מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

כאשר מספר יורשים מקבלים יחד דירה בירושה – לעיתים נדירות כולם שותפים לצרכים ולרצון המשותף בנוגע לשימוש העתידי בנכס. אחד רוצה למכור, השני רוצה להשכיר, והשלישי מעוניין להמשיך לגור בדירה. כאשר אין הסכמה – החוק בישראל קובע מנגנונים ברורים לפירוק השיתוף, כולל פנייה לבית המשפט שעשוי להתפתח להליך מינוי כונס נכסים למכירת הדירה וחלוקת התמורה בין היורשים. חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות, הכלכליות והמיסויות של פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בעיזבון, כדי לפעול נכון ולשמור על זכויותיכם.

רכישת דירה חדשה על הנייר היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיי הרוכשים. למרות הציפייה הרבה למועד קבלת המפתח, רוכשי דירות רבים מתמודדים עם תופעה שכיחה: איחור במסירת הדירה מצד הקבלן. החוק בישראל מעניק כלים משפטיים ברורים להתמודדות עם מצבים כאלה, ובעקבות תיקון משמעותי בשנת 2022, חלו שינויים מהותיים המשפיעים על זכויות הרוכשים.

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

אחת השאלות המרכזיות העולות בעת מכירת דירה היא גובה מס השבח שיידרש המוכר לשלם. רבים אינם מודעים לכך שהוצאות הריבית ששולמו על המשכנתא לאורך השנים מוכרות כהוצאה לצורך חישוב מס השבח, ועשויות להפחית משמעותית את גובה המס.

מס השבח מוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות שהוצאו במהלך רכישתו והשבחתו. אם המוכר לא שמר את כל הקבלות והחשבוניות עבור ההוצאות שהוציאו במהלך הבנייה או השיפוץ עלולה להתעורר בעיה. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מנוסה שיספק חוות דעת מקצועית לגבי עלות הבנייה המקורית של הבית לצורך חישוב השבח.

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

במקרים רבים, אנשים שמתגוררים בחו"ל ומוגדרים, כתושבי חוץ, מעוניינים לקנות נכס בישראל ובפרט דירה למטרת מגורים, או השקעה. רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

ביום 1 בנובמבר 2021 פורסם תזכיר חוק על פיו יגדל מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת על ידם אינם דירתם היחידה. שיעור המס הזה יחול גם על חברות, גם על יחידים שרוכשים דירה שאינה דירתם היחידה וגם על תושבי חוץ.

זו השאלה החשובה ביותר שעל מוכר דירה לשאול את עצמו לפני שהוא מציע את הדירה למכירה

שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

חנה, הגיעה למשרדנו עם בעיה. היא ואחיה, בועז, קיבלו בשנות ה-80 בית צמוד קרקע ברעננה במתנה מאביהם. בשנות ה-90, החליטו להרוס את הבית ובמקומו בנו בניין דירות, במסגרת עסקת קומבינציה שעשו עם קבלן. 

עידן הקורונה אשר טומן בחובו משבר בריאותי וכלכלי כלל עולמי גורם לאנשים רבים לשקול בחיוב לעלות לישראל. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את העלייה ומציעה להם "סל קליטה" והטבות כלכליות אשר אמורות לסייע להם בתחילת דרכם כעולים חדשים בישראל. במאמר זה אתייחס להטבות הכלכליות המיועדות לעולים חדשים ברכישת נכס נדל"ן בישראל. עולה חדש זכאי לרכוש פעם אחת דירת מגורים בפטור לעולה חדש ופעם אחת נכס אשר ישמש לעסק, בפטור לעולה חדש וזאת בפרק הזמן שתחילתו שנה לפני שנכנס לישראל וסיומו שבע שנים לאחר שנכנס לישראל. יש אפשרות לרכוש בפטור נכס משולב (המאפשר גם מגורים וגם עסק) ויש אפשרות לרכוש בפטור קרקע שתשמש למגורים או לעסק.

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש שבבעלותו דירת מגורים אחת (נניח דירה אחת שבה הוא מתגורר או משכיר) יכול למכור את דירתו הקיימת ("הדירה הקיימת") תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. אם יעשה זאת יהיה זכאי לחיוב מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה (מס הרכישה נמוך משמעותית עבור מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה לעומת מי שרוכש דירת מגורים כשכבר יש בבעלותו דירת מגורים אחת או יותר). הדירה הקיימת לא חייבת להיות דירה ישנה שבה הרוכש כבר מתגורר (או משכיר לצד ג'). היא יכולה להיות דירה שעתידה להיבנות. למשל, דירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או דירה שנבנית במסגרת קבוצת רכישה.

אנשים נוהגים להשתמש בנכס המקרקעין שלהם, שלא בהתאם להיתר. למשל נכס שלפי הייעוד המקורי שלו מיועד לשמש כמחסן, אך בפועל משמש למגורים. מה המשמעות של כך, מבחינת מיסוי, במקרה של ביצוע עיסקה בנכס כזה ?

עיסקת מתנה, משמעה הקניית זכויות בנכס ללא תמורה. האם מושלמת עם חתימת המסמכים העידים על כך ? היכן יש לרשום אותה ? מה המשמעות של אי רישום העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ? על זאת ועוד, בחיבורנו זה.

רכישה של דירה או נכס נדל"ן מתושב זר היא משימה קשה ומורכבת, וצריך לתת מענה מתאים לכל המורכבויות שכרוכות בה לפני שחותמים על הסכם הרכישה. תושב זר הוא מי שאינו מתגורר באופן קבוע בישראל, גם אם הוא אזרח ישראלי.

השאלה אם אתם תושבי ישראל או תושבים זרים היא סוג של מלכודת מבחינת מס כשמבצעים עסקת מקרקעין.