העברת דירה במתנה לנכד היא לעיתים נכונה יותר מהעברה לילד: הנכד הוא "קרוב" לצורך ההקלות במיסוי, כך שההעברה פטורה ממס שבח ומס הרכישה עומד על שליש ממס הרכישה הרגיל. כשהזכויות מועברות לנכד בגיר (מעל גיל 18) נשמרים הפטורים העתידיים של הוריו. המדריך סוקר את מפת המיסוי, שלבי הביצוע בטאבו, הסיכונים והדגשים האסטרטגיים.
למה דווקא לנכדים?
| שיקול | פירוט |
|---|---|
| תכנון מס | לילדים כבר יש דירה. לכן העברת דירה נוספת לילדים תחויב במס רכישה גבוה יותר (שליש ממדרגות המס הגבוהות יותר שמשלם "משקיע"). במכירה עתידית של הדירה הראשונה "הראשית" שבבעלותם לא יוכלו לקבל פטור ממס שבח. לנכד עדיין אין דירה. העברה לנכד עשויה לאפשר מכירה עתידית בפטור גם של הדירה המועברת וגם של הדירה שבבעלות הילד. |
| שמירה על הרכוש המשפחתי | הורים שחוששים שילדיהם עלולים להסתבך בחובות, לשעבד או לממש את הדירה לפני זמנה, מעבירים לבני הדור השלישי שבהם הם בוטחים. |
| סיוע כלכלי מדויק | לעיתים הנכדים כבר בגירים המצויים בשלב רכישת דירה ראשונה, הקמת משפחה או לימודים. העברת נכס מגורים אינה "כסף נזיל" ולכן פחות מועדת לבזבוז ועשויה לחסוך לנכדים תשלומי משכנתה מכבידה. |
| חיזוק הקשר הבין-דורי | מתנה משמעותית לנכד יוצרת המשכיות ותורמת לקשרים המשפחתיים ההדוקים במשפחה. |
מפת המיסוי: מה מותר ומה חייבים לשלם?
פירוט מלא של היבטי המס בהעברות בין-דוריות: היבטי מס בהעברה בין-דורית של הרכוש
- מס שבח (רווח הון מקרקעין)
הפטור למעביר סעיף 62 לחוק קובע כי מכירה ללא תמורה לקרוב (לרבות "צאצא", מושג הכולל נכד) פטורה ממס שבח. כלומר, הסב/ה לא משלם מס בגין השבח שנצבר עד יום ההעברה. - מס רכישה
מקבל המתנה משלם שליש בלבד ממס הרכישה שהיה חל אילו רכש את הדירה בתמורה מלאה. בנכסים יקרים מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים. - תקופות "צינון" לפני מכירה עתידית של הדירה בפטור ממס שבח
כדי למנוע תכנוני מס מלאכותיים המחוקק קבע:
־ אם הנכד מתגורר בדירה עליו להמתין 3 שנים לפני מכירה בפטור.
־ אם הנכד לא מתגורר בדירה עליו להמתין 4 שנים לפני מכירה בפטור.
רק לאחר חלוף תקופות הצינון יוכל הנכד ליהנות מפטור מס שבח בעת מכירה הדירה כדירתו היחידה. - דירה יחידה בעת עיסקה עתידית
הדירה "תיספר" כדירתו הראשונה של הנכד. כאשר ירכוש דירה נוספת הוא יחשב כרוכש דירה שנייה (המשלם מס רכישה בשיעורים גבוהים כמו "משקיע", והזכאי לשיעורי משכנתא נמוכים יותר). יש לשקלל זאת מראש. - מסים מוניציפליים והיטלי השבחה
העברת נכס במתנה במשפחה אינה מחייבת בהיטל השבחה אך לעיתים תגרור העיסקה בדיקה המצב הקיים מצד הרשויות ותחייב בהיטלים / חיובים מוניציפליים אחרים.
שלבי הביצוע – מה קורה במשרד ובטאבו?
- בדיקות מקדימות
- בדיקת נסח טאבו / אישור זכויות מרמ"י עדכני.
- איתור שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה קיימות.
- טיוטת מסמכי המתנה מתנה
כולל הצהרות על עסקת המתנה כלפי רשות המסים (ביחס למס רכישה ולמס שבח). לעיתים מוסיפים תנאים כגון זכות מגורים להורים, זכות לקבלת דמי שכירות וכיו"ב. - הצהרות לרשות המסים
בתוך 30 יום ממועד החתימה יש להגיש דיווח לרשות המסים. - תשלום שליש מס רכישה
מקבל המתנה משלם לפי השווי כפי שנקבע בשומה עצמית או בשומה לפי מיטב השפיטה של רשות המסים. - רישום בטאבו
לאחר אישור תשלום המסים בקשה לרישום זכויות. אם מדובר בנכס המנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל או חברת "עמידר", יש צורך בתהליך מקביל.
סיכונים שכדאי לזהות מראש
- בלתי הפיך כאשר הזכויות נרשמות על שם הנכד, ביטול ה"מתנה" מחייב מאמץ משפטי חריג ויינתן רק בנסיבות קיצון (הפרת תנאי מתנה, התנהגות מחפירה).
- חשיפה לצד ג' הנכד עשוי להינשא או לחיות עם ידוע/ה בציבור. בן/בת הזוג הוא היורש במידה שהנכד, חלילה, הלך לעולמו. בנוסף בן/בת הזוג עשויים להעלות טענות ביחס לנכס במקרה של פרידה עתידית מהנכד.
- מרדף נושים נכד הרפתקן / סטודנט / יזם צעיר עלול להיקלע לחובות עסקיים.
- שאלת שווי רשות המסים בוחנת עסקאות מתנה על בסיס "שווי שוק". דיווח על העיסקה במחיר נמוך מידי עלולה לגרום לרשות המסים להוציא שומה לפי מיטב השפיטה.
דגשים אסטרטגיים בתכנון העברה
| טיפ | למה זה חשוב? |
|---|---|
| עריכת צוואה מקבילה | דואגת לחלוקה הוגנת בין יתר הילדים כדי לצמצם תחושת קיפוח. |
| שילוב הסכם ממון לנכד | מגן על הנכס מפני התדיינות גירושין עתידית. |
| בדיקת השלכות היטלי פיתוח | בעיריות מסוימות הטלת אגרות מתבצעת בעת העברת בעלות – יש לבחון מראש. |
כך נוכל לסייע לכם
ב-28 שנות פעילותנו בתחום המקרקעין ליווינו עשרות משפחות בעסקאות מתנה מורכבות:
- ליווי מקצה-לקצה ממועד ההתלבטות, דרך קבלת ההחלטות ועד רישום בטאבו.
- תכנון מס פרואקטיבי סימולציות מס רכישה ושבח בהתייחס לכל נכסי המשפחה, כדי לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר.
- הסדרה משפחתית צוואות וחלוקת נכסים משלימה שמונעת סכסוכים עתידיים.
- פתרונות יצירתיים למציאת המתכונת המדוייקת למשפחה שלכם שתשיג עבורכם את תכנון המס האופטימלי ותשמור על תחושת הוגנות בין היורשים.
אנחנו יודעים ששמירה על שלמות המשפחה והיחסים הטובים בדור הבא חשובים לכם לא פחות מהיבטי המס. נשמח לפגוש אתכם לפגישת היכרות מעמיקה, להבין את האינטרסים הייחודיים של המשפחה ולבנות תכנית העברה שתשמור על ההון המשפחתי לדורות.
לקריאה נוספת בנושא העברה ללא תמורה כולל הערכת עלויות.
זקוקים לליווי מקצועי? צרו קשר כבר היום ונעניק לכם ייעוץ ראשוני הכולל בדיקת זכאות לפטורים וחישוב מס אישי.
המידע במאמר מספק תמצית כללית ואינו מחליף ייעוץ משפטי אישי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, שינויי חקיקה ופרשנות רשות המסים.
להשוואה בין החלופות ולמדריך המלא: העברת דירה במתנה, כל המסלולים
נכתב על ידי עו"ד טלי קסלר · עודכן יולי 2026