשתמש במונה המים בלבד, אך הוגשה בקשה להשתמש גם במוני חשמל וגז. נדמה כי היד עוד נטויה והעיריות יעשו שימוש בכל אמצעי שברשותן כדי לאכוף חיוב יתר בארנונה על דירות רפאים. רק בשנה האחרונה הצהירה עיריית ירושלים כי נמצאו 1,400 דירות רפאים ובגינן צפוי תשלום של 10 מיליון ש"ח עבור ארנונה.
ביולי האחרון, הוראת השעה שהייתה בתוקף עד סוף שנת 2016 אושרה כתיקון לתקנות. כלומר, עד אישור התיקון יכלו הרשויות המקומיות להטיל חיובי ארנונה כפולים רק עד שנת 2016. כעת, אושרו חמש שנים נוספות של תחולת הסעיף המאפשרות לרשויות המקומיות לסווג נכס כדירת רפאים ולהטיל חיוב כפול.
אולם, ייתכן כי חיוב כפול אינו הגורם אשר יניע בעל דירת רפאים להשכיר את הדירה במהלך החודשים בהם הדירה איננה מאוכלסת על ידו. אולם, מדובר בהוצאה שיש לקחת בחשבון, בצירוף עלויות מס נוספות, עלויות בלאי ותיקונים בדירה ולעיתים עלויות משכנתא.
הנתונים מעידים כי עם תחילת תוקפה של הוראת השעה ויישומה בפועל על ידי הרשויות המקומיות, נמכר מספר לא מבוטל של דירות רפאים בין השאר בגלל העלויות הרבות הכרוכות באחזקת דירה כזו שלרוב נמצאת במרכזי הערים התיירותיות ביותר בישראל.
לאור האמור לעיל, בבואכם לרכוש דירה בישראל למטרת נופש או אם ברשותכם דירה כזו, עליכם להכליל בשיקוליכם את האפשרות כי תיאלצו לשלם ארנונה כפולה נוסף על כל התשלומים אותם אתם נאלצים לשאת בקשר עם הדירה.
אנו ממליצים לשקול לפעול להשכרת הדירה בתקופות בהן הדירה איננה מאוכלסת, כך שיהיה ניתן ליהנות מתשואה על הדירה ולהימנע מתשלומי ארנונה מוגדלים. לאור מצוקת הדיור הרבה בישראל ובעיקר בערים המרכזיות, יש לקחת בחשבון כי ייתכן ומגמת הרשויות גם בהמשך תהיה להטיל סנקציות נוספות על בעלי דירות רפאים כדי לתמרץ מכירה או השכרה של הדירות הללו.
יחד עם זאת, חשוב לזכור כי אם סיווגו את דירתכם כ"דירת רפאים" אין המדובר בסוף פסוק. יש אפשרות להגיש ערר לרשות המקומית ולבקש דחיית הסיווג תוך ניסיון להוכיח כי לא מדובר בדירת רפאים כהגדרתה בתקנות. לשם כך ולשם מכירת דירת רפאים או קניית דירה העתידה לשמש כ"דירת רפאים", חשוב ומומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום אשר יוכל לבחון את כל האפשרויות העומדות לרשותכם כדי למנוע סנקציה של חיוב ארנונה כפול ולמזער סיכונים בהיבט הזה.