מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

רכישת דירה חדשה על הנייר היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיי הרוכשים. למרות הציפייה הרבה למועד קבלת המפתח, רוכשי דירות רבים מתמודדים עם תופעה שכיחה: איחור במסירת הדירה מצד הקבלן. החוק בישראל מעניק כלים משפטיים ברורים להתמודדות עם מצבים כאלה, ובעקבות תיקון משמעותי בשנת 2022, חלו שינויים מהותיים המשפיעים על זכויות הרוכשים.

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

לא מעט עיסקאות מבוצעות במסגרת רכישה מכונס נכסים (שפועל תחת רשות ההוצאה לפועל במקרה של חייב, או במקרה של בימ"ש לענייני משפחה כשבני זוג או יורשים מוכרים את נכס וכיו"ב) והסברה הרווחת שלפעמים הדבר רכישה כזו יכולה לפשט את אי הוודאות ולהקל, כך שברגע שיש "צו מכר" הדבר מהווה אישור שהעסקה הושלמה העסקה ולא היא.

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב, המוכר והקונה עלולים לחוב במיסים שונים, בין היתר במס שבח ובמס רכישה. מס שבח הוא מס שמוטל על המוכר ועל הרווח שצבר כתוצאה ממכירת הנכס. בניגוד למס שבח, מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. כלומר, הוא מס שמוטל על הפעילות עצמה (עסקת הרכישה) והוא לא חל על הרווחים.

עידן הקורונה אשר טומן בחובו משבר בריאותי וכלכלי כלל עולמי גורם לאנשים רבים לשקול בחיוב לעלות לישראל. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את העלייה ומציעה להם "סל קליטה" והטבות כלכליות אשר אמורות לסייע להם בתחילת דרכם כעולים חדשים בישראל. במאמר זה אתייחס להטבות הכלכליות המיועדות לעולים חדשים ברכישת נכס נדל"ן בישראל. עולה חדש זכאי לרכוש פעם אחת דירת מגורים בפטור לעולה חדש ופעם אחת נכס אשר ישמש לעסק, בפטור לעולה חדש וזאת בפרק הזמן שתחילתו שנה לפני שנכנס לישראל וסיומו שבע שנים לאחר שנכנס לישראל. יש אפשרות לרכוש בפטור נכס משולב (המאפשר גם מגורים וגם עסק) ויש אפשרות לרכוש בפטור קרקע שתשמש למגורים או לעסק.

רכישה של דירה או נכס נדל"ן מתושב זר היא משימה קשה ומורכבת, וצריך לתת מענה מתאים לכל המורכבויות שכרוכות בה לפני שחותמים על הסכם הרכישה. תושב זר הוא מי שאינו מתגורר באופן קבוע בישראל, גם אם הוא אזרח ישראלי.

עשיתם רילוקיישן לחו"ל ואתם מתלבטים מה לעשות עם הדירה שלכם בישראל? האם כדאי למכור אותה? או שדווקא כדאי להשאיר אותה ולהמשיך ולהשכיר אותה?

רוצים לחסוך מאות אלפי שקלים במס רכישה ברכישה של דירת יוקרה? הנה המתכון איך לעשות את זה נכון.

רכישת דירה, במרבית המקרים, היא העסקה הכלכלית החשובה ביותר שעושה אדם בחייו. לכן, צריך ואף ראוי לנקוט במשנה זהירות כאשר מבצעים עסקה זו, ולדאוג להבטחת הכספים שהושקעו ברכישת הדירה, ולמתן מענה ופתרונות מתאימים לסיכונים הכרוכים בעסקה. קיימות אפשרויות מגוונות לרכישת דירה כגון: רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שנייה, רכישת דירה במסגרת של קבוצת רכישה, רכישת דירה מיזם בעסקת קומבינציה, רכישת דירה מיזם / בעלים במסגרת עסקה של תמ"א 38 וכיו"ב.

במרכז תל אביב (אך לא רק) ישנם בניינים ישנים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע"מ. חברות אלה נקראות "חברות גוש חלקה" או "חברות בית" או "חברות מקרקעין". הרישום הזה "נולד" בשל פירצה בחוק שאיפשרה חיסכון במיסי מקרקעין למשך מספר שנים. הפירצה בחוק (המאפשרת חיסכון) נסגרה כמובן מזמן אולם בניינים רבים עדיין רשומים בצורה זו, מה שגורם לבעיות בעת העברת הזכויות (מכוח ירושה, מכירה וכיו"ב) וגם פוגע בערך הדירה. בד"כ הבניין לא רשום כבית משותף (בפנקס הבתים המשותפים), החברה רשומה כבעלים של החלקה ולטובתם של בעלי הדירות רשומות בטאבו חכירות (חכירה = שכירות לתקופה ארוכה). במקרה הטוב לשטר החכירה הרשום בטאבו מצורף תשריט המתאר את הדירה ומיקומה.

יש עיסקאות נדל"ן שצריכות לעורר נורות אזהרה (מחיר נמוך מדי, קרקע שאינה מוחזקת או תפוסה, ובעל קרקע שמתגורר מחוץ לישראל ועוד), והשאלה שנשאלת מה גבולות האחריות של עו"ד במקרה כזה ? על זאת ועוד במאמרנו זה

בעסקה של מכירת דירה על המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ועל הקונה חלה החובה לשלם מס רכישה. המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עומד בתנאים הקבועים לכך בחוק או לתשלום מס שבח מופחת (לפי חישוב לינארי).  אולם הזכות לפטור ממס שבח או למס שבח מופחת לפי החישוב הלינארי מותנית בכך שהמוכר מכר "דירת מגורים מזכה". לפיכך, קיימת חשיבות רבה מאוד מבחינת המוכר האם הנכס שהוא מוכר עומד בתנאים של "דירת מגורים מזכה" או לא. לעיתים ההבדל במס השבח שישלם המוכר (בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" או בגין מכירת "נכס אחר" שאינו עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה") עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים.

"מחיר למשתכן" היא תוכנית אשר יזמה הממשלה בהובלת שר האוצר, משרד הבינוי והשיכון, ורשות מקרקעי ישראל. מטרת התוכנית היא להקל על זוגות צעירים לקנות את דירתם הראשונה בתנאים נוחים יותר מאשר קניית דירה בשוק החופשי. הזכאים לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן הינם זוגות "חסרי דיור" וכן יחידים מעל גיל 35 המוגדרים "חסרי דיור".

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.

כתוצאה מתהליכים שונים שהתרחשו במקביל הפכה רכישה של דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר מתושב זר (יחיד שאינו מתגורר דרך קבע בישראל, גם אם יש בידיו אזרחות ישראלית) למשימה קשה, מורכבת, אשר יש להיות בקיאים היטב ביחס לכל המורכבויות הנוגעות אליה ולמצוא להם פתרון מתאים, לפני שחותמים על הסכם הרכישה.

אופציה במקרקעין מקנה לרוכש זכות לרכישת זכות במקרקעין בהתקיים תנאים מסוימים, אך חשוב להכירם מראש ולהמנע מטעויות שעלולות לעלות כסף רב בדיעבד, ולפעמים להשפיע על כדאיות העיסקה בצורה מהותית.

נקודת המוצא היא שזוג נחשב כ"תא משפחתי אחד" ולכן אם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, והשני רוצה לרכוש דירה, הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעורים הגבוהים של מי שבבעלותו יש כבר דירה, גם אם עבור הרוכש זוהי דירתו הראשונה. אולם, לכלל זה יש יוצאים מן הכלל. למשרדנו הגיע זוג נשוי אשר ניהל הפרדה רכושית מלאה, דהיינו, לכל אחד מבני הזוג היה חשבון בנק בבעלותו בלבד, כל ההכנסות שלו הופקדו לאותו חשבון, נכסיו היו רשומים על שמו בלבד וההוצאות המשותפות היו משולמות על ידם במשותף. ברשות הבעל היתה דירה שנרכשה על ידו בשנת 2004 טרם הנישואים בין בני הזוג. האישה פנתה אלינו מכיוון שרצתה לרכוש דירה כרוכשת יחידה ולשלם מס רכישה בשיעורים הנמוכים, בדומה לסכום המס המשולם על ידי רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים. ראוי לציין שתחום מיסוי מקרקעין הינו מורכב ועובר שינויים רבים ותכופים ולכן לפני שמבצעים עסקה כלשהי, כדאי לקבל יעוץ משפטי מתאים.