בפס"ד ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג (4) 199, בית המשפט העליון דן בעניין שאלת מרוץ הזכויות בין זכות אובליגטורית אשר לא נרשמה באופן כלשהו בלשכת רישום המקרקעין, לבין עיקול רשום (להלן: "הלכת אהרונוב").

במסגרת פסק דין הנ"ל נקבע:

"הפרופוזיציה שאותה אבקש לבסס היא זו: כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זוהי זכות "מעין-קניינית". היא פועלת כלפי צדדים שלישיים. מכוחה של זכות זו ניתן לומר כי יש לקונה "זכויות מהותיות בנכס מסוים". כתוצאה מכך נשלל מנושה – בין נושה מכוח עיסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – הכוח לממש את זכותו כלפי החייב-המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על-כן, מתגבר הקונה על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס. לעניין זה, אין כל נפקות לרישום העיקול במרשם המקרקעין. פרופוזיציה זו אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות. היא חלה על הקניה של כל זכות אחרת במקרקעין או במיטלטלין."

כלומר, באם ונוצרה זכות חוזית לפני שהוטל עיקול, זכות זו מקבלת עדיפות וגוברת על פני העיקול המאוחר בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו.

בהלכת אהרונוב יש פירוט באשר לשיקולים המצדיקים את ההעדפה האמורה כאשר במרכזם של שיקולים אלה נבחנת תום הלב של מעניק המתנה ומקבלה וכן, בחינה שמא ההתחייבות לתת מתנה נובעת מהרצון להבריח רכוש מהנושים של נותן המתנה והניסיון לשמור הרכוש במסגרת בני המשפחה. במקביל נעשית בחינה באשר לתום הלב של הנושה ורמת ידיעתו באשר להתחייבות לתת מתנה בטרם העניק את האשראי לחייב נותן המתנה.

באופן כללי, רואים אנו כי הזכות החוזית גוברת על העיקול המאוחר, יחד עם זאת, הפסיקה הכירה בחריגים אשר יקומו במקרים יוצאי דופן ובנסיבות שאינן טיפוסיות לתחרות בין רוכש ומעקל:

1. יש לבחון את מידת הסתמכותו של המעקל הקונקרטי על המצב הרישומי של הנכס בפנקסי המקרקעין.

2. יש לבחון את שאלת קיומו של אינטרס ספציפי למעקל בנכס המעוקל.

כך למשל, במסגרת פסד דין שניתן לאחרונה (ב 11/11/2014) בבימ"ש שלום בחיפה תחת ידיה של כב' השופטת ברכה בר-זיו בה"פ 11492-12-13 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דכוור ואח', נקבע בנסיבות דומות, כי מקום בו לא הוכח כי הבנק מטיל העיקול (המאוחר לזכויות שלא נרשמו) הסתמך אכן על המצב הרישומי של הדירה כאשר נתן את האשראי לאחד מבעלי הזכויות הרשומים (הבעל), הרי שבנסיבות אלה, קיבל בימ"ש את טענות המשיבה (האישה) כי זכויותיה גוברות, אף כי לא נרשמו זכויות הבעל בדירה על שמה מכוח הסכם הגירושין, שמא ייאמר אף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתה (ודוק, העברת הזכויות מהבעל לאישה מכוח הסכם הגירושין, אף לא דווחה לרשויות המס).

חייבים לסייג ולומר, כי לא ניתן לראות באמור "שיטה" ומומלץ בכל מקרה ומצב להקפיד לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או בכל מרשם חוקי אחר (ברשם המשכונות, רשם החברות וכיו"ב, לפי העניין), ולא להסתמך על הנסיבות החריגות, המתוארות לעיל.

כך או כך, יש לזכור כי לא בכל עת, נושה או בעל זכויות מאוחרות או אף הטוען לזכויות מאוחרות, זכויותיו תגברנה באופן אוטומטי על זכויות קודמות שלא  נרשמו כדבעי, וראוי להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ולבחון כל מקרה לגופו.

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.