יפוי כוח מתמשך הוא מסמך שאדם כותב בעת שהוא עדיין כשיר לחלוטין שנועד להסדיר איך יתנהלו ענייניו אם וכאשר ייקלע למצב של חוסר כשרות קוגנטיבית זמני או קבוע. לדוגמא, מי ינהל את רכושו ובאיזה אופן, איפה יתגורר, מי יטפל בו, מי יקבל החלטות לגבי פרוצדורות רפואיות ועוד ועוד.

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב, המוכר והקונה עלולים לחוב במיסים שונים, בין היתר במס שבח ובמס רכישה. מס שבח הוא מס שמוטל על המוכר ועל הרווח שצבר כתוצאה ממכירת הנכס. בניגוד למס שבח, מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. כלומר, הוא מס שמוטל על הפעילות עצמה (עסקת הרכישה) והוא לא חל על הרווחים.

במקרים רבים, אנשים שמתגוררים בחו"ל ומוגדרים, כתושבי חוץ, מעוניינים לקנות נכס בישראל ובפרט דירה למטרת מגורים, או השקעה. רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה.

ביום 1 בנובמבר 2021 פורסם תזכיר חוק על פיו יגדל מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת על ידם אינם דירתם היחידה. שיעור המס הזה יחול גם על חברות, גם על יחידים שרוכשים דירה שאינה דירתם היחידה וגם על תושבי חוץ.

שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

באופן טבעי עיקר הרכוש של תושבים זרים נמצא בחו"ל במדינה שבה הם מתגוררים ולכן בדרך כלל הם יערכו צוואה במדינת התושבות שלהם. במקרים שבהם לתושב זר יש רכוש בישראל אנו ממליצים לערוך צוואה נוספת בישראל. הצוואה שתיערך בישראל תעסוק רק ברכוש שנמצא בישראל.

רכישה של דירה או נכס נדל"ן מתושב זר היא משימה קשה ומורכבת, וצריך לתת מענה מתאים לכל המורכבויות שכרוכות בה לפני שחותמים על הסכם הרכישה. תושב זר הוא מי שאינו מתגורר באופן קבוע בישראל, גם אם הוא אזרח ישראלי.

השאלה אם אתם תושבי ישראל או תושבים זרים היא סוג של מלכודת מבחינת מס כשמבצעים עסקת מקרקעין.

לאחרונה פנה אלינו לקוח בשם שמואל (שם בדוי כמובן) שלפני 4 שנים הוא ומשפחתו עשו רילוקיישן לארה"ב ועברו להתגורר ב-Silicon Valley. בבעלות שמואל ואשתו שרה (גם שמה בדוי) דירה מרווחת ברמת השרון שבמשך כל השנים, מאז עזבו ועד היום הושכרה למשפחה נחמדה. שמואל פנה אלינו עם התלבטות האם כדאי למכור את הדירה ברמת השרון?

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.

כתוצאה מתהליכים שונים שהתרחשו במקביל הפכה רכישה של דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר מתושב זר (יחיד שאינו מתגורר דרך קבע בישראל, גם אם יש בידיו אזרחות ישראלית) למשימה קשה, מורכבת, אשר יש להיות בקיאים היטב ביחס לכל המורכבויות הנוגעות אליה ולמצוא להם פתרון מתאים, לפני שחותמים על הסכם הרכישה.

החל מיום 1 בינואר 2014 תושב זר אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל, להבדיל מתושב ישראל (ובלבד שאותו תושב ישראל עומד ביתר תנאי הפטור). אולם, לכלל הזה קיים חריג – במידה ולאותו תושב זר (ולתא המשפחתי שלו – דהיינו, בן/בת זוג וילדים מתחת לגיל 18) אין דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות שלו, והוא יציג אישור על כך משלטונות המס במדינת התושבות שלו – הוא יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בישראל (בהנחה שהוא עומד ביתר תנאי הפטור). לאחר יישום ההוראות הנ"ל במשך מספר שנים התברר כי שלטונות המס ברוב מדינות העולם אינן מספקות אישור לתושבים שלהם ביחס לשאלה אם יש או אין בבעלותם דירת מגורים באותה מדינה (למיטב ידיעתנו רק בלגיה ורוסיה מספקות אישור זה).

כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת וחשב למכור אותה בשנים האחרונות יודע כי אינו זכאי לפטור ממס שבח וכי במקום פטור ממס שבח, ניתן למכור את הדירה בהטבה המכונה "חישוב לינארי". "חישוב לינארי" מאפשר הנחה משמעותית במס השבח אולם השימוש בו הוגבל למכירה של שתי דירות בלבד. אנשים רבים טועים לחשוב כי החל מיום 1/1/2018 לא ניתן יהיה להמשיך ליהנות מההטבה, למכור דירות ולשלם מס שבח לפי ה"חישוב הלינארי".

שכונת ממילא היוקרתית בירושלים צמודה ומשקיפה על חומות העיר העתיקה בסמוך לשער יפו. רבים מהנכסים בשכונה מוחזקים בבעלותם של תושבים זרים. בגלל המורכבות המשפטית המיוחדת של שכונה זו, עסקת מכר או רכישה של דירה בשכונה היא מסובכת באופן משמעותי לעומת כל עסקת מכר אחרת "רגילה". כשלמורכבות המשפטית המאפיינת את העסקאות בשכונה מתווספת העובדה כי אחד מהצדדים ולעיתים שניהם תושבים זרים – העסקה נעשית מסובכת שבעתיים ונדרשת היערכות מיוחדת. רישום הזכויות בשכונה נעשה על ידי חברה משכנת – אפריקה ישראל מגורים בע"מ, שהיא אף מנפיקה אישורי זכויות ורושמת הערות בספריה בדבר ביצוע עסקה. הדירות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים (טאבו). על פי רוב ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש אולם זה מתאפשר רק בסוף התהליך ולאחר השלמת העסקה. הזכויות הנרכשות הן זכויות חכירת משנה לתקופה של 999 שנים.

מטבע הדברים, עיקר הרכוש של תושבים זרים נמצא בחו"ל (במדינה שבה הם מתגוררים) ולכן בדרך כלל הם יערכו צוואה במדינת התושבות שלהם. במקרים שבהם לתושב זר יש רכוש בישראל ההמלצה היא לערוך צוואה נוספת בישראל. הצוואה שתיערך בישראל תעסוק רק ברכוש שנמצא בישראל ויצוין בה באופן מפורש שהיא לא פוגעת או גורעת מהצוואה שעוסקת ברכוש בחו"ל.

במאמר זה אנסה לסייע למשקיעים זרים (שאינם מתגוררים בישראל) להכיר את מערכת השיקולים ברכישת דירה המיועדת להשכרה בישראל. חילקתי את השיקולים לשלושה נושאים מרכזיים: שיקולי מיקום, שיקולי מיסוי ושיקולי משכנתא.

מאמר זה מיועד לאנשי עסקים המתגוררים מחוץ לישראל, שרוצים להקים חברה בישראל, חברות שמקום מושבן מחוץ לישראל, שרוצות להקים חברת בת בישראל, או עורכי דין שמייצגים את הנ"ל.

לקוחות שלנו, שלושה בני משפחה תושבי צרפת, שאינם מדברים או מבינים עברית, קיבלו בירושה דירה במרכז ת"א לפני כארבע עשרה שנים.

באוגוסט 2013 אישרה ממשלת ישראל, כחלק מההיערכות שלה לצמצום הגירעון, רפורמה מקיפה במיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות נדל"ן בישראל. המוכר דירה (או בית) בישראל אמור לשלם מס שבח (אלא אם הוא עומד בתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס זה) והרוכש דירה בישראל אמור לשלם מס רכישה. שיעורו של מס רכישה ביחס ליחיד קבוע במדרגות, בהתאם למצבו של הרוכש ובהתאם לסכום העסקה. לרפורמה השפעה על כל מי שמחזיק נדל"ן בישראל, ובפרט על תושבים זרים, בעלים של נכסי יוקרה (ששוויים מעל 4.5 מ' ₪) ועל מי שיש לו מספר נכסים המשמשים למגורים. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף ביום 1/8/2013 וחלקם ייכנסו לתוקף רק ביום 1/1/2014.