ישנן שתי מגבלות על החלת שיעור המס הלינארי החדש בעת מכירת דירת מגורים:
- ניתן ליהנות מחישוב מס שבח לפי המס הלינארי החדש במכירת שתי דירות מגורים מזכות בלבד במהלך תקופת המעבר.
- ניתן יהיה להחיל את המס הלינארי החדש ביחס לעסקה השנייה בתקופת המעבר, רק במקרה שחלפו 4 שנים מהמועד בו מכר המוכר דירה בפטור ממס.
עם סיום תקופת המעבר ותחילת תקופת הקבע (החל מיום 1.1.2018) חלו מספר שינויים משמעותיים במגבלות החלות על שיעור המס הלינארי החדש:
- בוטלה המגבלה על מספר הדירות שניתן למכור בשיעור המס הלינארי החדש – שיעור המס הלינארי החדש יחול על כל דירה מזכה שנרכשה לפני יום המעבר (לפני יום 1.1.14) ולא תחול כל מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור תוך שימוש בשיעור מס זה.
- מכירת חלק או כל הזכויות בדירת מגורים – המגבלה השנייה על החלת שיעור המס הלינארי החדש בעת מכירת דירת מגורים, מחייבת שהמוכר מכר את מלוא זכויותיו בדירה. לכן, בעת תקופת המעבר לא היה ברור האם שיעור המס הלינארי החדש חל גם על מי שמכר רק חלק מזכויותיו בדירה. עם סיום תקופת המעבר ותחילת תקופת הקבע, עולה מתיקון 76 לחוק שניתן ליהנות משיעור המס הלינארי החדש גם במכירת חלק מהזכויות בדירה.
- מכירה לקרוב – בתקופת המעבר לא ניתן היה ליהנות משיעור המס הלינארי החדש במכירת דירה לקרוב. עם תחילת תקופת הקבע, ניתן ליהנות משיעור מס זה גם במכירה לקרוב.
נוסף על שיעור המס הלינארי החדש והסרת המגבלות שחלו על שימוש בשיעור מס זה בתקופת המעבר, עם תחילתה של תקופת הקבע נכנסו לתוקף שינויים נוספים בהסדרי המס של דירות מגורים.
שינויים נוספים בהסדרי המס החלים על דירות מגורים שכדאי להכיר:
- פטור במכירת דירת מגורים יחידה – קיים פטור בעת מכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. פטור זה ניתן בתקופת המעבר רק למוכר שלא היו בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת ביום 1.1.14. החל משנת 2018, מספר הדירות שבבעלות המוכר ייספר רק במועד המכירה. כלומר, הפטור יוענק לכל מי שיש ברשותו דירת מגורים אחת בלבד במועד המכירה ועומד ביתר תנאי הפטור.
- ביטול תקופת צינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה בלינאריות – לפני חקיקת תיקון 76 וגם בתקופת המעבר, החוק דרש תקופת צינון בין מועד קבלת הדירה במתנה לבין מועד מכירת אותה הדירה לצורך מכירת הדירה בלינאריות. החל משנת 2018 ובמשך תקופת הקבע אין כל מגבלה על מכירת דירה שהתקבלה במתנה בלינאריות. כלומר, ניתן למכור בשיעור המס הלינארי החדש גם ללא כל תקופת צינון.
- פטור במכירת שתי דירות זולות כנגד רכישת דירה אחת יקרה יותר (סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין) – כאמור לעיל, בתקופת המעבר חלה מגבלה על השימוש בפטור לדירה יחידה לפיה נדרש שלמוכר לא הייתה יותר מדירה אחת ביום המעבר. עם ביטול מגבלה זו, ניתן להשתמש בפטור זה ביתר קלות.
- תום הוראת שעה לתיקון 78 – מקדמת מס שבח – תיקון 78 קבע הוראת שעה המאפשרת לקונה לשלם מקדמה בגובה השווה לסכום המס לפי השומה העצמית של המוכר, זאת עד ליום 1.1.18. עם תום הוראת השעה בוטלה הקלה זו וכעת הקונה נדרש לשלם מקדמה ע"ח מס השבח של המוכר בשיעור של 7.5% או 15% משווי המכירה כדי לקבל אישור מס שבח. עם זאת, ניתן להגיש בקשה להפחתת שיעור המקדמה שתינתן בהתאם לשיקול דעת המנהל לפי החוק. כדי להגן על האינטרסים שלכם בצורה המיטבית מומלץ לעגן אפשרות זו בהסכם המכר.
אנו מזמינים אתכם להתייעץ איתנו לפני קבלת החלטה לגבי ביצוע עסקה.