על ידי כך שיוכיח הרוכש כי פעל בתום לב, תחול עליו תקנת השוק במקרקעין – סעיף 9 לחוק המקרקעין. לעומת זאת התרשלות של בעל העסקה בעת בירור מצב הנכס, מבטל את היותו תם לב, ולפיכך תקנת השוק לא תעמוד לטובתו.
סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק בעסקאות נוגדות, (תקנת השוק במקרקעין) וזהו נוסחו: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב – זכותו עדיפה (ההדגשות אינן במקור – ט.ר)".
בהקשר זה ולעניין תום הלב, הוכרעה לאחרונה פרשה לטובת בעלת זכויות לא רשומות בנכס. בפסק דין שניתן בדצמבר 2012 על ידי כבוד השופט רחמים כהן מבימ"ש השלום בת"א שדן בסוגיה דומה במסגרת ה"פ 32315-01-12 מזל עזרא נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, שם אישה מבוגרת וערירית נתנה את דירת מגוריה במתנה לאחייניתה, כאשר התנתה את נתינת המתנה במגוריה בנכס למשך שארית ימי חייה. מקבלת המתנה משכנה את הנכס לבנק, ולא עמדה בהתחייבויותיה, לפיכך הבנק ניסה לקבל את הזכויות בנכס.
בית המשפט בפרשה הנ"ל הגיע למסקנה כי בנק אשר נותן הלוואת משכנתא, חלות עליו חובות אמון מוגברות, כלפי לקוחותיו וכלפי הציבור בכללותו, והגיע למסקנה כי הבנק התרשל בבירור הזכויות כאשר נתן את המשכנתא, ולכן לא חלה עליו תקנת השוק במקרקעין. שכן הבנק לא נהג על פי נהליו שלו בעת בירור הזכויות, שהרי ניתן היה לראות כי הזכויות ניתנו במתנה, והדבר היה צריך להאיר "נורה אדומה", כך שהבנק היה צריך לברר מהם זכויות נותנת המתנה בנכס – ועל ידי בדיקת שמאי וביקור במקום ניתן היה לגלות בקלות כי נותנת המתנה ממשיכה להתגורר בנכס. עוד הוסיף בית המשפט בעניין טענת הבנק כי נותנת המתנה הינה כביכול שוכרת כיום, ולטענתם לתום ליבם, על ידי כך שהבנק דרש לראות הסכם לפיו נותנת המתנה אף משלמת "שכר דירה" עבור הנכס, טוען בימ"ש כי הבנק יכול היה לשלול טענה זו בקלות, על ידי בדיקת חשבונות הבנק של מבקשת המשכנתא, שהתנהלו באותו הבנק ואף באותו הסניף, ויכלו לראות כי מעולם לא הוכנסו דמי השכירות כפי שנתבקשו כביכול על ידי הסכם השכירות.
כך, שלמרות שמבחינת נסח הטאבו, הנכס היה נקי משעבודים והערות אזהרה, ולמרות שנותנת המתנה לא רשמה הערת אזהרה לטובת זכויותיה בנכס, בית המשפט הגיע למסקנה שהבנק, כבעל חובות אמון מוגברות, יכול וצריך היה לגלות כי בנכס מתגוררת אישה מבוגרת, שהייתה הבעלים של הנכס ונתנה אותו במתנה, ושאף התגוררה בו כל ימי חייה, ולפיכך זכות הבנק בנכס נסוגה נוכח רשלנותו – העדר תום ליבו, ולפיכך לא תעמוד לטובתו תקנת השוק, וזכויותיו בנכס יהיו כפופות לזכויות נותנת המתנה (אך לא לזכויות מקבלת הלוואת המשכנתא).
אנו סבורים שהחשיבות בפס"ד הנ"ל מתבטאת בכך שבעת בירור מצב הזכויות בנכס, לא שכן כשמתברר כי המדובר בנכס שניתן במתנה, יש לשים לב לכל דבר שעלול להאיר נורה אדומה, בדבר זכויות שאינן רשומות. כמובן שיש לבדוק הערות או שיעבודים העולים ממרשם הזכויות בנכס המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במינהל מקרקעי ישראל, לפי העניין. אך, אין להסתפק בכך (!!!).
פועל יוצא מהאמור לעיל, הוא כי מעבר לבדיקות ה"רגילות", קרי בדיקה במרשמי הטאבו או מינהל מקרקעי ישראל, לפי העניין, בדיקה ברשם המשכונות, תיק הבניין ועוד, ראוי ונדרש, לברר השתלשלות הנסיבות בהן הבעלות והחזקה בנכס עברה לידי מוכר הזכויות בנכס, וכן לתאם ביקור פיזי בנכס ולהתרשם מבעלי החזקה (מי שמתגורר או מחזיק בפועל) בנכס. התנהלות בהתאם לאמור לעיל, ממזערת את הסיכון כי במקרה של "תאונה משפטית", או עיסקאות נוגדות, ייקבע שהרוכש לא יהיה תם לב לפי תקנת השוק.
יחד עם זאת, כמובן, שאין לראות בפסק הדין האמור, על אף חשיבותו, כהלכה מחייבת והשלכה אוטומטית לגבי כל סיטואציה דומה. אנו ממליצים בחום להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, לפני שמבצעים כל עסקה בנדל"ן, קל וחומר במקרה בו בדיעבד עולות טענות מצד שלישי, הטוען לעסקה נוגדת וכיו"ב, זאת על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה. רק התנהלות אחראית כאמור, תוביל לרכישות נכסים ורישומם במרשמי הזכויות, בצורה מקצועית, יעילה ובטוחה, ככל הניתן.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.