מבחינה משפטית, נשאלת השאלה מה קורה במצב בו הבטחת היזם לדיירים בכתב ההצטרפות לפרויקט איננה כלולה בהסכם הפינוי ובינוי עליו נדרשים הדיירים לחתום? האם במקרה בו עקב התוכניות שקיבלו היתר לפרוייקט אין אפשרות פיזית או כדאיות כלכלית לספק לדיירים דירה בגודל שהובטח, ניתן לחייבם לחתום על הסכם הפינוי ובינוי?
שאלות אלו נידונו בת"א 45669-06-14 עמודי שחף בע"מ ואח' נ' פינקל ואח' בבימ"ש המחזוי מרכז בפני כב' השופטת ריקי שמולביץ. באותו עניין, נידונו מספר תביעות של דיירי בניין שהשתתף בפרויקט פינוי ובינוי. אותם דיירים טענו כי הובטחו להן דירות שונות מהדירות אותן הם צפויים לקבל בפועל לפי תכניות הבנייה שהוגשו לקבלת היתר. כך למשל, לחלק מהדיירים הובטחה דירה בקומה גבוהה יותר, לחלקם הובטחה דירה עם שטח גדול יותר ולחלקם הובטחה דירה עורפית כאשר לפי ההיתרים תסופק להם דירה קידמית. בעקבות הסתירה בין הבטחת היזם לטענתם לבין הדירות המוקצות להם בפועל לפי תכניות הבנייה, מסרבים אותם דיירים לחתום על הסכם הפינוי ובינוי ובכך מעכבים את הפרויקט כולו.
נוסף על כך, באותו עניין הייתה מחלוקת עובדתית בין הצדדים בנוגע לתוכן הבטחות היזם. לדוגמא, בעוד שהיזם טען כי הבטחותיו נוגעות לשטח דירה ברוטו, מה שמאפשר הקטנת שטח הדירה על ידו לאחר קבלת ההיתרים, הדיירים טוענים כי ההבטחה נוגעת לשטח דירה נטו. זאת ועוד, בעוד שלטענת הדיירים הובטחה להם דירה בשטח של 90 מ"ר בקומה החמישית בבניין, לפי התכניות לא קיימות דירות בשטח כזה בבניין אלא רק דירות גדולות יותר ולכן היזם טוען שהדיירים צריכים להוסיף תשלום בגין כל מ"ר נוסף שיקבלו.
ברור אם כן, כי אין אפשרות ממשית לביצוע התחייבויות היזם כפי שהובטחו מלכתחילה לדיירים מבלי לחייב את היזם להשקיע כספים נוספים וזאת בעקבות שינויים תכנוניים בגודל הדירות ומיקומן. על כן, נשאלה השאלה כיצד יש לפצות את הדיירים התובעים בהנחה ואכן הובטחו להן דירות משופרות יותר?
מחד גיסא, הדיירים עלולים להתעשר על חשבון היזם במקרה שביהמ"ש יחייב את היזם לבצע את התחייבותו במחיר של הענקת דירה בעלת שטח גדול יותר מהדירה בעבורה הדיירים שילמו. מאידך גיסא, הבטחות היזם הן בבסיס ההתקשרות בין היזם לבין הדיירים ולכן אין זה הוגן וצודק לחייב את הדיירים לשלם תשלום נוסף של מאות אלפי שקלים בשעה שהסתמכו על הבטחות היזם במתן הסכמתם להצטרפות לפרויקט.
באותו עניין ביהמ"ש קבע כי "הכלל הוא כי יש לפרש את החוזים בין התובעות לבין הנתבעים כפי שהם משתמעים מתוכנם ומנסיבות העניין. ככל שהחוזים אינם מתייחסים למצב חדש ולנסיבות משתנות יש להשלימם בהתאם למקובל בחוזי פינוי בינוי".
כמו כן, ביהמ"ש הוסיף וקבע כי הואיל והפרויקט נמצא בשלב אישורים ראשוניים והחתמת הדיירים על הסכם פינוי ובינוי, יש אפשרות לבצע שינויים ולערוך תכניות חדשות. מסיבה זו, אין סיבה מוצדקת לחייב את הדיירים לשלם את תוספת התשלום בעבור הגדלת שטח הדירה ויש להטיל על היזם את הבחירה בין הענקת דירות בעלות שטח גדול מהשטח שהובטח מלכתחילה לבין עריכת תכניות בנייה חדשות שיאפשרו את קיום התחייבויותיו.
על כן, "יש לפרש את התחייבויות התובעות לנתבעים על רקע שינוי התוכניות שהביא להגדלת שטח דירות הבסיס ב-10 מ"ר, ובמקרים המתאימים, לבצען בקירוב, בהתחשב בשינוי הנסיבות, ככל שהיה". כלומר, בימ"ש קבע כי לא ניתן לחייב את הדיירים להוסיף מעל ומעבר לתשלום שסוכם בינם לבין היזם על מנת לקבל את הדירה אשר הובטחה להם.
מן האמור לעיל עולה כי התחייבויות בין יזם לבין דיירי בניין ככל שעלו על הכתב יהוו ראייה מכרעת במחלוקת בין הצדדים. על כן, מנקודת מבטו של היזם, חשוב לבדוק היטב את הדברים מראש עוד בשלב המקדמי של הפרויקט, ואולי עוד לפני השקת הפרוייקט ולעגנם בחוזה בכתב כדי למנוע מצב בו דיירים מסתמכים באופן מלא על התחייבויות ראשוניות ועקב כך היזם נאלץ לשאת בהוצאות כספיות נוספות כדי לעמוד בהתחייבויות אלה. מנקודת מבטם של הדיירים, ישנה חשיבות להיוועצות עם עו"ד על מנת לוודא כי כל התחייבות ומצג שיתקבלו מצד היזם יהיו מחייבים ולא תהיה אפשרות של היזם להתנער מהם בהמשך הפרויקט.