באילו מקרים ניתן לאכוף מו"מ לגיבוש הסכם מכר שלא הסתיים בחתימה ? טל רכניץ, עו"ד

באילו מקרים ניתן לאכוף מו"מ לגיבוש הסכם מכר שלא הסתיים בחתימה ? טל רכניץ, עו"ד

עסקאות מכר מקרקעין הן עסקאות סבוכות ומורכבות מעסקאות אחרות בהליכות המסחר, הואיל ומושא העסקה הינו נכס בעל ערך כלכלי רב ומשמעות רבה לצדדים. בשל כך, קבע המחוקק כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, טעונה מסמך בכתב" (ס' 8 לחוק החוזים חלק כללי). דרישת הכתב מטרתה למנוע התקשרויות קלות דעת, שנעשו מבלי שהצדדים שקלו את כל השיקולים הרלוונטיים. בכך ביקש המחוקק להשיג ודאות באשר לתוכן עסקאות מקרקעין.

דרישת החתימה הכרוכה בדרישת הכתב, מסמלת דרכם של אנשים סבירים, ובפרט אנשי עסקים מנוסים, להשלמת כוונתם ורצונם להתקשר בהתחייבות החוזית ביניהם.

חתימת הצדדים והעלאת ההסכם על הכתב, מסייעים בגיבוש שני היסודות הדרושים לשם יצירת הסכם מחייב: יסוד גמירות הדעת ויסוד המסוימות. היסוד הראשון משמעו כי כל צד הביע רצונו להתקשר בהסכם מחייב, הן באופן מפורש והן באופן הנלמד על בסיס התנהגותו. בעניין זה, חתימה מהווה ראייה כבדת משקל לרצון הצדדים להתקשר בהסכם. היסוד השני משמעו כי הצדדים העלו על הכתב את כל התנאים המהותיים להסכם, וכי לא מדובר בהסכמה כללית וריקה מתוכן.

עם השנים רוככה דרישת החתימה בקביעותיו של ביהמ"ש כי "אין כל קדושה בחתימה.. ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות" (ע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' חברה ליבוא ושיווק נ' גת). כיום, אין חולק על כך כי דרישת הכתב איננה כוללת בחובה דרישת חתימה: "בה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד…" (ע"א 571/07 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי).

בפסק דין שניתן לאחרונה במסגרת ה"פ 44320-06-15 אלקבץ ואח' נ' מוסך דיזל חסן שהואן בע"מ ואח' נדרש ביהמ"ש לשאלה האם הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים מגבשות הסכם מכר בר אכיפה. באותו עניין, הצדדים לא חתמו על הסכם מכר סופי, אך ישנם סממנים לגמירות דעתם בכך שלחצו ידיים וברכו על המוגמר, ואף חגגו את המאורע בארוחה חגיגית. בעניין זה טענו המבקשים, שהיו מעוניינים באכיפת ההסכם והסתמכו על הצהרות המשיבים, כי הטיוטה האחרונה שהוצגה במפגש בין הצדדים מהווה את ההסכם הסופי והמוגמר. המשיבים מצדם טוענים כי הצדדים היו בעיצומו של מו"מ, כאשר טרם גובשה טיוטה סופית ומוסכמת.

ביהמ"ש קבע כי "כל עוד מחליפים הצדדים ביניהם טיוטות, מבלי שהובאה ראיה ברורה – ורצוי שגם היא תהא בכתב – כי כל התניות סגורות מנויות וגמורות על הצדדים, הרי יקשה על בית המשפט לקבל את הטיוטות כראיות של ממש בכתב, אשר עוצמתם תהלום את הצורך בביטחון ובוודאות בהשתכללות חוזה מושלם בכתב".

כאמור, העדר חתימה על הסכם מכר מהווה לרוב ראייה לכך שהצדדים טרם הגיעו לכלל שכלולו הסופי של החוזה, וטרם סיימו את ליבונם של כל תנאיו. מדובר בראייה חזקה אך לא קונקלוסיבית, והנטל להתמודד עמה רובץ על כתפי הטוען לגיבוש ההסכם.

עם זאת, ישנם פרטים חיוניים ומהותיים אשר ללא הסכמה מפורשת וכתובה לגביהם, לא תתגבש העסקה. "פרטים אלה כוללים דברים הכרחיים כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים.." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ). פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל, והכל בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה. אולם, בהיעדר הסכמה על יסודות אלה, ובהיעדר יכולת להשלימם כאמור, הרי שלא בא על סיפוקו יסוד המסוימות הנדרש לשם גיבוש ההסכם, ובימ"ש יתקשה לאכוף הסכם מכר כזה שלא הסתיים בחתימת הצדדים.

בעניין אלקבץ הנ"ל, נקבע שהצדדים טרם הגיעו להסכמה בכל הנוגע לסוגיית התשלום. ישנה אי הסכמה עקרונית הן בעניין מועדי העברת התשלומים, והן בנוגע לשיעור התמורה הכולל של העסקה. הואיל וסוגיית התשלום הינה סוגיה מהותית, עולה חשש כי השלמת החוזה כאמור תכפה על הצדדים הסכמה חוזית שלא נתנו עליה את הדעת. לכן קבע ביהמ"ש כי "נפגע אף יסוד גמירות הדעת שטרם השתכלל, כל עוד לא סוכמו תנאי התשלום".

בסופו של יום, לא שוכנע בימ"ש במקרה האמור כי הצדדים אכן גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב, הואיל ואין בפניו מסמך חתום על ידי בעלי הדין, ואף הצדדים לא הסכימו על תנאי עיקרי הנוגע לתמורה. פועל יוצא מכך, כי לא ניתן להצהיר על קיומו של קשר חוזי מחייב, ולכן הבקשה לאכיפת ההסכם נדחתה.

לסיכום, בבואכם להתקשר בהסכם מקרקעין, יש לשוב ולוודא כי נוצרה הסכמה הדדית עם הצד שכנגד על תנאיה המהותיים של העסקה, ולעלות הסכמה זו על הכתב. בפרט, יש לשים דגש על סוגיית התמורה והסדרת דרכי התשלום. מומלץ להיוועץ בעורך דין מנוסה בתחום מתחילת הדרך, לא כל שכן בשלב ניהול המו"מ לגיבוש הסכם, זאת על מנת להימנע מהסתמכות על הצהרות חסרות תוקף משפטי של הצד שכנגד.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין, וכן בתחום המשפט המסחרי,  www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן