החל מיום 1 בינואר 2014 תושב זר אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל, להבדיל מתושב ישראל (ובלבד שאותו תושב ישראל עומד ביתר תנאי הפטור). אולם, לכלל הזה קיים חריג – במידה ולאותו תושב זר (ולתא המשפחתי שלו – דהיינו, בן/בת זוג וילדים מתחת לגיל 18) אין דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות שלו, והוא יציג אישור על כך משלטונות המס במדינת התושבות שלו – הוא יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בישראל (בהנחה שהוא עומד ביתר תנאי הפטור). לאחר יישום ההוראות הנ"ל במשך מספר שנים התברר כי שלטונות המס ברוב מדינות העולם אינן מספקות אישור לתושבים שלהם ביחס לשאלה אם יש או אין בבעלותם דירת מגורים באותה מדינה (למיטב ידיעתנו רק בלגיה ורוסיה מספקות אישור זה).

בעת מכירת דירת מגורים חייב מוכר הדירה בתשלום מס שבח. מס זה חל על הרווח של המוכר במכירת הדירה, דהיינו, ההפרש בין הסכום ששילם המוכר כאשר רכש את הדירה לבין הסכום שקיבל המוכר בעת מכירת הדירה. סכום זה נקרא  "השבח". החוק קובע מספר פטורים אפשריים למוכרי דירות מתשלום מס שבח. בשנת 2013 תוקן החוק תיקון דרמטי והשתנה מערך הפטורים מתשלום מס שבח החלים על מוכר של דירת מגורים. התיקון קבע בין היתר שיחול שיעור מס לינארי חדש במכירת דירות מגורים שנרכשו לפני תחולת התיקון (לפני יום 1.1.14). בהתאם לשיעור המס הלינארי החדש, מוכר דירת מגורים ישלם מס בשיעור 0% על השבח שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 31.12.13, ועל השבח שנצבר מיום 1.1.17 ועד ליום מכירת הדירה ישלם מס בשיעור 25%.

מס שבח רגיל מחושב על הרווח, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הקנייה של הנכס. ההפרש הזה מכונה "שבח" והמס שמשלמים הוא אחוז מסוים מהשבח (האחוז שיש לשלם נקבע לפי מועד הרכישה של הנכס ולפי גורמים נוספים שיש לבחון אותם ביחס לכל עסקה באופן ספציפי). מס שבח לינארי הוא כדאי (במקום שהוא אפשרי) מכיוון שהוא מאפשר הנחה משמעותית במס השבח. מס שבח לינארי רלוונטי רק לדירות מגורים ולא לנכסים אחרים (כדוגמת דירות נופש, או כל נכס אחר שאינו עונה על התנאים של דירת מגורים (דירה שיש בה מקלחת, מטבח, חיבור לתשתיות וכיו"ב).

בשנים האחרונות חלו מספר שינויים ביחס למיסוי עסקה של העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) של נכס (בית, דירה, מגרש, חנות, משרד וכיו"ב) בין אחים. בדף זה נסקור את עיקרי השינויים שחלו. קיימים מספר שיקולים לכך שאחים רוצים להעביר נכס במתנה: רצון לעשות סדר בחלוקת הרכוש המשפחתית; רצון לתכנון מס לגיטימי של הצדדים בעסקה עתידית; רצון לאזן בין מתנות או ירושות שהתקבלו בעבר או בהווה או צפויים להתקבל בעתיד;

כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת וחשב למכור אותה בשנים האחרונות יודע כי אינו זכאי לפטור ממס שבח וכי במקום פטור ממס שבח, ניתן למכור את הדירה בהטבה המכונה "חישוב לינארי". "חישוב לינארי" מאפשר הנחה משמעותית במס השבח אולם השימוש בו הוגבל למכירה של שתי דירות בלבד. אנשים רבים טועים לחשוב כי החל מיום 1/1/2018 לא ניתן יהיה להמשיך ליהנות מההטבה, למכור דירות ולשלם מס שבח לפי ה"חישוב הלינארי".

לקוחות שלנו, שלושה בני משפחה תושבי צרפת, שאינם מדברים או מבינים עברית, קיבלו בירושה דירה במרכז ת"א לפני כארבע עשרה שנים.

מליאת הכנסת בישראל אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני".

ועדת הכספים של הכנסת אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני".

אין כל ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, עסקאות פינוי בינוי), הינן אחד מנועי הצמיחה של תחום הנדל"ן, ומהווים אמצעי חשוב לצנן מעט את נסיקת מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש ובכלל. כידוע זהו מצב המיטיב הן עם הדיירים והן עם יזמים, אך לעיתים קרובות (מדי?), אנו נתקלים בסיטואציות שעיריות וגופי התכנון שלהן, מקשים על ההליך, ולא ברור מדוע…

מהם המיסים בהעברת דירה במתנה לילד?

מהם המיסים בהעברת דירה במתנה בין אחים?

מי זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה?

אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") עוסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק – עליה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב80% מהתקופה לחישוב השבח (בד"כ בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה)). תחילתו של תיקון זה לחוק על מכירת דירות מגורים הינו מיום 1.1.2014.

באוגוסט 2013 אישרה ממשלת ישראל, כחלק מההיערכות שלה לצמצום הגירעון, רפורמה מקיפה במיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות נדל"ן בישראל. המוכר דירה (או בית) בישראל אמור לשלם מס שבח (אלא אם הוא עומד בתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס זה) והרוכש דירה בישראל אמור לשלם מס רכישה. שיעורו של מס רכישה ביחס ליחיד קבוע במדרגות, בהתאם למצבו של הרוכש ובהתאם לסכום העסקה. לרפורמה השפעה על כל מי שמחזיק נדל"ן בישראל, ובפרט על תושבים זרים, בעלים של נכסי יוקרה (ששוויים מעל 4.5 מ' ₪) ועל מי שיש לו מספר נכסים המשמשים למגורים. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף ביום 1/8/2013 וחלקם ייכנסו לתוקף רק ביום 1/1/2014.

לעיתים קרובות מתקבל בירושה בניין או זכויות בבניין שבו יש דירות ולעיתים גם משרדים או חנויות. נשאלת השאלה האם היורש, בבואו למכור את הזכויות שקיבל בירושה, יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח, כאילו מכר דירת מגורים או חלק מדירת מגורים, לפי שוויה המלא של אחת הדירות בבניין, או שמא, יקבל פטור רק לפי שווי חלקו היחסי בזכויות ביחס לאחת מהדירות בבנין. לדוגמא, ליורש יש 10% מהזכויות בבניין שבו 10 דירות מגורים. הרוכש מבקש למכור את זכותו בסכום של 2,000,000 ₪. האם יהיה זכאי לפטור בגין סכום של 2,000,000 ₪ (שווי ממוצע של הדירות בבניין) או שמא יהיה זכאי לפטור רק בגין סכום של 200,000 ₪ (שיעור חלקו של המוכר בבניין 10% * שווי ממוצע של הדירות בבניין 2,000,000 ₪ = 200,000 ₪).

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.

רצינו להביא לידיעתכם, כי הוארכה תוקפה של הוראת השעה בעניין פטור ממס שבח בגין דירת מגורים עד לתאריך החמישי במאי 2013.  ככל הנראה הממשלה עדיין מנסה לעודד מכירות דירות מגורים ולהגדיל את היצע דירות המגורים בשוק, בהמשך למה שהחלה בעקבות המחאה החברתית בשנת 2011.

חלון ההזדמנויות עומד להסתיים בקרוב – כדאי למכור דירה/ות עד החמישי במאי 2013 ולחסוך בתשלומי המס היכולים להגיע למאות* אלפי שקלים.

מס שבח הינו מס המוטל על המוכר נכס מקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963. המס אמור לחול על הרווחים מהם נהנה מוכר הנכס במכירתו. חישוב המס הינו מורכב למדי אולם במאמר זה אסקור את העקרונות לפיהם מבוצע החישוב.

המדיניות של רשויות התכנון, מזה שנים רבות, המבוססת על תוכניות ארציות שאושרו היא כי בסמוך לקו חוף הים של מדינת ישראל לא תתאפשר בנייה חדשה שייעודה מגורים. מה שכן מתאפשר, לעיתים קרובות, היא בנייה שייעודה הוא נופש. מסיבה זו ומסיבות נוספות, נוצר במדינת ישראל, מעין יצור כלאיים – דירה, אשר יכולה לשמש לכל דבר ועניין מבחינת כל מאפייניה כדירת מגורים ולעיתים אף משמשת בפועל כדירת מגורים, אולם הייעוד שלה, בהתאם לתוכניות החלות על השטח ובהתאם להיתר הבנייה שהוצא – הוא נופש.