כדי לחלק את רכושו בישראל של תושב חוץ (שמרכז חייו מחוץ לישראל), נדרשים יורשיו, לקבל צו ירושה או צו קיום צוואה (במקרה שהתושב הזר השאיר אחריו צוואה) מבית המשפט בישראל. מהן הדרישות כדי לקבל צו כזה בישראל ואיזה שיקולים יש לקחת חשבון כחלק מהתהליך?

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

לא מעט עיסקאות מבוצעות במסגרת רכישה מכונס נכסים (שפועל תחת רשות ההוצאה לפועל במקרה של חייב, או במקרה של בימ"ש לענייני משפחה כשבני זוג או יורשים מוכרים את נכס וכיו"ב) והסברה הרווחת שלפעמים הדבר רכישה כזו יכולה לפשט את אי הוודאות ולהקל, כך שברגע שיש "צו מכר" הדבר מהווה אישור שהעסקה הושלמה העסקה ולא היא.

שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

עיסקת מתנה, משמעה הקניית זכויות בנכס ללא תמורה. האם מושלמת עם חתימת המסמכים העידים על כך ? היכן יש לרשום אותה ? מה המשמעות של אי רישום העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ? על זאת ועוד, בחיבורנו זה.

פעמים רבות נכס הינו מרובה בעלים, כלומר הזכויות בו מתחלקות בין מספר בעלי זכויות, שמוצאים את עצמם שותפים בעל כורחם של בעלי הזכויות האחרים. לפעמים השותפים מסתדרים אלה עם אלה, ואז מדובר במקרה "קל". אך מה קורה במקרים שבהם בעלי הזכויות לא מסתדרים ומסוגלים עוד לשתף פעולה ביניהם, או שהאינטרסים שלהם שונים ? דיני המקרקעין בישראל מניחים שלאור החשיבות הרבה של זכות הקניין בכלל והבעלות בנכס מקרקעין בפרט, הרי שמצבים של שותפות כפויה אינם אידאלים, ולכן כל אחד מהשותפים יכול לבקש להשתחרר מהשותפות בכל רגע נתון.

במרכז תל אביב (אך לא רק) ישנם בניינים ישנים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע"מ. חברות אלה נקראות "חברות גוש חלקה" או "חברות בית" או "חברות מקרקעין". הרישום הזה "נולד" בשל פירצה בחוק שאיפשרה חיסכון במיסי מקרקעין למשך מספר שנים. הפירצה בחוק (המאפשרת חיסכון) נסגרה כמובן מזמן אולם בניינים רבים עדיין רשומים בצורה זו, מה שגורם לבעיות בעת העברת הזכויות (מכוח ירושה, מכירה וכיו"ב) וגם פוגע בערך הדירה. בד"כ הבניין לא רשום כבית משותף (בפנקס הבתים המשותפים), החברה רשומה כבעלים של החלקה ולטובתם של בעלי הדירות רשומות בטאבו חכירות (חכירה = שכירות לתקופה ארוכה). במקרה הטוב לשטר החכירה הרשום בטאבו מצורף תשריט המתאר את הדירה ומיקומה.

ישנן סיבות שונות לכך שאנשים רוצים להעביר נכס (דירה, חנות, קרקע, או משרד) במתנה: לעיתים, מדובר ברצון של אנשים מבוגרים לעשות סדר ולחלק את הרכוש בין ילדיהם. לעיתים, מדובר בנכסים שנרכשו במועד מוקדם יותר וההורים (אחד מהם או שניהם) החליטו לתת אותם כעת במתנה לילדים. לעיתים מדובר במתנה שנועדה לאפשר תכנון מס לגיטימי כזה או אחר. בעיקרון, לפי החוק, הסכם עסקת מתנה חייב להיות בכתב. מדובר בהסכם מכר לכל דבר ועניין (בדומה להסכם מכר "רגיל" של נכס מקרקעין) המחייב בין השאר: רישום הערת אזהרה, הכנת ייפויי כוח מתאימים, שטרות לצורך ביצוע רישומים בטאבו (או במרשם אחר שבו מתנהל רישום הנכס כגון רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכיו"ב) וכמובן ההסכם בין נותן למקבל הנכס.

כחלק מתנופת הבנייה והניסיון להילחם במחירי הקרקעות המאמירים באזורי הביקוש, הרבה קרקעות שייעודן היה חקלאי בעבר , שינו ייעד למגורים, מסחרי וכיו"ב. שינוי הייעוד הזה, טומן בחובות הרבה שמחה לבעלי הקרקעות וכן לערים שבתחום שיפוטן בוצע שינוי ייעוד, ועיסקאות הנדל"ן שם נעשות בצורה שכיחה. העניין שלפעמים מרוב שהמוכרים והרוכשים רואים את הפוטנציאל ועליית הערך, לא תמיד הם ערים למצב המשפטי והתכנוני של מגרשים אלה. דבר שעלול ליצור בעיה בהמשך הדרך, לשם רישום והסדרת הזכויות. במקרה של קידום תוכנית איחוד וחלוקה, הן רצונית (בהסכמה מלאה) והן לא רצונית (לא בהסכמה מלאה), בעלי הזכויות ההיסטוריים למעשה מקבלים זכויות על פי טבלת איזון ולוח ההקצאות של התוכניות הנ"ל שמגובשת על ידי שמאי שנבחר על ידי הוועדה. במקרה כזה, הזכויות שנמכרות, מיוחסות למעשה למגרשים ה"חדשים" בהתאם לטבלת האיזון לוח ההקצאה הנ"ל ולא לפי הזכויות שנרשמו בפועל בלשכת רישום המקרקעין. מצב זה, עלול ליצור בעיה.

מטבע הדברים, עיקר הרכוש של תושבים זרים נמצא בחו"ל (במדינה שבה הם מתגוררים) ולכן בדרך כלל הם יערכו צוואה במדינת התושבות שלהם. במקרים שבהם לתושב זר יש רכוש בישראל ההמלצה היא לערוך צוואה נוספת בישראל. הצוואה שתיערך בישראל תעסוק רק ברכוש שנמצא בישראל ויצוין בה באופן מפורש שהיא לא פוגעת או גורעת מהצוואה שעוסקת ברכוש בחו"ל.

עסקה מתנה, המוגדרת בסעיף 1 לחוק המתנה, התשכ"א – 1968, היא עסקה במסגרתה צד אחד מעביר למשנהו נכס, כגון דירה, ללא קבלת תשלום בתמורה. דהיינו, מקבל המתנה זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס מבלי לשלם דבר לנותן המתנה.

מושע הינו מונח מהתקופה העות'מאנית, המתאר מצב בו יש מספר שותפים על אותה הקרקע, ולאיש מן השותפים אין בעלות מופרדת בחלק כלשהו המזוהה בנכס. במצב כזה, כל הזכויות בנכס מחושבות לפי החלק היחסי של כל בעל זכות, והזכויות משתרעות למעשה על חלק בלתי מסוים בנכס. מובן וברור, כי המדובר במצב שעלול להיות בעייתי. כך למשל, ייתכן מצב בו ישנם בעלי זכויות בקרקע הרשומה כמושע, עליה צפוי להיבנות בניין או שנבנה בניין, אך טרם נרשמה חלוקת דירות לבעלי הזכויות.

לאחרונה 6 בעלי דירות קוטג' (המחוברות זו לזו באופן חלקי) מנתניה פנו אלינו עם הבעיה הבאה: בשנות ה-80' הם רכשו את הדירות מקבלן. בשעתו נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. עורך הדין של הקבלן, שקיבל מהם כסף במעמד הרכישה עבור הטיפול ברישום בית משותף, לא עשה זאת והם נשארו עם הערת אזהרה בלבד וללא רישום של הזכויות שלהם בטאבו (ללא רישום של בית משותף וללא רישום של הבעלות בדירות על שמם). בהמשך, הקבלן שממנו הם רכשו את הדירות נפטר, החברה שבבעלותו (החברה שבנתה את הדירות ושממנה הם רכשו אותן) נמחקה מהמרשם של רשם החברות, לאחר שלא שילמה אגרה במשך שנים רבות ולמעשה, איש אינו מטפל ברישום בטאבו, אין למי לפנות וגם אין שום תקווה באופק. המצב המשפטי לפיו רשומה לטובת בעלי הדירות רק הערת אזהרה ואיש אינו מטפל ברישום בטאבו אינו מאפשר נטילת משכנתא ומחבל קשות באפשרות שלהם למכור את הדירות.

לעיתים רבות מתעוררות שאלות באשר לזכויות בגג של בית משותף לאחר שנבנו עליו מבנים. האם הזכויות בגג תיוותרנה כשם שהיו? ההלכה היא כי שכאשר הזכויות בגג בית משותף ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, הזכויות בגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על הגג, שייכות לכל בעלי הדירות, כל עוד לא הוסכם אחרת מפורשות. לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית של כל בעלי הדירות, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות.

הרבה פעמים ישנן זכויות במקרקעין מכוח הסכמים או התחייבויות שמסיבות שונות, לא הסתיימו ברישום כדבעי בטאבו, והנחת המוצא הינה, כי מקום בו אלה לא הסתיימו ברישום, או לא נרשמה בגינם אף הערת אזהרה, הרי זכויות מאוחרות שנרשמו, גוברות. אך לכלל האמור ישנם "חריגים" בדמות זכויות שביושר, שגובשו ועוצבו מכוח ההלכה הפסוקה.

לעיתים קרובות נעשות עסקאות במקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הסיבות לכך רבות ומגוונות – לעיתים מדובר בפרויקט "חדש" וטרם נרשם בית משותף, לעיתים נדרש ביצועה של פרצלציה או הליכי איחוד וחלוקה, לעיתים חסרים אישורי מסים או ייפויי כוח ולעיתים קיימת מניעה אחרת. נשאלת השאלה, על איזה רישום יכול הקונה להסתמך כשהוא מבקש לבדוק מי הוא הבעלים החוקי של אותו נכס? האם הערת אזהרה לטובת המוכר מספיקה? האם נדרשים מסמכים נוספים?

בימים אלה אנשי עסקים רבים שוקלים את האפשרות של רכישת משרד. חלקם זקוקים למשרד לשימושם האישי וחלקם שוקלים את האפשרות לרכוש משרד כנכס להשקעה. בין אם מדובר בנכס "יד שנייה" הכולל שוכר/ים ובין אם מדובר בנכס "על הנייר" יש צורך בבדיקה מקיפה של הנכס ובניהול מו"מ קפדני כדי להבטיח את זכויות הקונה. ייצוג רוכש משרד דורש הבנה מיוחדת של התחום ושל ההיבטים האופייניים לעסקת רכישת משרד להבדיל מביצוע עסקת נדל"ן אחרת.

בעת רכישת נכס, יש שיגידו כי עומדת לרוכש הזכות לערוך בדיקות מינימאליות לשם בירור מצב הזכויות בנכס, ואנו נגיד כי קמה לו החובה (!!!) לערוך בדיקות כאמור בידי בעל מקצוע על מנת לוודא, בין היתר, האם זכויות המוכר כפופות לזכויותיו של אחר: אדם, חברה או משכון, בכדי שיבסס את רמת הזהירות המקסימאלית לשם כך שהרכישה תהיה בתום לב, ותעמוד לזכותו תקנת השוק במקרקעין. בדיקות אלו נערכות בכדי שבמקרה שיבוא בעל זכות במקרקעין שנרכשו, יוכיח רוכש הזכות כי פעל בצורה המקסימאלית ובתום לב בבדיקת הנכס ובבדיקה שלא קיים בעל זכות נוספת או נוגדת בנכס. מדוע הדבר חשוב ?

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.

הגב' נחום אשר רכשה לפני שנים רבות קרקע מאדם פרטי. לטובתה של הגב' נחום נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר ביצוע העסקה נקלע המוכר לקשיים ולהליכי פשיטת רגל. על זכויותיו של המוכר בקרקע נרשמו מספר עיקולים ואף הערת אזהרה לטובת כונס הנכסים הרשמי. מספר שנים לאחר מכן נפטר המוכר. מאז חלפו כ-20 שנים. לאחרונה פנתה הגב' נחום אל משרדנו בבקשה שנטפל ברישום זכויות הבעלות בקרקע על שמה. פנינו בשמה לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשנו להסיר את הערת האזהרה שנרשמה בגין זכויות המוכר בקרקע לטובת כונס הנכסים הרשמי. עמדתם של כונס הנכסים הרשמי ושל הנאמן בפשיטת הרגל של המוכר (אשר נפטר בינתיים) היתה שהם מתנגדים לבקשת הגב' נחום לבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת כונס הנכסים הרשמי.