פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בירושלים עוסק בשאלה לא פשוטה, אבל מאוד חשובה לרוכשי דירות: מתי אפשר לקבל הקלה במס רכישה כשקבוצת רכישה מתעכבת? ומתי רשות המסים רשאית לחזור בה מהחלטה שכבר נתנה?

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש שבבעלותו דירת מגורים אחת (נניח דירה אחת שבה הוא מתגורר או משכיר) יכול למכור את דירתו הקיימת ("הדירה הקיימת") תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. אם יעשה זאת יהיה זכאי לחיוב מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה (מס הרכישה נמוך משמעותית עבור מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה לעומת מי שרוכש דירת מגורים כשכבר יש בבעלותו דירת מגורים אחת או יותר). הדירה הקיימת לא חייבת להיות דירה ישנה שבה הרוכש כבר מתגורר (או משכיר לצד ג'). היא יכולה להיות דירה שעתידה להיבנות. למשל, דירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או דירה שנבנית במסגרת קבוצת רכישה.

לאחרונה פנה למשרדנו, לקוח, שרצה לרכוש יחידה שנמצאת בעיצומה של הבנייה, במסגרת של קבוצת רכישה, במקום משתתף, שרצה למכור ולצאת מקבוצת הרכישה. הסיבה בגללה המשתתף העוזב רצה לעזוב, היא שהוא נכנס להליך גירושין והוא ואשתו רצו לבצע חלוקה של הרכוש. ישנן סיבות רבות נוספות, בגללן אנשים מעוניינים למכור את היחידה שלהם, בעיצומה של הבנייה, ולצאת מקבוצת רכישה, ביניהן: משבר כלכלי, שינוי לא צפוי בעלויות הפרויקט (שמחייב הזרמה נוספת של הון עצמי שאינו ברשותם), צורך לא צפוי בכסף ועוד. אותו לקוח, היה על סף חתימה על ההסכם ורצה לדעת, האם בטוח עבורו להיכנס לעסקה ואם יש משהו מיוחד שהוא אמור לדעת עליו.

שוק מכר הדירות בישראל, מעבר לקושי המבני בענף הנובע בעיקר, מהיצע נמוך וביקוש גואה, מאופיין במרבית המקרים בחוסר שוויון בין הצדדים להסכם. אחד מהביטויים המובהקים ביותר לפערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לרוכש, ניתן למצוא בתנאים הקבועים בהסכם באשר לאיחור במסירת הדירה. לרוב חוזי המכר כוללים תניות מפורטות העוסקות במועד מסירת הדירה, שבסופו של דבר מיטיבות עם הקבלן, ולכאורה מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי הולם או מספיק לרוכש. ברור כי איחור במסירת דירה עלול להשאיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה של ממש עקב אי ודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

בפסיקה נקבע כי ככל שבניתוח הנסיבות של העסקה מתברר כי הרוכשים רכשו דירות מוגמרות, הרי שלמארגן יש אחריות כלפי הרוכשים גם על פי דיני המכר. יחד עם זאת, את הטענה שהרוכשים רכשו דירה מוגמרת ולא קרקע ביחד עם יתר חברי הקבוצה צריכים הרוכשים להוכיח.

מהם הסיכונים ברכישת דירה ממשתתף בקבוצת רכישה?

בימים אלה אנשי עסקים רבים שוקלים את האפשרות של רכישת משרד. חלקם זקוקים למשרד לשימושם האישי וחלקם שוקלים את האפשרות לרכוש משרד כנכס להשקעה. בין אם מדובר בנכס "יד שנייה" הכולל שוכר/ים ובין אם מדובר בנכס "על הנייר" יש צורך בבדיקה מקיפה של הנכס ובניהול מו"מ קפדני כדי להבטיח את זכויות הקונה. ייצוג רוכש משרד דורש הבנה מיוחדת של התחום ושל ההיבטים האופייניים לעסקת רכישת משרד להבדיל מביצוע עסקת נדל"ן אחרת.

לאחרונה, אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות הרוכש עם המחירים הגבוהים של הדירות, הינה רכישת דירה בטרם בנייתה, מתוך כוונה להיפטר, לכאורה, מעלויות הקבלן המעמיסות רכיב נוסף של עלות (המרווח ה"קבלני") על העלויות הגבוהות ממילא, רצון להימנע מרכיבי מס, תוך מעורבות יותר מאסיבית בהליך תכנון וביצוע הפרוייקט ועוד – והכל, על ידי רכישת דירה בדרך של קבוצת רכישה. קבוצת רכישה מבצעת את רכישת הדירה על ידי קבוצת אנשים שמחליטים להתאגד יחדיו, לקנות את הקרקע תחילה, לפנות לאדריכל לתכנון וקבלת היתרי בנייה, ולבסוף לפנות לקבלן (בדר"כ זה נבחר, לאחר הוצאת מכרז) לשם בניית הדירות.