כדי לחלק את רכושו בישראל של תושב חוץ (שמרכז חייו מחוץ לישראל), נדרשים יורשיו, לקבל צו ירושה או צו קיום צוואה (במקרה שהתושב הזר השאיר אחריו צוואה) מבית המשפט בישראל. מהן הדרישות כדי לקבל צו כזה בישראל ואיזה שיקולים יש לקחת חשבון כחלק מהתהליך?

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

לא מעט עיסקאות מבוצעות במסגרת רכישה מכונס נכסים (שפועל תחת רשות ההוצאה לפועל במקרה של חייב, או במקרה של בימ"ש לענייני משפחה כשבני זוג או יורשים מוכרים את נכס וכיו"ב) והסברה הרווחת שלפעמים הדבר רכישה כזו יכולה לפשט את אי הוודאות ולהקל, כך שברגע שיש "צו מכר" הדבר מהווה אישור שהעסקה הושלמה העסקה ולא היא.

שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

עיסקת מתנה, משמעה הקניית זכויות בנכס ללא תמורה. האם מושלמת עם חתימת המסמכים העידים על כך ? היכן יש לרשום אותה ? מה המשמעות של אי רישום העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ? על זאת ועוד, בחיבורנו זה.

במרכז תל אביב (אך לא רק) ישנם בניינים ישנים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע"מ. חברות אלה נקראות "חברות גוש חלקה" או "חברות בית" או "חברות מקרקעין". הרישום הזה "נולד" בשל פירצה בחוק שאיפשרה חיסכון במיסי מקרקעין למשך מספר שנים. הפירצה בחוק (המאפשרת חיסכון) נסגרה כמובן מזמן אולם בניינים רבים עדיין רשומים בצורה זו, מה שגורם לבעיות בעת העברת הזכויות (מכוח ירושה, מכירה וכיו"ב) וגם פוגע בערך הדירה. בד"כ הבניין לא רשום כבית משותף (בפנקס הבתים המשותפים), החברה רשומה כבעלים של החלקה ולטובתם של בעלי הדירות רשומות בטאבו חכירות (חכירה = שכירות לתקופה ארוכה). במקרה הטוב לשטר החכירה הרשום בטאבו מצורף תשריט המתאר את הדירה ומיקומה.

עסקה מתנה, המוגדרת בסעיף 1 לחוק המתנה, התשכ"א – 1968, היא עסקה במסגרתה צד אחד מעביר למשנהו נכס, כגון דירה, ללא קבלת תשלום בתמורה. דהיינו, מקבל המתנה זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס מבלי לשלם דבר לנותן המתנה.

מושע הינו מונח מהתקופה העות'מאנית, המתאר מצב בו יש מספר שותפים על אותה הקרקע, ולאיש מן השותפים אין בעלות מופרדת בחלק כלשהו המזוהה בנכס. במצב כזה, כל הזכויות בנכס מחושבות לפי החלק היחסי של כל בעל זכות, והזכויות משתרעות למעשה על חלק בלתי מסוים בנכס. מובן וברור, כי המדובר במצב שעלול להיות בעייתי. כך למשל, ייתכן מצב בו ישנם בעלי זכויות בקרקע הרשומה כמושע, עליה צפוי להיבנות בניין או שנבנה בניין, אך טרם נרשמה חלוקת דירות לבעלי הזכויות.

לאחרונה 6 בעלי דירות קוטג' (המחוברות זו לזו באופן חלקי) מנתניה פנו אלינו עם הבעיה הבאה: בשנות ה-80' הם רכשו את הדירות מקבלן. בשעתו נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. עורך הדין של הקבלן, שקיבל מהם כסף במעמד הרכישה עבור הטיפול ברישום בית משותף, לא עשה זאת והם נשארו עם הערת אזהרה בלבד וללא רישום של הזכויות שלהם בטאבו (ללא רישום של בית משותף וללא רישום של הבעלות בדירות על שמם). בהמשך, הקבלן שממנו הם רכשו את הדירות נפטר, החברה שבבעלותו (החברה שבנתה את הדירות ושממנה הם רכשו אותן) נמחקה מהמרשם של רשם החברות, לאחר שלא שילמה אגרה במשך שנים רבות ולמעשה, איש אינו מטפל ברישום בטאבו, אין למי לפנות וגם אין שום תקווה באופק. המצב המשפטי לפיו רשומה לטובת בעלי הדירות רק הערת אזהרה ואיש אינו מטפל ברישום בטאבו אינו מאפשר נטילת משכנתא ומחבל קשות באפשרות שלהם למכור את הדירות.

הרבה פעמים ישנן זכויות במקרקעין מכוח הסכמים או התחייבויות שמסיבות שונות, לא הסתיימו ברישום כדבעי בטאבו, והנחת המוצא הינה, כי מקום בו אלה לא הסתיימו ברישום, או לא נרשמה בגינם אף הערת אזהרה, הרי זכויות מאוחרות שנרשמו, גוברות. אך לכלל האמור ישנם "חריגים" בדמות זכויות שביושר, שגובשו ועוצבו מכוח ההלכה הפסוקה.

מה קורה במקרה שבוצעו שתי עסקאות ביחס לאותם מקרקעין עם שני צדדים שונים, בשני מועדים שונים – מי מביניהם גובר? בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה – "עסקאות נוגדות במקרקעין".

בעת רכישת נכס, יש שיגידו כי עומדת לרוכש הזכות לערוך בדיקות מינימאליות לשם בירור מצב הזכויות בנכס, ואנו נגיד כי קמה לו החובה (!!!) לערוך בדיקות כאמור בידי בעל מקצוע על מנת לוודא, בין היתר, האם זכויות המוכר כפופות לזכויותיו של אחר: אדם, חברה או משכון, בכדי שיבסס את רמת הזהירות המקסימאלית לשם כך שהרכישה תהיה בתום לב, ותעמוד לזכותו תקנת השוק במקרקעין. בדיקות אלו נערכות בכדי שבמקרה שיבוא בעל זכות במקרקעין שנרכשו, יוכיח רוכש הזכות כי פעל בצורה המקסימאלית ובתום לב בבדיקת הנכס ובבדיקה שלא קיים בעל זכות נוספת או נוגדת בנכס. מדוע הדבר חשוב ?

הגב' נחום אשר רכשה לפני שנים רבות קרקע מאדם פרטי. לטובתה של הגב' נחום נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר ביצוע העסקה נקלע המוכר לקשיים ולהליכי פשיטת רגל. על זכויותיו של המוכר בקרקע נרשמו מספר עיקולים ואף הערת אזהרה לטובת כונס הנכסים הרשמי. מספר שנים לאחר מכן נפטר המוכר. מאז חלפו כ-20 שנים. לאחרונה פנתה הגב' נחום אל משרדנו בבקשה שנטפל ברישום זכויות הבעלות בקרקע על שמה. פנינו בשמה לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשנו להסיר את הערת האזהרה שנרשמה בגין זכויות המוכר בקרקע לטובת כונס הנכסים הרשמי. עמדתם של כונס הנכסים הרשמי ושל הנאמן בפשיטת הרגל של המוכר (אשר נפטר בינתיים) היתה שהם מתנגדים לבקשת הגב' נחום לבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת כונס הנכסים הרשמי.

אנשים רבים חולמים כל חייהם על בית בכפר. ציוץ הציפורים בבוקר. נוף ירוק בחלון. אולם, הדרך למימוש החלום כרוכה בלא מעט סיכונים ומוקשים. במאמר זה אתייחס לבדיקות הנדרשות על מנת להימנע מאותם מוקשים הצפויים בשלב די מוקדם של התהליך – הסיכונים המשפטיים שברכישת המגרש המיועד לבניית הבית או ברכישת בית צמוד קרקע מוכן וקיים. 

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב באוקטובר 2009 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובע, כנגד החברה הקבלנית שמכרה את הדירה וכנגד עורך דינה, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובע שלפיו הוא קיבל את הפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם, בשיעור של 10% מסכום התמורה (אשר בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד ההפרה הסתכם בסכום גבוה בהרבה – מאות אלפי שקלים). כן קיבל התובע פיצוי מעורך הדין של הקבלן אשר קיבל שכר טרחה ולא טיפל ברישום. יצויין כי על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בערעור נדחו מרבית טענות הנתבעים, למעט קיצור קל בתקופה שבשלה חוייבה החברה הקבלנית בתשלום הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי.

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.

יאיר ודבורה רכשו בית צמוד קרקע חדש מקבלן לפני כ-25 שנים. במשך שנים ארוכות הם נהנים מאיכות החיים שהקנה להם הבית שרכשו. לפני מספר חודשים הם החליטו שהיות וילדיהם בגרו ועזבו את הבית, הגיע הזמן לעשות שינוי, למכור את הבית ולקנות במקומו משהו אחר שיענה טוב יותר לצורכיהם. הם הציעו את הבית למכירה ומצאו חיש מהר קונה שהיה מעוניין לרכוש את הבית ואף הסכים לשלם להם את המחיר שביקשו. כשהקונה העביר את פרטי הבית לבדיקת עורך דינו, התברר כי למרות שהקבלן התחייב כלפי יאיר ודבורה בהסכם הרכישה לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) הוא לא עשה זאת. בינתיים הקבלן חיסל את עסקיו ואין למי לפנות. עורך הדין ששכר הקונה הפוטנציאלי יעץ לו שלא לרכוש את הבית של יאיר ודבורה ולחפש לעצמו בית אחר.

הרבה פעמים בעלי זכויות בנכס רוצים לממש זכויות בנייה נוספות המותרות לפי תוכנית החלה על הנכס, או אז עולה השאלה האם הזכויות הם רק שלהם ואין הדבר כרוך בפגיעה בזכויות קנייניות של בעלי זכויות נוספות, המקימות להן עילה להגיש התנגדות לבקשה להיתר (שסביר כי זו תתקבל) ? יצויין, כי המדובר בסיטואציה שכיחה בעיקר במצב בו המדובר בבית משותף בו שכן מבקש לממש זכויות בניה שלא נוצלו, ועולה חשש כי הדבר יגרע מהאפשרות לנצל זכויות בנייה נוספות השייכות לשכנים, או כאשר המדובר בבעלות במגרש במושע, וגם במקרה כאמור (בהנחה ואין הסכם שיתוף מסודר המסדיר את אופן השימוש במגרש ובזכויות הבנייה הנובעות ממנו) עולה חשש כי מאחר והמדובר ב"משחק סכום אפס", מתן היתר לניצול זכויות לאחד עלול לגרוע מזכויות האחר, וייתכן אף מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר, ואז נוצרת בעיה …

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.