איתנות היזם והליווי בנקאי
היזמים שעוסקים בתמ"א 38, הם לעיתים קרובות יזמים "קטנים" שעובדים בהיקף מצומצם יחסית. לא תמיד יש ליזמים האלה ניסיון מספק.
חברות הבנייה הגדולות לא ממהרות להיכנס לפרויקטים האלה, בגלל שהם מורכבים ולעיתים לא מספיק גדולים.
כשמדובר בחיזוק בניין בלבד ולא הריסה, ליזם יהיה קשה עוד יותר לקבל ליווי של בנק למימון הבנייה של הפרויקט.
לליווי פיננסי של הביצוע של הפרויקט באמצעות בנק יש חשיבות בשני היבטים:
- לפני קבלת ההחלטה של הבנק לתת ליווי פיננסי לפרויקט הבנק סוקר את הפרויקט לעומק, מוודא שרמת הסיכון נמוכה, בודק את היזם ומוודא שהפרויקט יגיע לידי סיום בלוחות הזמנים שנקבעו בסבירות גבוהה.
- אם יש ליווי בנקאי רוכשי הדירות מקבלים ערבויות חוק מכר בגין כל תשלום שהם משלמים ולכן נהנים מרמת ביטחון גבוהה ביחס לכספם. במידה ואין ליווי בנקאי הרוכש מקבל רק הערת אזהרה. הערת אזהרה היא בטוחה טובה פחות מערבות בנקאית – לדוגמה במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הרוכשים לא יקבלו את כספם בחזרה.
חייבים לקחת בחשבון שפרויקט ללא ליווי בנקאי הוא פרויקט ברמת סיכון גבוהה.
ההסכם בין היזם לדיירים המקוריים
ההסכם בין היזם לדיירים המקוריים הוא בעל חשיבות גדולה עבור הרוכש שמצטרף. חשוב מאוד לבדוק את ההסכם בעיון ולבדוק שאין הגבלות שנוגעות ועלולות להשפיע על הרוכש.
דוגמאות להיבטים שיש לבדוק בהסכם:
- הגבלות לגבי מכירת "דירות היזם" (הדירות החדשות שנבנות על ידי היזם לשם מכירתן לרוכשים) לרוכשים חדשים. עשויות להיות מגבלות לגבי עיתוי המכירה, מגבלות לגבי קבלת כספים והפקדתם וכן מגבלות הנובעות מהוראות שונות שהוסכמו בין היזם לבין הבעלים המקוריים של הדירות שהרוכשים צריכים להיות מיודעים אליהם.
- עלויות התחזוקה של מכפילי חניה – מי נושא בהן?
- ניהול מחלוקות בין היזם והדיירים.
מדובר בהסכם עב כרס שחייבים לקרוא אותו בעיון.
ההסכם בין היזם לרוכשים
לעיתים קרובות ההסכם בין הרוכש ליזם מנוסח באופן דרקוני לטובת היזם. אולם, מכיוון שלעיתים קרובות מדובר ביזמים "קטנים", הם יגלו יותר גמישות לגבי הנוסח. ניתן לתקן את ההסכם ולאזן אותו עבור הרוכש.
בתהליך הרכישה, הרוכש נדרש לשלם כסף לעורך דין של היזם. צריך לדעת שעורך דינו של היזם מייצג את היזם בלבד ומייצג את האינטרסים של היזם. הרוכש חייב להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו אשר יבחן את העסקה ואת המסמכים המשפטיים מנקודת המבט של הרוכש.
אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר ולקבל ייעוץ מקצועי.