שמאי מכריע, יש מה לעשות?

שמאי מכריע, יש מה לעשות?

תמ"א 38

לא מזמן, נערך שינוי חקיקה שהיה אמור לפשט ולהסדיר את הדברים שבין האזרח לרשות בכל הנוגע למחלוקת לעניין היטל השבחה, המחוייב במקרה של מכירת זכויות או מימוש זכויות. עיקר השינוי התייחס לכך שבמקרה שמתעוררת מחלוקת, לבעל הזכויות בנכס, עומדת הזכות להגיש שומה נגדית ומשאין הסכמה, ממונה שמאי מכריע שמכריע במחלוקת, ונמנע ה"שוק" שהיה שכיח לעיתים בין האזרל לרשות המקומית באשר לגובה ההשבחה.

אולם לנוכח המצב החקיקתי החדש, התעורר חשש שהשמאיח המכריע הפך למעשה ל"תחנה אחרונה" לטוב ולרע, ועל הכרעתו לא ניתן עוד לערער …

בהקשר זה, המחוקק לא הותיר את הדברים אך ורק לשיקול דעת בלתי מוגבל של השמאי המכריע ללא יכולת לערער. במה דברים אמורים ומהיכן האזרח יכול להיוושע ?

ככל שמהכרעת השמאי כאמור, עולה שאלה משפטית הנתונה למחלוקת, הרי שבהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ניתן להביאה להכרעה בפני בימ"ש.

מובן בהקשר זה, כי לראות את הדברים, בצורה מפוכחת, ולהבין היטב את הכתוב בהוראות החוק, ויותר נכון, את מה שלא כתוב שם.

ערעור על הכרעת שמאי ככל שמתייחסת להיבט המיקצועי והערכת השווי שנקבעה אינה אפשרית ובימ"ש לא יתערב בעניינים אלה שאינם בתחום מומחיותו, אך היה ונטען כי השומה נקבעה והושפעה משאלות משפטיות, ואלה השפיעו על הערכת השווי שקבע השמאי המכריע, יש מקום אכן לפנות לבימ"ש בעניין, וישנו סיכוי סביר כי בימ"ש יתערב בשומה כאמור, שהוכרעה משאלה משפטית שנוי במחלוקת או הנתנונה לפרשנות.

אמור מעתה, כי המעוניין לתקוף קביעת השמאי המכריע, ישאף לתקוף את השומה, באמצעות ייחוס "שאלות משפטיות" שהשפיעו על הערכת השווי של הנכס לאמור בשומה … לכן, תקיפה אפקטיבית של קביעת שמאי מכריע, לא תתמקד בשומה עצמה, ובמסקנות השמאי המכריע בנוגע לגובה ההשבחה, אלא ערעור כאמור יתמקד בקביעת השמאי המכריע יתרכז ויתבסס על הנתונים אותם הציב השמאי המכריע כבסיס לחישוביו.

לדוגמה, אם השמאי ביסס קביעותיו לגבי שווי הנכס, לקח בחשבון בחישוב שווי הקרקע בטרם כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף, מבנים שנבנו על המקרקעין ו/או שימוש שנעשה במקרקעין שאינם תואמים את ייעודה התכנוני באותה עת- בדוגמה כאמור, יכול להיות מושא לערעור שכן השאלה, אילו נתונים שימשו כבסיס לחישוביו של שמאי מכריע בבואו להכריע בשאלת גובה ההשבחה, הינה שאלה משפטית, אשר אין כל ספק כי ניתנת לערעור.

עוד פרמטר שמאפשר לבחון אם המדובר בסוגייה משפטית, שמהווה בסיס לערעור על קביעת השמאי המכריע הינו אם המדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק קביעה עובדתית למקרה ספציפי. ככל שהתשובה חיובית, ניתן להניח כי סיכויי הגשת הערעור במקרה ספציפי זה, פחותים. מנגד, נאמר, כי אם המדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק כלל משפטי, אותו ניתן ליישם גם במקרים אחרים, הרי שסביר להניח כי המדובר בעניין עקרוני מבחינת משפטית וישנו בסיס להגשת ערעור על שומת השמאי המכריע.

פועל יוצא, מן האמור לעיל, כי אף כוונת המחוקק ושיקולי המדיניות הובילו ליצירת מנגנון השמאי המכריע, על מנת לסתום את הגולל ולפשט את ההכרעה במחלוקות שבין בעל הזכויות בנכס לוועדה המקומית בשאלה באשר לגובה שיעור היטל ההשבחה, הרי שבהנחה שמי שרואה עצמו נפגע מהכרעת השמאי המכריע, לא צריך לומר נואש. תמיד מומלץ לבחון את הדברים, עם עורך דין בעל ניסיון, וייתכן שהגולל לא נסתם גם במקרה כאמור, כך שקביעת השמאי המכריע ניתנת לערעור.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן