מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

העברה ללא תמורה ("מתנה") של דירת מגורים לנכדים איננה רק מחווה משפחתית מרגשת; היא מהלך משפטי-פיננסי מורכב שמצריך מחשבה מקיפה מראש ותכנון מוקפד. במאמר זה נסקור את השיקולים המרכזיים – מהיבטי מס ורישום ועד דילמות משפחתיות – כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת לפני ביצוע עסקה. 

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בירושלים עוסק בשאלה לא פשוטה, אבל מאוד חשובה לרוכשי דירות: מתי אפשר לקבל הקלה במס רכישה כשקבוצת רכישה מתעכבת? ומתי רשות המסים רשאית לחזור בה מהחלטה שכבר נתנה?

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין נצרת עוסק בסוגיה רגישה וחשובה: האם היורשים שמילאו אחר התחייבות של אדם שנפטר למכור דירה ישנה כדי לזכות בהטבת מס בעת רכישת דירה חדשה, תזכה אותם בתשלום מס רכישה של דירה יחידה? ואם כן – האם היא מזכה אותם גם בפטור ממס שבח במכירה עתידית של הדירה?

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

כאשר מוכרים נכס מקרקעין בישראל, ישנה חשיבות רבה להבנת סוג הנכס שנמכר והשלכות המס הנלוות לכך. במיוחד, קיימים הבדלים משמעותיים בין מכירת מגרש לבין מכירת דירה מבחינת האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח או חישוב מס שבח ליניארי מקל. מאמר זה מסביר את ההבדלים ומספק המלצות לתכנון מס נכון לקראת מכירה.

אחת השאלות המרכזיות העולות בעת מכירת דירה היא גובה מס השבח שיידרש המוכר לשלם. רבים אינם מודעים לכך שהוצאות הריבית ששולמו על המשכנתא לאורך השנים מוכרות כהוצאה לצורך חישוב מס השבח, ועשויות להפחית משמעותית את גובה המס.

מס השבח מוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות שהוצאו במהלך רכישתו והשבחתו. אם המוכר לא שמר את כל הקבלות והחשבוניות עבור ההוצאות שהוציאו במהלך הבנייה או השיפוץ עלולה להתעורר בעיה. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מנוסה שיספק חוות דעת מקצועית לגבי עלות הבנייה המקורית של הבית לצורך חישוב השבח.

עסקאות נדל"ן הן צעד כלכלי דרמטי. עבור רובנו זה משהו שמרחש פעמים בודדות בחיים ואלו העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנעשה. מדינת ישראל בכלל ושוק הנדל"ן בפרט הם עתירי בירוקרטיה, מיסים ותהליכים שאינם ידידותיים כלל לאדם מן היישוב. המלכודות עלולות להסתתר בכל מקום.

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

מתכננים להעביר דירה במתנה לילד? הסרטון הזה יתן לכם כמה טיפים איך להימנע ממלכודת מס.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב, המוכר והקונה עלולים לחוב במיסים שונים, בין היתר במס שבח ובמס רכישה. מס שבח הוא מס שמוטל על המוכר ועל הרווח שצבר כתוצאה ממכירת הנכס. בניגוד למס שבח, מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. כלומר, הוא מס שמוטל על הפעילות עצמה (עסקת הרכישה) והוא לא חל על הרווחים.

במקרים רבים, אנשים שמתגוררים בחו"ל ומוגדרים, כתושבי חוץ, מעוניינים לקנות נכס בישראל ובפרט דירה למטרת מגורים, או השקעה. רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

ביום 1 בנובמבר 2021 פורסם תזכיר חוק על פיו יגדל מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת על ידם אינם דירתם היחידה. שיעור המס הזה יחול גם על חברות, גם על יחידים שרוכשים דירה שאינה דירתם היחידה וגם על תושבי חוץ.

שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

חנה, הגיעה למשרדנו עם בעיה. היא ואחיה, בועז, קיבלו בשנות ה-80 בית צמוד קרקע ברעננה במתנה מאביהם. בשנות ה-90, החליטו להרוס את הבית ובמקומו בנו בניין דירות, במסגרת עסקת קומבינציה שעשו עם קבלן. 

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן ולכן עלתה האפשרות להרוס אותו ובמקומו לבנות בניין בן מספר דירות.

עידן הקורונה אשר טומן בחובו משבר בריאותי וכלכלי כלל עולמי גורם לאנשים רבים לשקול בחיוב לעלות לישראל. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את העלייה ומציעה להם "סל קליטה" והטבות כלכליות אשר אמורות לסייע להם בתחילת דרכם כעולים חדשים בישראל. במאמר זה אתייחס להטבות הכלכליות המיועדות לעולים חדשים ברכישת נכס נדל"ן בישראל. עולה חדש זכאי לרכוש פעם אחת דירת מגורים בפטור לעולה חדש ופעם אחת נכס אשר ישמש לעסק, בפטור לעולה חדש וזאת בפרק הזמן שתחילתו שנה לפני שנכנס לישראל וסיומו שבע שנים לאחר שנכנס לישראל. יש אפשרות לרכוש בפטור נכס משולב (המאפשר גם מגורים וגם עסק) ויש אפשרות לרכוש בפטור קרקע שתשמש למגורים או לעסק.