אחריות מארגן קבוצת רכישה

אחריות מארגן קבוצת רכישה

אחריות מארגן בקבוצת רכישה

בפסיקה נקבע כי ככל שבניתוח הנסיבות של העסקה מתברר כי הרוכשים רכשו דירות מוגמרות, הרי שלמארגן יש אחריות כלפי הרוכשים גם על פי דיני המכר. יחד עם זאת, את הטענה שהרוכשים רכשו דירה מוגמרת ולא קרקע ביחד עם יתר חברי הקבוצה צריכים הרוכשים להוכיח.

להלן תיאור השתלשלות הפסיקה בנושא:

בע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, השאלה העיקרית סביבה נסוב פסק הדין הייתה האם יש לחייב צדדים לעסקת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה, במס רכישה, מס שבח מקרקעין ומס מכירה, כאילו הייתה זו עסקה למכירת דירה. כלומר, פסק הדין התמקד בתפקידו של מארגן קבוצת הרכישה בהקשר של היבטי המיסוי.

השאלה המשפטית אשר התעוררה במקרה זה הייתה מהי המהות הכלכלית של העסקה. האם מדובר בעסקה לפיה הרוכשים רכשו בתים מוגמרים או שמא מדובר ברכישת קרקע שעליה נבנו בתים בסיוע ספקי שירותים שונים.

בית המשפט העליון קבע בהקשר זה כי השם שהצדדים נתנו לעסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העסקה.

מבחינה מהותית, היזם הקים בתי מגורים ומכר אותם לרוכשים. ליזם הייתה מעורבות ושליטה בכל שלבי הקמת הפרויקט. הרוכשים הודרו מהתהליך עד לסיום הבניה ועמדה לנגד עיניהם רכישה של מוצר מוגמר (בית מגורים מוגמר). הרוכשים לא היו עצמאיים לבנות את ביתם כראות עיניהם ולא היו רשאים לקנות קרקע בלבד, והכל בעלות כוללת ידועה, גם אם נערכה אבחנה בין עלות הקרקע לעלויות הבניה.

משכך, נקבע:

"מבחינת חבות במס, אין לראות במערערת – "מארגנת" קבוצת רכישה של מקרקעין, כמתווכת בעסקת מקרקעין. שכן למערערת הייתה שליטה ומעורבות בכל שלבי הקמת הפרויקט כך שמבחינה כלכלית מהותית, המערערת רכשה את המקרקעין מממ"י, הקימה עליהם בתי מגורים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. עסקאות אלו חייבות על פי החוק במס רכישה, מס מכירה ומס שבח מקרקעין".

בת"א 21105-07 אנגל ואח' נ' בן אריה ואח' נדונה המסגרת הנורמטיבית לעניין אחריות יזמי/מארגני "קבוצות רכישה" באופן כללי. במקרה זה, פסק הדין הנ"ל צוין מספר פעמים ואף נקבע בהקשר זה כדלקמן:

"האמור לגבי הגדרת מארגן קבוצת רכישה כ"מוכר דירה" לגבי דיני המס, נכון גם לגבי הגדרתו כמוכר דירה לעניין אחריותו לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973"(להלן: "חוק המכר").

יחד עם זאת, בפסק דין זה נקבע כי התובעים ניסו להעלות טענות על פיהן הם רכשו דירה מוגמרת ובהתאם לכך ניסו להוכיח כי מדובר ברכישה של דירה ולא קרקע ומשכך, ליזמים אחריות מוגברת כלפיהם, אך טענות אלו לא הוכחו ונקבע כי היו ללא כל ביסוס עובדתי ומשפטי.

בית המשפט קבע כדלקמן:

"הרעיון המרכזי מאחורי קבוצות רכישה, הוא, שהקבוצות הופכות את הרוכשים ליזמים ולקבלנים ראשיים, הם צריכים ללוות את תהליכי הבניה ולבחור קבלני משנה. בכך הרוכשים חוסכים את מרכיב היזמות שמרוויחה חברת הבנייה, גם רכיב המיסוי בקבוצת רכישה נמוך משמעותית מרכיב המיסוי במחיר דירה מקבלן. אך הרוכשים גם נכנסים לנעלי היזם בכל הנוגע לאחריות על ליקויי בניה ובעיות אחרות. האחריות לטיב הבניה והתכנון ולהתאמתה בניהם, מפוזרת בין קבלני המשנה שנשכרו ע"י חברי הקבוצה.

בעניין זה התובעים ניסו לאחוז את החבל בשתי קצותיו, מצד אחד ליהנות מחיסכון כספי בעלות הדירה בהצטרפות לקבוצת רכישה, ומאידך, להגדיר את העסקה, כרכישת דירה מקבלן על כל המשתמע מכך."

לסיכום, ניתן לייחס למארגן קבוצת הרכישה אחריות כלפי הרוכשים על פי חוק המכר אך ורק במקרה שבו יש ספק באשר למהות העסקה הכלכלית שנעשתה. כלומר, יש ספק שמא מדובר בקבוצת רכישה או מדובר בעסקה מוסווית שמהותה האמיתית היא רכישת דירה מקבלן / יזם.

בהקשר זה יש לשים לב כי ישנם הבדלים משמעותיים בין רוכש דירה מקבלן לבין רוכש דירה במסגרת של קבוצת רכישה. רכישה מקבלן מוגנת על ידי חוקי המכר אשר מבטיחים את כספי הרוכשים ומבטיחים פיצוי במקרה של אי עמידה בהתחייבויות כמו איחור במסירת הדירה, צורת הדירה וגודלה, מחיר סופי של הדירה וכיו"ב.

ככל שמהות העסקה הכלכלית אינה מוטלת בספק ומדובר באופן ברור בקבוצת רכישה יש לשים לב כי רכישה בקבוצת רכישה אינה מוגנת על ידי חוקי המכר, שכן בעסקה מסוג זה הרוכשים למעשה אינם רוכשים דירה אלא חלק מקרקע ומשכך מעמד הרוכשים הוא כמו מעמדם של בעלי קרקע המבצעים בנייה עצמית. במקרה שבו אדם רוכש קרקע ומבצע בנייה עצמית הוא חשוף לסיכונים רבים. החיסרון הבולט ביותר ברכישה באמצעות קבוצת רכישה הוא העובדה שרכישה כזו כרוכה באי ודאות רבה ביחס למחיר הסופי של הדירה, מועד קבלת הדירה, העלויות הנלוות ועוד.

את הבעייתיות הזו ניתן לפתור חלקית באמצעות מערכת חוזית מפורטת אשר ביכולתה לצמצם את החשיפה לסיכונים השונים. לשם כך דרוש ליווי וייעוץ משפטי של עו"ד מתחילת התהליך.

ככל שמהותה הכלכלית של העסקה היא רכישת דירה מוגמרת מקבלן / יזם יש למארגן הקבוצה אחריות כלפי הרוכשים וניתן לתבוע ממנו פיצוי בגין הנזקים שנגרמו למשתתפים בפועל.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן