מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בירושלים עוסק בשאלה לא פשוטה, אבל מאוד חשובה לרוכשי דירות: מתי אפשר לקבל הקלה במס רכישה כשקבוצת רכישה מתעכבת? ומתי רשות המסים רשאית לחזור בה מהחלטה שכבר נתנה?

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין נצרת עוסק בסוגיה רגישה וחשובה: האם היורשים שמילאו אחר התחייבות של אדם שנפטר למכור דירה ישנה כדי לזכות בהטבת מס בעת רכישת דירה חדשה, תזכה אותם בתשלום מס רכישה של דירה יחידה? ואם כן – האם היא מזכה אותם גם בפטור ממס שבח במכירה עתידית של הדירה?

במהלך השנים, משפחות רבות רוכשות יותר מדירת מגורים אחת – חלק מהדירות נרכשות כהשקעה מניבה, אחרות מתקבלות בירושה, ויש המשמשות כעוגן כלכלי לעת פרישה. עם התבגרות ההורים, עולה לא פעם הצורך לתכנן כיצד להעביר את הנכסים שצברו לדור הבא, באופן שימנע חבות מס מיותרת.

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

עסקאות נדל"ן הן צעד כלכלי דרמטי. עבור רובנו זה משהו שמרחש פעמים בודדות בחיים ואלו העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנעשה. מדינת ישראל בכלל ושוק הנדל"ן בפרט הם עתירי בירוקרטיה, מיסים ותהליכים שאינם ידידותיים כלל לאדם מן היישוב. המלכודות עלולות להסתתר בכל מקום.

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

רוצים לחסוך מאות אלפי שקלים במס רכישה ברכישה של דירת יוקרה? הנה המתכון איך לעשות את זה נכון.

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.

בשנים האחרונות חלו מספר שינויים ביחס למיסוי עסקה של העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) של נכס (בית, דירה, מגרש, חנות, משרד וכיו"ב) בין אחים. בדף זה נסקור את עיקרי השינויים שחלו. קיימים מספר שיקולים לכך שאחים רוצים להעביר נכס במתנה: רצון לעשות סדר בחלוקת הרכוש המשפחתית; רצון לתכנון מס לגיטימי של הצדדים בעסקה עתידית; רצון לאזן בין מתנות או ירושות שהתקבלו בעבר או בהווה או צפויים להתקבל בעתיד;

נקודת המוצא היא שזוג נחשב כ"תא משפחתי אחד" ולכן אם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, והשני רוצה לרכוש דירה, הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעורים הגבוהים של מי שבבעלותו יש כבר דירה, גם אם עבור הרוכש זוהי דירתו הראשונה. אולם, לכלל זה יש יוצאים מן הכלל. למשרדנו הגיע זוג נשוי אשר ניהל הפרדה רכושית מלאה, דהיינו, לכל אחד מבני הזוג היה חשבון בנק בבעלותו בלבד, כל ההכנסות שלו הופקדו לאותו חשבון, נכסיו היו רשומים על שמו בלבד וההוצאות המשותפות היו משולמות על ידם במשותף. ברשות הבעל היתה דירה שנרכשה על ידו בשנת 2004 טרם הנישואים בין בני הזוג. האישה פנתה אלינו מכיוון שרצתה לרכוש דירה כרוכשת יחידה ולשלם מס רכישה בשיעורים הנמוכים, בדומה לסכום המס המשולם על ידי רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים. ראוי לציין שתחום מיסוי מקרקעין הינו מורכב ועובר שינויים רבים ותכופים ולכן לפני שמבצעים עסקה כלשהי, כדאי לקבל יעוץ משפטי מתאים.

בימים אלה אנשי עסקים רבים שוקלים את האפשרות של רכישת משרד. חלקם זקוקים למשרד לשימושם האישי וחלקם שוקלים את האפשרות לרכוש משרד כנכס להשקעה. בין אם מדובר בנכס "יד שנייה" הכולל שוכר/ים ובין אם מדובר בנכס "על הנייר" יש צורך בבדיקה מקיפה של הנכס ובניהול מו"מ קפדני כדי להבטיח את זכויות הקונה. ייצוג רוכש משרד דורש הבנה מיוחדת של התחום ושל ההיבטים האופייניים לעסקת רכישת משרד להבדיל מביצוע עסקת נדל"ן אחרת.

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.

מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על כל רוכש של זכות במקרקעין. על מנת לעודד ולהקל על רוכשי דירות המיועדות למגורים של הרוכש ובני משפחתו קבע המחוקק בסעיף 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, שיעור מס מופחת למי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, או מאידך למי שבעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מוכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה.

מס רכישה הינו מס שאמור הקונה לשלם זמן קצר לאחר רכישה של נכס מקרקעין (דירה, בית, חנות, קרקע או משרד). המס מחושב באחוזים משווי העסקה. לדוגמא – איציק רכש קרקע במחיר של 1,000,000 ₪. מס הרכישה בגין העסקה הינו 5% משווי העסקה ובמקרה זה – 50,000 ₪. תקנות מס רכישה מקנות הקלות ופטורים מסוימים ביחס למס הרכישה וזאת כשהקונה עונה לקריטריונים הקבועים בחוק.