עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות נפוצות בשוק הנדל"ן הישראלי. תמ"א 38 או בשמה המלא – תכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אושרה מתוך רצון של המדינה למצוא פתרון לבניינים שנבנו לפני שפורסם התקן העדכני למיגון הבניין בפני רעידות אדמה, ועל כן, הם אינם עמידים לרעידות אדמה, ועל פי כל התחזיות, אם תתרחש רעידת אדמה רצינית בישראל – הם יתמוטטו. היות שהמדינה לא רצתה להוציא כסף "מהכיס הציבורי" – פורסמה התוכנית באופן שיעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בנייה (שניתן יהיה למכור בשוק החופשי), תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו. השחקנים המרכזיים בתמ"א 38 הם היזם ובעלי הדירות ובעסקה הזו שני הצדדים מרוויחים.

תהליך השבחת קרקע, בפרט תהליך של שינוי ייעוד, לעיתים מתבצע באופן רוחבי בכמה חלקות סמוכות. במקרה כזה, עולה השאלה מה קורה אם אדם מעוניין לבצע תהליך של שינוי ייעוד בקרקע שלו, אך הרשויות מחייבות אותו לבצע שינוי ייעוד גם בחלקות הסמוכות לחלקתו? האם על אותו אדם לשאת בעלות שינוי הייעוד של החלקות כולן, או שמא על בעלי החלקות לשלם לאותו אדם שכר על טרחתו?

התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך במסגרתו משקמים ומחדשים אזור עירוני מסוים והופכים אותו מחדש לחלק מהרקמה עירונית. תהליך זה יכול להיעשות באמצעות פינוי בינוי או תמ"א ספציפית במסגרתם יזם משפץ ומחדש בניין קיים או הורס בניין קיים ובונה במקומו בניין חדש מן היסוד וזאת בתמורה לקבלת דירות שיתווספו למספר הדירות הקיים בבניין. במסגרת פינוי ובינוי נערך תכנון מחדש של שטח הבניין הכולל בין היתר את שטח הדירות אשר יימסר לדיירים הקיימים. הואיל ותהליך זה דורש את הסכמת רוב דיירי הבניין, פעמים רבות היזם מבטיח לדיירים הקיימים שמתנגדים שיפורים ותוספות כגון דירה גדולה יותר מהדירה שהייתה להם, דירה שממוקמת בכיוון אחר בבניין ואף שיפורים בעיצוב הפנים של הדירה. אולם, הבטחה זו מצד היזם כפופה לקבלת ההיתרים הדרושים ולכן ייתכנו מצבים בהם הבטחת היזם למעשה לא ניתנת למימוש בפועל.

עסקת תמ"א 38 היא עסקה מורכבת מאוד שדורשת ניהול נכון. ניהול שגוי עלול לגרום נזק משמעותי לדיירים (בעלי הדירות). קראו ולימדו על המלכודות שאתם עלולים להיתקל בהם.

מיזם תמ"א 38, מבוסס על בנייה מחדש של בניין ישן, או חיזוק שלו בתמורה להוספת דירות. מאמר זה מיועד לסייע לדיירים חדשים, שרוצים לרכוש דירה בבניין שעובר שיפוץ במסגרת פרויקט של תמ"א 38. כל המורכבויות הרגילות של רכישת דירה מקבלן חלות גם בפרויקט תמ"א 38, אך מדובר בפרויקט עם מורכבויות נוספות. זהו פרויקט מורכב בעיקר בגלל ההשפעות על הדיירים הוותיקים וההסכמים איתם. במאמר זה נעסוק בכמה ממורכבויות אלה.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה הידועה כתמ"א 38, מורכבת ממספר תקנות ומטרתה לעודד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה. לשם כך, מאפשרת התכנית מתן תמריצים ליוזמי התכנית, כגון תוספת זכויות בנייה, וזאת תוך שאיפה ליצור איזון בין מטרת התכנית לבין שיקולים ציבוריים אחרים וטובת כלל בעלי הדירות בבניין. לא אחת מתגלעות מחלוקות בין בעלי הדירות בנוגע לביצוע תמ"א 38. מחלוקת זו נעוצה בעובדה שהתכנית אמנם מאפשרת חידוש של הבניין, אך בד בבד גורמת אי נוחות רבה לדיירים, אשר לעיתים נאלצים לעזוב את דירתם למשך תקופת ביצוע התכנית, והן מאחר ולעיתים לא ניתן להעניק לכל בעלי הזכויות תמורה שווה.

על חשיבותה הלאומית והבטיחותית של תוכניות להתחדשות עירונית, הכוללות אישור מכוח עסקאות פינוי בינוי או מכוח עסקאות תמ"א 38/2, נודעת חשיבות רבה, אך בעולם המעשה, תמיד מתעורר מתח בין התיאוריה למצב בפועל, לאור התנגדויות הצצות לרוב על ידי בעלי זכויות הגרים בקרבת מקום וחוששים מהשינוי הצפוי והשפעתו על נכסיהם.

אין כל ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, עסקאות פינוי בינוי), הינן אחד מנועי הצמיחה של תחום הנדל"ן, ומהווים אמצעי חשוב לצנן מעט את נסיקת מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש ובכלל. כידוע זהו מצב המיטיב הן עם הדיירים והן עם יזמים, אך לעיתים קרובות (מדי?), אנו נתקלים בסיטואציות שעיריות וגופי התכנון שלהן, מקשים על ההליך, ולא ברור מדוע…

לעיתים רבות מתעוררות שאלות באשר לזכויות בגג של בית משותף לאחר שנבנו עליו מבנים. האם הזכויות בגג תיוותרנה כשם שהיו? ההלכה היא כי שכאשר הזכויות בגג בית משותף ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, הזכויות בגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על הגג, שייכות לכל בעלי הדירות, כל עוד לא הוסכם אחרת מפורשות. לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית של כל בעלי הדירות, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות.

תופעת "הדייר הסרבן" הינה אחת התופעות השכיחות בישראל בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ובפינוי בינוי בפרט. מעבר להיותה תופעה שכיחה, היא מהווה אתגר קשה ומכשול משמעותי הניצב בפני הוצאת הפרויקט אל הפועל, למגינת ליבם, של כל המעורבים. בחלק ניכר מהפעמים, עולה כי תופעת "הדייר הסרבן" נעוצה ברצון ומחשבה לנצל את מעמדו כדייר האחרון שטרם חתם על החוזה לביצוע הפרויקט כדי להגדיל את חלקו האישי בפרויקט, דהיינו קבלת דירה גדולה יותר ו/או במיקום טוב יותר וכו', ולעיתים יש לאותו "סרבן" סיבות אישיות לסירובו, בין אם מוצדקות ובין אם לאו.

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.

כיום אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות המדינה עם מצוקת הדיור, הוא עידוד וקידום פרוייקטים של התחדשות עירונית, החל מעסקאות "פינוי פינוי" – הריסת מתחם מבנים קיים והקמת מתחם חדש, עם פיתוח ומבנים חדשים ומודרניים הכוללים כמות יחידות העולה על זו שפונתה (בדר"כ ביחס של 1 ל 2.5 עד 3.5), וכלה בעסקאות מכוח תוכנית תמ"א 38 על נגזרותיה השונות, לפיה כנגד חיזוק הבניין, הוספת מעלית, והרחבת הדירות הקיימות (היכן שהדבר מתאפשר), היזם מקבל את זכויות הבנייה הנוספות בבניין הקיים, או דירות חדשות ונוספות במקרה ונהרס המבנה הקיים ומוקם בניין חדש (תמ"א 38/2).

עסקאות לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, המכונות בעגה המקצועית, עסקאות לפי תמ"א 38, מאפשרות חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה כאשר יש אפשרות לתוספת בנייה על הגג או בקומת העמודים, כאשר השווי של תוספת בנייה זו אמור להיות המקור ממנו יבוא המימון לפרויקט כולו.

היתר בנייה הוא לעולם פועל יוצא של תכנית המתאר אשר מכוחה הוא מוצא ועליו לנבוע מאותה התכנית, הרשות המוסמכת על-פי החוק לתת היתר בנייה אינה רשאית לתת היתר כזה אלא אם ההיתר מתאים לתכנית המיתאר, כעולה מהוראות סעיף 145(ב) לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").