אך תופעה זו שנוטעת תקווה ומחשבות על שיפור איכות חיים ותועלת כלכלית בליבם וראשם של דיירים במבנים ישנים ומוזנחים, שחשופים לאסון במקרה של רעידת אדמה או חלילה פגיעת טילים (כפי שנחשפנו במבצע "עמוד ענן") מחד גיסא, ושל יזמים שמבינים את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקטים כאלה מאידך גיסא, לעיתים שכיחות (מדי ?) נתקעות במהמורות מאחר ואלה נאלצים להתמודד עם תופעה שהופכת לצערנו שכיחה יותר ויותר: התמודדות מול ה"דייר הסרבן" …
בהקשר זה חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, בו נקבע בין היתר בסעיף 2 כי "מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות, לבצע עסקת פינוי בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או המתנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה", אמור ליתן מענה למצב זה, אך הוא לא מכסה את כל הסיטואציות בצורה מלאה ושלמה.
כך למשל, עולה השאלה מה קורה לגבי מתחמים שאינם נופלים בגדר החוק הנ"ל (הוכרזו ככאלה על ידי משרד השיכון והבינוי) ? האם יש כאן הסדר שלילי, קרי האם על ידי כך שכתוב בחוק במפורש כי במקרה של פינוי בינוי דייר סרבן יהיה חייב בנזיקין – האם המשמעות של הדברים היא שבכל מקרה שלא מדובר בפינוי בינוי לפי החוק, אין הדייר הסרבן חייב בנזיקין ?
בפסק דין שניתן במאי 2012 על ידי כבוד השופט דלוגין מבימ"ש השלום בת"א שדן בסוגייה דומה במסגרת ת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, הגיע בימ"ש למסקנה לאור תכלית החקיקה וכוונת המחוקק, כי על אף הרצון ליצור מערכת נורמטיבית מיוחדת למתחמים המוגדרים בחוק כ"פינוי בינוי", אין להסיק מה"כן" את ה"לאוו", ויש לבחון את התמונה הרחבה, ומשכך בימ"ש התיר התמודדות עם ה"דיירת הסרבנית" שם, באמצעות כלים מהמערכות הנורמטיביות המצויות מחוץ לחוק פינוי בינוי, כמו דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין.
כמובן שיש לזכור כי סוגיות כאלה, מקורם במאבק בין שני זכויות שנשענות על אותו המקור, והוא זכות הקניין שהינה זכות יסוד במשפט הישראלי. לכאורה זכות הבעלות מגנה על האינטרסים ולא ניתן לכפות על דייר לעזוב את דירתו או לחילופין לשנות את המרקם הקיים, יהיו שיקוליו אשר יהיו (סחטנות גרידא, או דייר מבוגר שאינו בנוי לשינויים וכיו"ב). בהקשר זה, בפס"ד הנ"ל בימ"ש התמודד בצורה אמיצה ונכונה, לשיטת כותב חיבור זה, עם הסוגייה והכריע כנגד ה"דייר הסרבן" שם, בהתבסס על הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לאור סעיף 14 שם שדן בתום לב וקובע : "בעלות וזכויות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר", והוסיף בהקשר זה כי "זכות קניין של דייר בבית משותף הינה פחותה" (בהתבסס על רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח (5) 550).
סופו של דבר לאחר שבימ"ש בחן את הנסיבות הוא הגיע למסקנה שלא ייתכן שדייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע מכלל הדיירים האחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם, ואף הוסיף והדגיש כי בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים.
החשיבות בפסק הדין הנ"ל, מתבטאת בכך שבימ"ש אמר מפורשות כי אף בנסיבות שם, בהן הדיירים בבניין אינם סובלים ממצוקה כלכלית קשה, עדיין הם סובלים פגיעה קשה מסירוב הדיירת (חברה בע"מ, שרכשה חנות בבניין, מתוך כוונה להיות הקבלן המבצע של הפרוייקט, ומאחר ולא עלה בידה הדבר, סירבה למהלך), וטוען כי הם זכאים לנצל באופן מלא את זכויותיהם ונכסיהם, וזכאים להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי סבירה של שכנו, במיוחד כאשר זה פועל בחוסר תום לב.
לאור כל האמור לעיל, בית המשפט קיבל את התביעה כנגד החברה הקבלנית, וקבע שזו תשלם לתובעים 2.4 מיליון ₪, בתוספת של 100 אלף הוצאות שכר טרחה.
אנו סבורים שבנסיבות הקיימות והצורך הקיים להשיא את זכויות הבנייה במתחמים הקיימים, בימ"ש הגיע למסקנה הנכונה ונתן החלטה ראויה, שנקווה כי תהווה אבן בסיס, למקרים נוספים בהם הן דיירים והן יזמים "תקועים" מפאת סרבנות לא מוצדקת של מיעוט, המונע מכולם מצב קלאסי ל win win.
יחד עם זאת, כמובן, שאין לראות בפסק הדין האמור, על אף חשיבותו, כהלכה מחייבת והשלכה אוטומטית לגבי כל סיטואציה דומה. מומלץ להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה, ובעיקר להוצאות פרוייקט מבורך של התחדשות מהכוח אל הפועל, גם במקרה ואין הסכמה של 100% מהדיירים (בעלי הנכס) במתחם.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.