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Immobilier et construction

Sociétés et droit commercial


Investisseurs immobiliers en Israel – C’est le moment d’une transaction rapide ! Tali Kessler, avocate

juin 17, 2015  |   Publié par :   |   Articles,Immobilier et construction,La taxe foncière – la taxation des transactions immobilières   |   Commentaires fermés sur Investisseurs immobiliers en Israel – C’est le moment d’une transaction rapide ! Tali Kessler, avocate

Augmentation de la taxe d’acquisition pour les investisseurs immobiliers en Israel Le 14/6/2015 le gouvernement a confirmé d’importants changements fiscaux susceptibles d’avoir une incidence sur les investisseurs immobiliers. Selon la motion confirmée, à compter du 1/7/2015 la taxe d’acquisition augmentera pour tout acquéreur d’appartement qui est déjà propriétaire d’un appartement : jusqu’à la somme de NIS 4,8 millions il paiera une taxe d’acquisition de 8% (au lieu de plusieurs échelons d’impôt allant d’un taux de 5% à 7% actuellement), et au-delà de cette somme il paiera une taxe d’acquisition d’un taux de 10% (au lieu de 8 à 10% qu’il paie aujourd’hui). Il s’agit d’une augmentation du taux de la taxe d’acquisition d’un montant de NIS 30.000 au regard d’un appartement d’une valeur de NIS 1 million et de NIS 100.000 au regard d’un appartement valant NIS 5 millions ! L’expression « investisseur immobilier » se réfère à toute personne achetant un appartement résidentiel, alors qu’elle a déjà des droits sur un précédent appartement résidentiel. Il suffit que l’acheteur soit le propriétaire de plus de 1/3 d’un appartement résidentiel pour que ces taux d’imposition élevés lui soient applicables. Le but du gouvernement est de freiner les acheteurs d’appartements qui sont des investisseurs immobiliers en alourdissant leur charge d’impôt. Le taux d’imposition est fixé selon la date de conclusion du contrat. Par conséquent, il est vivement conseillé de signer le contrat avant la fin du mois de juin 2015. En cas de difficultés empêchant la signature d’un contrat détaillé, il sera possible de profiter d’un taux d’imposition diminué en signant un protocole d’entente, si sa formule engage les parties et comprend tous les éléments essentiels de la transaction (prix, date de remise en possession, modalités de paiement, etc.), ou bien, au moyen d’un contrat sous condition, à condition que ce protocole ou ce contrat soit signé avant la fin du mois de juin 2015. Changements concernant les acheteurs d’un « meilleur logement » (Meshaprey Diour) Les acheteurs d’un meilleur logement ont actuellement le droit d’acheter un appartement en s’engageant à vendre leur précédent appartement dans un délai de 24 mois. Dans ce cas, ils paient la taxe d’acquisition du taux réduit à […]

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Réflexions sur les transactions de rapport en Israël – Tal Rechnitz, avocat

mai 29, 2014  |   Publié par :   |   Articles,Immobilier,Immobilier et construction   |   Commentaires fermés sur Réflexions sur les transactions de rapport en Israël – Tal Rechnitz, avocat

Nombreux ceux qui considèrent l’économie israélienne comme un exemple de véritable réussite, malgré l’environnement géopolitique problématique, et qui envisagent d’investir en Israël, dans l’immobilier résidentiel ou commercial. Cet article est consacré à l’investissement immobilier en Israël. Les motifs pour lesquels les gens investissent dans l’immobilier en Israël sont, entre autres, la stabilité et l’inexistence de risques, d’une part, et des raisons économiques, d’autre part. Comme partout ailleurs, l’acquéreur d’un bien fonde sa décision sur l’hypothèse selon laquelle s’il achète au bon prix dans une région donnée, son investissement lui rapportera de l’argent de deux manières : a. un rendement du à l’augmentation de la valeur du bien (exemple : si un bien est acquis pour US$ 300.000 et qu’un an plus tard il est vendu pour US$ 360.000, le propriétaire a profité d’un rendement annuel de 20%) ; b. un rendement du aux recettes mensuelles fixes que le bien rapporte (exemple : si un bien est acquis pour US$ 300.000 avec un loyer de US$ 1200 par mois, la transaction reflète un rendement annuel de 4,8%). A premier abord, on peut dire qu’un rendement annuel de 5% et plus est une bonne transaction, ce qui dépend bien sûr de la situation du bien – dans certaines régions d’Israël (en particulier dans les régions à forte demande, au Centre et à Tel-Aviv) un rendement inférieur à 5% peut être attractif alors qu’ailleurs (dans le Nord et dans le Sud), on peut s’attendre à plus de 5%. Dans ce contexte, il convient de préciser qu’en Israël, ces dernières années, les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté, mais que la politique du gouvernement tend aujourd’hui à « refroidir » ce marché, d’y atténuer les augmentations de prix, surtout ceux du marché résidentiel, afin de permettre aux jeunes couples d’acheter un appartement pour un prix raisonnable. On pense donc que dans le secteur résidentiel les prix vont se stabiliser et même légèrement diminuer. Sans envisager d’autres facteurs, tels que les sentiments patriotiques rattachés à l’achat d’un bien dans la patrie du Peuple Juif, des facteurs de planification fiscale ou de distinction entre bien résidentiel et bien commercial (un bien commercial est […]

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Que doit-on vérifier avant d’acheter un terrain ou une maison individuelle en Israel? Dix conseils en or – Tali Kessler, avocate

mai 29, 2014  |   Publié par :   |   Articles,Immobilier,Immobilier et construction   |   Commentaires fermés sur Que doit-on vérifier avant d’acheter un terrain ou une maison individuelle en Israel? Dix conseils en or – Tali Kessler, avocate

Nombreux ceux qui rêvent toute leur vie d’une maison de campagne leur appartenant. D’entendre le chant des oiseaux. D’avoir un panorama de verdure à leur fenêtre. Mais la voie menant à la réalisation du rêve est semée de risques et d’embûches. Cet article traite des examens nécessaires pour éviter les embûches à prévoir dès le début du processus – les risques juridiques de l’achat du terrain destiné à la construction de la maison ou de l’achat d’une villa déjà construite en Israel. 1. L’identité du propriétaire du bien – c’est la l’examen préliminaire et fondamental pour qui souhaite acquérir un terrain ou une maison ; son but est de s’assurer que la personne avec qui l’acheteur parle et négocie les conditions d’achat est son véritable propriétaire. Il convient de demander que la personne se présentant comme étant le propriétaire produise une attestation du Bureau du Registre Foncier / du Minhal / de la société de logement ou de toute autre entité administrant l’enregistrement du bien, prouvant qu’il en est bien le propriétaire. 2. Le bien est net et libre de toute dette et de tout gage – est un examen pas moins important. Il importe de s’assurer que le bien n’est pas saisi / nanti / mis à gage en faveur des dettes du propriétaire. L’examen doit être complet – à la fois auprès de l’entité qui administre le registre relatif au bien (Bureau du Registre Foncier, Minhal, société de logement ou autre) et auprès du registre des gages et/ou des sociétés (si le propriétaire est une société). 3. Est-que les plans applicables au bien sont compatibles avec sa destination – cet examen peut être effectué dans les bureaux de la commission locale du lieu de situation du bien. Il faut y demander le détail du statut urbanistique du bien (par écrit de préférence). Ce détail comprend tous les plans applicables au bien. On y apprend la destination du bien (résidences, commerces, bureaux, etc.), les droits de construction (exploités ou non) et s’il est vraiment possible de construire sur le bien foncier le bâtiment envisagé par l’acheteur. 4. Le permis de construire concerne-t-il vraiment le […]

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Comment calculer la taxe sur la plus-value foncière en Israel? Tali Kessler, avocate

mai 29, 2014  |   Publié par :   |   Articles,Immobilier et construction,La taxe foncière – la taxation des transactions immobilières   |   Commentaires fermés sur Comment calculer la taxe sur la plus-value foncière en Israel? Tali Kessler, avocate

La taxe sur la plus-value est appliquée au vendeur d’un bien foncier, selon la Loi sur l’imposition foncière (plus-value et acquisition), 1963. La taxe s’applique aux gains dont le vendeur profite à la vente de son bien en Israel. Le calcul de la taxe est assez complexe. Le présent article passe en revue les principaux éléments de ce calcul. Comment la plus-value est-elle calculée (les gains imposables) ? En principe, la plus-value (le bénéfice imposable) est la différence entre le prix de vente du bien (dans le cadre de la transaction actuelle) et le prix d’achat du bien (dans le cadre de la transaction d’achat historique). Le prix d’achat du bien est indexé à l’indice des prix à la consommation. Déduction des frais De la plus-value il est possible de déduire des frais divers impliqués dans l’achat du bien et/ou dans sa vente et/ou dans son amélioration au fil des ans (par exemple : honoraires d’avocat et d’expert immobilier, frais d’évacuation des locataires, frais de rénovation, impôt sur le patrimoine, taxe d’amélioration etc. Dépréciation Dans certaines circonstances, on calcule la dépréciation par rapport au prix d’achat (la dépréciation en vertu de la valeur du bâtiment, à distinguer de la valeur du terrain), selon le nombre d’années écoulées depuis l’achat jusqu’à la vente, ce qui diminue la valeur de l’achat et augmente la plus-value sur laquelle l’impôt est payé. Taux d’imposition Les taux d’imposition qui sont un pourcentage de la plus-value dépendent de nombreux facteurs dont : la date d’acquisition du bien, sa date de vente, les modalités d’obtention du bien (achat, donation, succession), etc. Bien obtenu par voie de succession En principe, si le bien a été obtenu par l’acheteur par voie de succession, pour ce qui concerne l’impôt sur plus-value, la date d’acquisition du bien est celui de son acquisition par le de cujus, et la valeur d’acquisition du bien est le prix de son achat par le de cujus. Cependant, si le bien a été obtenu par voie de succession d’un de cujus décédé au cours d’années pendant lesquelles s’appliquait la taxe de succession, la valeur d’achat sera calculée conformément à la somme […]

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Sur la bonne foi et les transactions foncières contradictoires – la prévention des « accidents juridiques ». Par : Tal Rechnitz, avocat

mai 29, 2014  |   Publié par :   |   Articles,Immobilier,Immobilier et construction   |   Commentaires fermés sur Sur la bonne foi et les transactions foncières contradictoires – la prévention des « accidents juridiques ». Par : Tal Rechnitz, avocat

A l’occasion de l’achat d’un bien en Israel, certains diront que l’acheteur a le droit d’effectuer un minimum de vérifications pour connaître l’état des droits sur le bien – mais nous dirons qu’il a l’obligation (!!!) d’effectuer de telles vérifications par l’entremise d’un professionnel, afin de s’assurer entre autres que les droits du vendeur ne sont pas subordonnés à ceux d’autrui, qu’il s’agisse d’un individu, d’une société ou d’un gage. Ceci, pour garantir avec un maximum de précaution et que l’achat ait été fait de bonne foi, pour ainsi profiter de la « Règle du marché en matière foncière ». Ces vérifications sont effectuées pour que l’acheteur puisse prouver qu’il a agi en toute bonne foi en vérifiant le bien et que dans ce cadre il n’a pas trouvé d’autres titulaires de droits ou de titulaires de droits contradictoires sur le bien. Pourquoi est-ce si important ? Si l’acheteur prouve qu’il a agi de bonne foi, l’article 9 de la Loi foncière (Règle du marché en matière foncière) s’appliquera à lui. En revanche, s’il a agi avec négligence en vérifiant l’état du bien, il ne peut plus être considéré comme ayant agi de bonne foi, et ne bénéficie plus de la protection de la « Règle du marché en matière foncière ». L’article 9 de la Loi foncière traite de transactions contradictoires (Règle du marché en matière foncière) et voici sa formule : « Si une personne s’est engagée à effectuer une transaction foncière et avant que la transaction ne soit accomplie par son enregistrement cette même personne s’est engagée à effectuer une transaction contradictoire avec autrui, le droit du premier contractant est prioritaire, mais si le deuxième a agi de bonne foi et à titre payant, et que la transaction en sa faveur a été enregistrée tandis qu’il agissait de bonne foi – son droit est prioritaire (C’est moi qui souligne – T.R.) ». Dans ce contexte et concernant la bonne foi, un dossier a récemment été résolu en faveur d’un titulaire de droits non enregistrés sur un bien. Dans un jugement rendu en décembre 2012 par l’Honorable Juge Rahamim Cohen du Tribunal de Paix de Tel-Aviv dans une affaire […]

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La réforme de l’imposition foncière en Israel– octobre 2013, Tali Kessler, avocate

novembre 05, 2013  |   Publié par :   |   Articles,Immobilier et construction,La taxe foncière – la taxation des transactions immobilières   |   Commentaires fermés sur La réforme de l’imposition foncière en Israel– octobre 2013, Tali Kessler, avocate

En août 2013, le gouvernement israélien a approuvé, dans le cadre de ses préparatifs à la réduction du déficit, une réforme compréhensive de l’imposition foncière applicable aux transactions immobilières réalisées en Israël. Le vendeur d’un appartement (ou d’une maison) en Israël est tenu de payer une taxe sur la plus-value (sauf s’il remplit des conditions lui permettant d’être exempté du paiement de cette taxe), et l’acheteur d’un appartement en Israël est tenu de payer une taxe d’acquisition. Le taux de la taxe d’acquisition appliquée à un individu est échelonné, et correspond à la situation de l’acheteur et au montant de la transaction. Cette réforme concerne toute personne détenant un bien immobilier en Israël, et en particulier les résidents étrangers propriétaires de biens de prestige (d’une valeur de plus de NIS 4,5 millions), ainsi que toute personne possédant plusieurs biens à usage résidentiel. Certains changements sont entrés en vigueur le 1/8/2013 tandis que d’autres ne le seront que le 1/1/2014. Il convient de préciser que du point de vue de la loi sur l’imposition foncière la présomption de la cellule familiale est applicable, selon laquelle sont également comptés les appartements du conjoint ou des enfants (de moins de 18 ans) du vendeur. Voici les principaux éléments de cette réforme : Réduction de l’exemption de l’impôt sur le plus-value Jusqu’ici il était possible de vendre un bien à usage résidentiel (appartement ou maison) cette vente étant exemptée de l’impôt sur la plus-value une fois tous les quatre ans. Cette option est annulée à compter du 1/1/2014. A compter du 1/1/2014 il sera possible de vendre un appartement ou une maison en étant exempté de l’impôt sur la plus-value uniquement si le vendeur remplit toutes les conditions suivantes : L’appartement vendu est le seul appartement du vendeur en Israël ;  le vendeur détient un droit sur l’appartement pendant 18 mois à partie de la date où l’appartement est devenu un appartement résidentiel (à savoir, à compter de l’achèvement de sa construction s’il a été acheté « sur le papier » d’un entrepreneur ou dans le cadre d’un groupement d’achat avant l’achèvement des travaux) ; et le vendeur n’a pas vendu d’autre […]

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