Augmentation de la taxe d’acquisition pour les investisseurs immobiliers en Israel

Le 14/6/2015 le gouvernement a confirmé d’importants changements fiscaux susceptibles d’avoir une incidence sur les investisseurs immobiliers. Selon la motion confirmée, à compter du 1/7/2015 la taxe d’acquisition augmentera pour tout acquéreur d’appartement qui est déjà propriétaire d’un appartement : jusqu’à la somme de NIS 4,8 millions il paiera une taxe d’acquisition de 8% (au lieu de plusieurs échelons d’impôt allant d’un taux de 5% à 7% actuellement), et au-delà de cette somme il paiera une taxe d’acquisition d’un taux de 10% (au lieu de 8 à 10% qu’il paie aujourd’hui).

Il s’agit d’une augmentation du taux de la taxe d’acquisition d’un montant de NIS 30.000 au regard d’un appartement d’une valeur de NIS 1 million et de NIS 100.000 au regard d’un appartement valant NIS 5 millions !

L’expression « investisseur immobilier » se réfère à toute personne achetant un appartement résidentiel, alors qu’elle a déjà des droits sur un précédent appartement résidentiel. Il suffit que l’acheteur soit le propriétaire de plus de 1/3 d’un appartement résidentiel pour que ces taux d’imposition élevés lui soient applicables.

Le but du gouvernement est de freiner les acheteurs d’appartements qui sont des investisseurs immobiliers en alourdissant leur charge d’impôt.

Le taux d’imposition est fixé selon la date de conclusion du contrat. Par conséquent, il est vivement conseillé de signer le contrat avant la fin du mois de juin 2015.

En cas de difficultés empêchant la signature d’un contrat détaillé, il sera possible de profiter d’un taux d’imposition diminué en signant un protocole d’entente, si sa formule engage les parties et comprend tous les éléments essentiels de la transaction (prix, date de remise en possession, modalités de paiement, etc.), ou bien, au moyen d’un contrat sous condition, à condition que ce protocole ou ce contrat soit signé avant la fin du mois de juin 2015.

Changements concernant les acheteurs d’un « meilleur logement » (Meshaprey Diour)

Les acheteurs d’un meilleur logement ont actuellement le droit d’acheter un appartement en s’engageant à vendre leur précédent appartement dans un délai de 24 mois. Dans ce cas, ils paient la taxe d’acquisition du taux réduit à laquelle a droit une personne ayant un seul appartement résidentiel. Le montant de la différence est « gelé » et dès que le précédent appartement est vendu, dans le délai indiqué ci-dessus, la différence est annulée. Si le précédent appartement n’est pas vendu dans les 24 mois (à partir de l’achat de l’appartement additionnel) l’acheteur est tenu de payer le montant de la différence majoré de l’indexation et d’intérêts.

Le gouvernement a maintenant l’intention de raccourcir le délai de vente du précédent appartement à 12 mois seulement.

Le but du gouvernement est d’inciter les acheteurs d’un meilleur logement à vendre leur précédent appartement.

Changements concernant les héritiers

Actuellement une personne ayant reçu un appartement en héritage de ses parents, ses grands-parents ou son conjoint peut le vendre en étant exemptée de l’impôt sur la plus-value, à condition que le testateur ait été propriétaire d’un seul appartement résidentiel. Le droit à cette exemption n’est pas limité dans le temps et s’applique également au propriétaire de plusieurs appartements résidentiels.

Le gouvernement a l’intention de limiter le délai de bénéfice de cette exemption à 24 mois après le décès du testateur.

Le but est d’inciter les héritiers à vendre l’appartement résidentiel reçu en héritage.

Enregistrement des droits sur un appartement au nom d’un enfant – est-ce rentable ?

De nombreux investisseurs immobiliers souhaitant profiter d’un taux de taxe d’acquisition réduit achètent un appartement au nom d’un enfant (adulte) qui n’est pas propriétaire d’un précédent appartement résidentiel.

D’une part, ils profitent en effet d’un taux de taxe d’acquisition réduit.

D’autre part, cet enfant devra payer une taxe d’acquisition d’un taux élevé lorsqu’il souhaitera vendre l’appartement résidentiel pour son propre compte, et (selon les instructions de la Banque d’Israël) il pourra obtenir un prêt hypothécaire d’un taux allant jusqu’à 50% seulement de la valeur de l’appartement (alors qu’une personne n’étant pas propriétaire d’un premier appartement résidentiel peut avoir un prêt allant jusqu’à 70% de la valeur de l’appartement).

En outre, l’enregistrement de l’appartement au nom de l’enfant expose les parents aux revendications du conjoint de cet enfant en matière de droits sur cet appartement, aux réclamations de créanciers de cet enfant et aux conflits entre parents et enfants qui risquent d’empêcher les parents de disposer de l’appartement en qualité de propriétaires.

Par ailleurs, l’imposition d’une future vente de cet appartement sera assujettie aux délais de réflexion prescrits par la loi – l’enfant devra détenir l’appartement pendant au moins quatre ans avant de pouvoir le vendre en bénéficiant d’une exemption de l’impôt sur la plus-value, si l’appartement ne lui sert pas de résidence, ou pendant au moins trois an s’il lui sert de résidence.

Remarque :

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Maître Tali Kessler est associée du cabinet « Rechnitz, Kessler & Co., avocats » qui est spécialisé dans le droit commercial et dans l’immobilier.

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