מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

כאשר מספר יורשים מקבלים יחד דירה בירושה – לעיתים נדירות כולם שותפים לצרכים ולרצון המשותף בנוגע לשימוש העתידי בנכס. אחד רוצה למכור, השני רוצה להשכיר, והשלישי מעוניין להמשיך לגור בדירה. כאשר אין הסכמה – החוק בישראל קובע מנגנונים ברורים לפירוק השיתוף, כולל פנייה לבית המשפט שעשוי להתפתח להליך מינוי כונס נכסים למכירת הדירה וחלוקת התמורה בין היורשים. חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות, הכלכליות והמיסויות של פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בעיזבון, כדי לפעול נכון ולשמור על זכויותיכם.

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין נצרת עוסק בסוגיה רגישה וחשובה: האם היורשים שמילאו אחר התחייבות של אדם שנפטר למכור דירה ישנה כדי לזכות בהטבת מס בעת רכישת דירה חדשה, תזכה אותם בתשלום מס רכישה של דירה יחידה? ואם כן – האם היא מזכה אותם גם בפטור ממס שבח במכירה עתידית של הדירה?

במהלך השנים, משפחות רבות רוכשות יותר מדירת מגורים אחת – חלק מהדירות נרכשות כהשקעה מניבה, אחרות מתקבלות בירושה, ויש המשמשות כעוגן כלכלי לעת פרישה. עם התבגרות ההורים, עולה לא פעם הצורך לתכנן כיצד להעביר את הנכסים שצברו לדור הבא, באופן שימנע חבות מס מיותרת.

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

כאשר מוכרים נכס מקרקעין בישראל, ישנה חשיבות רבה להבנת סוג הנכס שנמכר והשלכות המס הנלוות לכך. במיוחד, קיימים הבדלים משמעותיים בין מכירת מגרש לבין מכירת דירה מבחינת האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח או חישוב מס שבח ליניארי מקל. מאמר זה מסביר את ההבדלים ומספק המלצות לתכנון מס נכון לקראת מכירה.

אחת השאלות המרכזיות העולות בעת מכירת דירה היא גובה מס השבח שיידרש המוכר לשלם. רבים אינם מודעים לכך שהוצאות הריבית ששולמו על המשכנתא לאורך השנים מוכרות כהוצאה לצורך חישוב מס השבח, ועשויות להפחית משמעותית את גובה המס.

מס השבח מוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות שהוצאו במהלך רכישתו והשבחתו. אם המוכר לא שמר את כל הקבלות והחשבוניות עבור ההוצאות שהוציאו במהלך הבנייה או השיפוץ עלולה להתעורר בעיה. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מנוסה שיספק חוות דעת מקצועית לגבי עלות הבנייה המקורית של הבית לצורך חישוב השבח.

עסקאות נדל"ן הן צעד כלכלי דרמטי. עבור רובנו זה משהו שמרחש פעמים בודדות בחיים ואלו העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנעשה. מדינת ישראל בכלל ושוק הנדל"ן בפרט הם עתירי בירוקרטיה, מיסים ותהליכים שאינם ידידותיים כלל לאדם מן היישוב. המלכודות עלולות להסתתר בכל מקום.

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

מתכננים להעביר דירה במתנה לילד? הסרטון הזה יתן לכם כמה טיפים איך להימנע ממלכודת מס.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

חנה, הגיעה למשרדנו עם בעיה. היא ואחיה, בועז, קיבלו בשנות ה-80 בית צמוד קרקע ברעננה במתנה מאביהם. בשנות ה-90, החליטו להרוס את הבית ובמקומו בנו בניין דירות, במסגרת עסקת קומבינציה שעשו עם קבלן. 

השאלה אם אתם תושבי ישראל או תושבים זרים היא סוג של מלכודת מבחינת מס כשמבצעים עסקת מקרקעין.

עשיתם רילוקיישן לחו"ל ואתם מתלבטים מה לעשות עם הדירה שלכם בישראל? האם כדאי למכור אותה? או שדווקא כדאי להשאיר אותה ולהמשיך ולהשכיר אותה?

בעסקה של מכירת דירה על המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ועל הקונה חלה החובה לשלם מס רכישה. המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עומד בתנאים הקבועים לכך בחוק או לתשלום מס שבח מופחת (לפי חישוב לינארי).  אולם הזכות לפטור ממס שבח או למס שבח מופחת לפי החישוב הלינארי מותנית בכך שהמוכר מכר "דירת מגורים מזכה". לפיכך, קיימת חשיבות רבה מאוד מבחינת המוכר האם הנכס שהוא מוכר עומד בתנאים של "דירת מגורים מזכה" או לא. לעיתים ההבדל במס השבח שישלם המוכר (בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" או בגין מכירת "נכס אחר" שאינו עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה") עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים.

לאחרונה פנה אלינו לקוח בשם שמואל (שם בדוי כמובן) שלפני 4 שנים הוא ומשפחתו עשו רילוקיישן לארה"ב ועברו להתגורר ב-Silicon Valley. בבעלות שמואל ואשתו שרה (גם שמה בדוי) דירה מרווחת ברמת השרון שבמשך כל השנים, מאז עזבו ועד היום הושכרה למשפחה נחמדה. שמואל פנה אלינו עם התלבטות האם כדאי למכור את הדירה ברמת השרון?

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.