מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

תהליך השבחת קרקע, בפרט תהליך של שינוי ייעוד, לעיתים מתבצע באופן רוחבי בכמה חלקות סמוכות. במקרה כזה, עולה השאלה מה קורה אם אדם מעוניין לבצע תהליך של שינוי ייעוד בקרקע שלו, אך הרשויות מחייבות אותו לבצע שינוי ייעוד גם בחלקות הסמוכות לחלקתו? האם על אותו אדם לשאת בעלות שינוי הייעוד של החלקות כולן, או שמא על בעלי החלקות לשלם לאותו אדם שכר על טרחתו?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, עוסק בזכאות בעל מקרקעין לקבל פיצויים מהוועדה המקומית בגין ירידת ערך המקרקעין שבבעלותו, עקב פגיעת תוכנית במקרקעין (שלא עקב הפקעה). סעיף קובע כי ישנה תקופת התיישנות קצרה של שלוש שנים להגשת תביעה מיום תחילת תקפה של תוכנית. השאלה הפרשנית בה אנו דנים הינה –  "מהו יום תחילת תקפה של תכנית", מה הוא המועד ממנו יש למנות את שלושת השנים לשם הגשת התביעה בטרם תיכנס ההתיישנות לתוקף?

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב במאי 2011 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובעים, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובעים שלפיו הוצא צו הריסה לבנייה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף ללא הרשאה. על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במרץ 2012 דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, קיבל באופן מלא את כל קביעותיו של בית משפט השלום, והותיר על כנם את כל הצווים להריסת הבנייה שנעשתה ברכוש המשותף, ללא הסכמת השכנים.

מדינה ורשות חפצת חיים, מתפתחת עקב תוכניות המובאות לאישורה, המעגנות שינויי ייעוד של מקרקעין, פיתוח תשתיות (הקמת מחלפים, הרחבת כבישים וכיו"ב). אולם, הרבה פעמים אישור תוכנית כאמור, גורר פגיעה בשימוש, ומכללא של ערך נכסים גובלים, ועל כן מקימה עילה לקבלת פיצויים מכוח הוראות הדין.

לא מזמן, נערך שינוי חקיקה שהיה אמור לפשט ולהסדיר את הדברים שבין האזרח לרשות בכל הנוגע למחלוקת לעניין היטל השבחה, המחוייב במקרה של מכירת זכויות או מימוש זכויות. עיקר השינוי התייחס לכך שבמקרה שמתעוררת מחלוקת, לבעל הזכויות בנכס, עומדת הזכות להגיש שומה נגדית ומשאין הסכמה, ממונה שמאי מכריע שמכריע במחלוקת, ונמנע ה"שוק" שהיה שכיח לעיתים בין האזרל לרשות המקומית באשר לגובה ההשבחה. אולם לנוכח המצב החקיקתי החדש, התעורר חשש שהשמאיח המכריע הפך למעשה ל"תחנה אחרונה" לטוב ולרע, ועל הכרעתו לא ניתן עוד לערער … 

על נכסים, בין אם המדובר במגרשים והן אם המדובר בנכס מבונה, חלה תוכנית בניין עיר המגדירה את השימושים והתכליות שחלות על הנכס, ומכוח תוכנית כאמור נגזרות זכויות הבנייה באזור והשימושים המותרים. אולם, הרבה פעמים בעלי נכסים מבקשה הקלה השימוש המותר מהתוכנית, הנקרא "שימוש חורג" וזה מתוחם בזמן וכפוף להתקיימות תנאים מסויימים. 

לעיתים תכופות אנו נתקלים בכל מיני מודעות התלויות בקרבת בתים או נכסים, ולפיהם רשום בצורה סכמטית ולא מזמינה כי הוגשה בקשה למוסדות התיכנון והבניה באזור, וכי ניתן לעיין בתוכנית המדוברת ולהגיש התנגדות. אמנם רבים נוהגים להתעלם ממודעות אלה ולגלות אדישות, אך יש רבים וטובים שטורחים להתעמק בעניין, מבררים את פרטי הבקשה שהוגשה, ורואים לנכון להביע עמדתם, ורחמנא ליצלן, אף שוקלים להגיש התנגדות לתוכנית.

במציאות הקיימת בארצנו אנשים רבים מבצעים עבודות או שימוש ברכושם הטעונים קבלת היתר, מבלי שקיבלו  ראשית היתר כדין מוועדות התיכנון והבניה. לעיתים ההתנהלות הקלוקלת הזו נעשית מבלי משים, ולעיתים ביודעין, בשל אחת משתיים: או שידוע מראש כי הסיכוי לקבל היתר לעבודת או לשימוש החורג הינו אפסי, או בשל הרצון לחסוך בהוצאות ולהימנע מסבך הבירוקרטיה הכרוך בהגשת בקשה להיתר …

כידוע אחת מנקודות ההשקה בין אנשים נורמטיביים לרשויות האכיפה והחוק שעלולות להכתים את אותם אנשים נורמטיביים על פניו, בכתם פלילי, מעבר לעבירות על חוקי התנועה, או על חוקי המס, היא עבירה על חוקי התיכנון והבנייה. לעיתים קרובות ומשיקולים שונים אנשים נורמטיביים, הן מחוסר ידיעה או מהפגנת קלות דעת או חס וחלילה, מתוך זילזול מודע, מבצעים עבודות או שימושים בנכסים שלהם, הטעונים היתר, ללא הגשת בקשה מתאימה לרשויות. או אז הם מוצאים עצמם בדיעבד בעיצומו של הליך שננקט כנגדם, הן להפסקת העבודות ו/או השימוש ללא היתר, והן חשופים להרשעה בהליך פלילי (עבירה מסוג "עוון"), לרבות צווי הריסה, קנסות וכיו"ב.

לא מזמן, נערך שינוי חקיקה שהיה אמור לפשט ולהסדיר את הדברים שבין האזרח לרשות בכל הנוגע למחלוקת לעניין היטל השבחה, המחוייב במקרה של מכירת זכויות או מימוש זכויות. עיקר השינוי התייחס לכך שבמקרה שמתעוררת מחלוקת, לבעל הזכויות בנכס, עומדת הזכות להגיש שומה נגדית ומשאין הסכמה, ממונה שמאי מכריע שמכריע במחלוקת, ונמנע ה"שוק" שהיה שכיח לעיתים בין האזרל לרשות המקומית באשר לגובה ההשבחה. אולם לנוכח המצב החקיקתי החדש, התעורר חשש שהשמאיח המכריע הפך למעשה ל"תחנה אחרונה" לטוב ולרע, ועל הכרעתו לא ניתן עוד לערער …

הרבה פעמים בעלי זכויות בנכס רוצים לממש זכויות בנייה נוספות המותרות לפי תוכנית החלה על הנכס, או אז עולה השאלה האם הזכויות הם רק שלהם ואין הדבר כרוך בפגיעה בזכויות קנייניות של בעלי זכויות נוספות, המקימות להן עילה להגיש התנגדות לבקשה להיתר (שסביר כי זו תתקבל) ? יצויין, כי המדובר בסיטואציה שכיחה בעיקר במצב בו המדובר בבית משותף בו שכן מבקש לממש זכויות בניה שלא נוצלו, ועולה חשש כי הדבר יגרע מהאפשרות לנצל זכויות בנייה נוספות השייכות לשכנים, או כאשר המדובר בבעלות במגרש במושע, וגם במקרה כאמור (בהנחה ואין הסכם שיתוף מסודר המסדיר את אופן השימוש במגרש ובזכויות הבנייה הנובעות ממנו) עולה חשש כי מאחר והמדובר ב"משחק סכום אפס", מתן היתר לניצול זכויות לאחד עלול לגרוע מזכויות האחר, וייתכן אף מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר, ואז נוצרת בעיה …

היתר בנייה הוא לעולם פועל יוצא של תכנית המתאר אשר מכוחה הוא מוצא ועליו לנבוע מאותה התכנית, הרשות המוסמכת על-פי החוק לתת היתר בנייה אינה רשאית לתת היתר כזה אלא אם ההיתר מתאים לתכנית המיתאר, כעולה מהוראות סעיף 145(ב) לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").