מה זו עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עיסקה שבמסגרתה הבעלים של הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם או קבלן ובמקום לקבל כסף מזומן הוא מקבל שירותי בנייה. היזם בונה על הקרקע בניין. הצדדים, בעל הקרקע והיזם מתחלקים ביניהם בשטחים הבנויים.
אם נניח שבעל הקרקע מכר ליזם 45% מהקרקע תמורת שירותי הבנייה, אזי הקבלן יקבל 45% מהשטחים בבניין לאחר שייבנה ובעל הקרקע יקבל 55% מהשטחים בבניין לאחר שייבנה.
למי זה מתאים?
עסקת קומבינציה מתאימה למי שיש בבעלותו קרקע שניתן לבנות עליה באופן מיידי או שניתן יהיה לבנות עליה בעתיד לאחר ביצוע תהליכים תכנוניים נוספים. לדוגמא קרקע שהופשרה במסגרת תוכנית כוללנית ויש צורך באישור תוכנית בניין עיר לצורך הוצאת היתר.
עסקת קומבינציה מתאימה גם למי שיש בבעלותו בית או בניין קיים אולם ביחס לחלקה שעליה בנוי הבניין אושרו זכויות בנייה נוספות כך שבמקום המבנה הקיים ניתן לבנות מבנה אחר, גדול יותר, עם יותר יחידות דיור.
עסקת קומבינציה מתאימה כמובן גם ביחס לקרקע שניתן לבנות עליה בניין מגורים אך גם ביחס לקרקע שניתן לבנות עליה משרדים, שטחי מסחר או מבנה עם עירוב שימושים.
האם עסקאות של תמ"א 38 הן גם עסקאות קומבינציה?
כן. גם עסקאות תמ"א 38 וגם עסקאות פינוי בינוי הן סוג של עסקאות קומבינציה. מדובר בבעלי זכויות בבניין קיים שניתן להוסיף לו שטחים ויחידות (בין אם במסגרת הריסה ובנייה מחדש ובין אם במסגרת הוספת שטחים ויחידות למבנה הקיים). הבעלים הקיימים של הדירות מוכרים חלק מהזכויות הנוספות ליזם ובתמורה הם מקבלים ממנו שירותי בנייה. במקרה של פינוי בינוי או תמ"א 38/2 – שירותי הבנייה כוללים את הריסת הבניין הקיים וקבלת דירות חדשות המיועדות לבעלי הדירות הקיימים. במקרה של תמ"א 38/1 הדיירים מקבלים שירותי בנייה – הרחבה של הדירות הקיימות שלהם, הוספת מרפסת, מעלית ועוד.
מה זה עסקת ברוטו / עסקת נטו?
הבעלים של הקרקע או הבית או הבניין צריכים לשלם מיסים בגין המכירה של חלק מהזכויות שלהם בנכס ליזם, במסגרת עסקת הקומבינציה. המיסים העיקריים הם מס שבח והיטל השבחה. לעיתים יש גם מיסים והיטלים נוספים החלים על העסקה.
בנוסף, במסגרת מימוש הזכויות והקמת הבניין נדרשים הבעלים לשלם מיסים נוספים כגון: היטל השבחה בגין הזכויות שנשארו בידיהם במסגרת עסקת הקומבינציה (תשלום ההיטל נדרש כתנאי להוצאת היתר הבנייה לפרויקט) ומע"מ בגין שירותי הבנייה שהם מקבלים מהיזם.
עסקת ברוטו היא עסקה שבמסגרתה הבעלים משלמים את כל המיסים החלים עליהם.
עסקת נטו היא עסקה שבמסגרתה היזם משלם את כל המסים החלים על הבעלים.
ניתן להסכים מול היזם על עסקה שהיא "בין לבין" – כלומר הבעלים ישלמו חלק מהמסים החלים עליהם והיזם ישלם את השאר.
צריך לקחת בחשבון כי ברגע שפונים ליזם ומבקשים לקבל הצעה לביצוע עסקת נטו היזם צריך להעריך את כל המסים החלים על הבעלים (בחלק מהמקרים ניתן לעשות חשבון די מדוייק אך לעיתים קרובות החישוב מבוסס על הערכות) ולהפחית את עלות המס מהתמורות להם היו זכאים הדיירים לו היו משלמים את המסים בעצמם.
עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הן עסקאות קומבינציה מסוג עסקת נטו – שם היזם נושא בכל ההוצאות החלות על הבעלים כולל מלוא המסים החלים עליהם.
היתרונות בעסקת קומבינציה
חסכון במיסים
היתרון הגדול ביותר בעסקת קומבינציה וגם המניע המרכזי לביצוע עסקת קומבינציה הוא חסכון במס. מכירת הקרקע באופן מלא ליזם או לקבלן כרוכה בתשלום מס שבח, היטל השבחה ולעיתים גם מיסים ותשלומים נוספים. מס השבח תלוי במועד ובעלות רכישת הקרקע והוא עשוי להגיע ל-40% מהרווח (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הקרקע) ואף למעלה מכך.
אין אפשרות לקבל פטור ממס שבח במכירת קרקע.
גם אם על הקרקע בנוי בית מגורים, אולם ניתן להרוס אותו ולבנות במקומו בניין דירות – ניתן לקבל פטור ממס שבח רק ביחס לשווי של בית המגורים אך לא ביחס לשווי הזכויות הלא ממומשות (כלומר השווי המשקף את האפשרות לבנות בניין דירות) עליו נדרשים לשלם מס מלא.
מכאן, היתרון של עסקת הקומבינציה ברור – במקום למכור את מלוא הזכויות בקרקע מוכרים רק חלק. על החלק שמוכרים משלמים את המסים. בחלק שלא נמכר מקבלים דירות מגורים. המיסוי על מכירת דירות מגורים פחות כבד מהמיסוי על מכירת קרקע. בנוסף, במכירה של דירות מגורים ניתן לקבל פטור (בתנאים מסויימים).
התמורה גדולה יותר בהשוואה למכירת הקרקע במזומן
התמורה בעסקת קומבינציה, כלומר שווי הדירות (או השטחים במקרה שהקרקע לא מיועדת למגורים) שיקבלו הבעלים בסוף הדרך, בהתחשב גם במס שישלמו אם ירצו למכור, גבוהים משמעותית לעומת האפשרות של מכירת הקרקע כעת במזומן.
צריך לקחת בחשבון שהתמורה בעסקת קומבינציה גבוהה משמעותית בהשוואה למכר מלא מיידי בשל החסרונות של עסקת הקומבינציה:
מקבלים את דירות התמורה או שטחי התמורה רק בסוף הבנייה. לעיתים מדובר בהמתנה של שנים עד שהעסקה יוצאת אל הפועל, היזם מוציא היתר בנייה, בונה את הבניין ומוסר את היחידות לבעלים. דהיינו, מדובר בתמורה נדחית.
בעסקת הקומבינציה ישנם גם סיכונים – חוסר ודאות ביחס למועדים, ביחס לאיתנות הפיננסית והביצועית של היזם, איכות הבנייה ועוד ועוד. אמנם, לכל הנושאים הללו מתייחסים בהסכם הקומבינציה ונותנים להם מענה אך מימוש הזכויות על פי הסכם הקומבינציה עלול להיות כרוך בעלויות והליכים משפטיים. מכל מקום, הסיכונים עלולים לגדול משמעותית אם לא מתייעצים עם עורך דין בעסקת קומבינציה.
בדיקות מקדמיות לפני קבלת החלטה על עסקת קומבינציה
איך למצוא יזם לעסקת קומבינציה?
מצאתם יזם – מה עושים עכשיו?
האם חייבים להיעזר בעורך דין בעסקת קומבינציה?
האם כל בעלי הקרקע צריכים להיות מיוצגים ביחד?
הסכם הקומבינציה – נקודות מרכזיות
מה קורה במעמד החתימה על ההסכם?
מה קורה אחרי החתימה על ההסכם?
מסירת החזקה בדירות
אחרי מסירת החזקה