בפרויקט של התחדשות עירונית, מה משמעות אי התאמה בין התמורה המוסכמת לתמורה בתוכניות שהוגשו?

בפרויקט של התחדשות עירונית, מה משמעות אי התאמה בין התמורה המוסכמת לתמורה בתוכניות שהוגשו?

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך במסגרתו משקמים ומחדשים אזור עירוני מסוים והופכים אותו מחדש לחלק מהרקמה עירונית. תהליך זה יכול להיעשות באמצעות פינוי בינוי או תמ"א ספציפית במסגרתם יזם משפץ ומחדש בניין קיים או הורס בניין קיים ובונה במקומו בניין חדש מן היסוד וזאת בתמורה לקבלת דירות שיתווספו למספר הדירות הקיים בבניין.

במסגרת פינוי ובינוי נערך תכנון מחדש של שטח הבניין הכולל בין היתר את שטח הדירות אשר יימסר לדיירים הקיימים. הואיל ותהליך זה דורש את הסכמת רוב דיירי הבניין, פעמים רבות היזם מבטיח לדיירים הקיימים שמתנגדים שיפורים ותוספות כגון דירה גדולה יותר מהדירה שהייתה להם, דירה שממוקמת בכיוון אחר בבניין ואף שיפורים בעיצוב הפנים של הדירה. אולם, הבטחה זו מצד היזם כפופה לקבלת ההיתרים הדרושים ולכן ייתכנו מצבים בהם הבטחת היזם למעשה לא ניתנת למימוש בפועל.

מבחינה משפטית, נשאלת השאלה מה קורה במצב בו הבטחת היזם לדיירים בכתב ההצטרפות לפרויקט איננה כלולה בהסכם הפינוי ובינוי עליו נדרשים הדיירים לחתום? האם במקרה בו עקב התוכניות שקיבלו היתר לפרוייקט אין אפשרות פיזית או כדאיות כלכלית לספק לדיירים דירה בגודל שהובטח, ניתן לחייבם לחתום על הסכם הפינוי ובינוי?

שאלות אלו נידונו בת"א 45669-06-14 עמודי שחף בע"מ ואח' נ' פינקל ואח' בבימ"ש המחזוי מרכז בפני כב' השופטת ריקי שמולביץ. באותו עניין, נידונו מספר תביעות של דיירי בניין שהשתתף בפרויקט פינוי ובינוי. אותם דיירים טענו כי הובטחו להן דירות שונות מהדירות אותן הם צפויים לקבל בפועל לפי תכניות הבנייה שהוגשו לקבלת היתר. כך למשל, לחלק מהדיירים הובטחה דירה בקומה גבוהה יותר, לחלקם הובטחה דירה עם שטח גדול יותר ולחלקם הובטחה דירה עורפית כאשר לפי ההיתרים תסופק להם דירה קידמית. בעקבות הסתירה בין הבטחת היזם לטענתם לבין הדירות המוקצות להם בפועל לפי תכניות הבנייה, מסרבים אותם דיירים לחתום על הסכם הפינוי ובינוי ובכך מעכבים את הפרויקט כולו.

נוסף על כך, באותו עניין הייתה מחלוקת עובדתית בין הצדדים בנוגע לתוכן הבטחות היזם. לדוגמא, בעוד שהיזם טען כי הבטחותיו נוגעות לשטח דירה ברוטו, מה שמאפשר הקטנת שטח הדירה על ידו לאחר קבלת ההיתרים, הדיירים טוענים כי ההבטחה נוגעת לשטח דירה נטו. זאת ועוד, בעוד שלטענת הדיירים הובטחה להם דירה בשטח של 90 מ"ר בקומה החמישית בבניין, לפי התכניות לא קיימות דירות בשטח כזה בבניין אלא רק דירות גדולות יותר ולכן היזם טוען שהדיירים צריכים להוסיף תשלום בגין כל מ"ר נוסף שיקבלו.

ברור אם כן, כי אין אפשרות ממשית לביצוע התחייבויות היזם כפי שהובטחו מלכתחילה לדיירים מבלי לחייב את היזם להשקיע כספים נוספים וזאת בעקבות שינויים תכנוניים בגודל הדירות ומיקומן. על כן, נשאלה השאלה כיצד יש לפצות את הדיירים התובעים בהנחה ואכן הובטחו להן דירות משופרות יותר?

מחד גיסא, הדיירים עלולים להתעשר על חשבון היזם במקרה שביהמ"ש יחייב את היזם לבצע את התחייבותו במחיר של הענקת דירה בעלת שטח גדול יותר מהדירה בעבורה הדיירים שילמו. מאידך גיסא, הבטחות היזם הן בבסיס ההתקשרות בין היזם לבין הדיירים ולכן אין זה הוגן וצודק לחייב את הדיירים לשלם תשלום נוסף של מאות אלפי שקלים בשעה שהסתמכו על הבטחות היזם במתן הסכמתם להצטרפות לפרויקט.

באותו עניין ביהמ"ש קבע כי "הכלל הוא כי יש לפרש את החוזים בין התובעות לבין הנתבעים כפי שהם משתמעים מתוכנם ומנסיבות העניין. ככל שהחוזים אינם מתייחסים למצב חדש ולנסיבות משתנות יש להשלימם בהתאם למקובל בחוזי פינוי בינוי".

כמו כן, ביהמ"ש הוסיף וקבע כי הואיל והפרויקט נמצא בשלב אישורים ראשוניים והחתמת הדיירים על הסכם פינוי ובינוי, יש אפשרות לבצע שינויים ולערוך תכניות חדשות. מסיבה זו, אין סיבה מוצדקת לחייב את הדיירים לשלם את תוספת התשלום בעבור הגדלת שטח הדירה ויש להטיל על היזם את הבחירה בין הענקת דירות בעלות שטח גדול מהשטח שהובטח מלכתחילה לבין עריכת תכניות בנייה חדשות שיאפשרו את קיום התחייבויותיו.

על כן, "יש לפרש את התחייבויות התובעות לנתבעים על רקע שינוי התוכניות שהביא להגדלת שטח דירות הבסיס ב-10 מ"ר, ובמקרים המתאימים, לבצען בקירוב, בהתחשב בשינוי הנסיבות, ככל שהיה". כלומר, בימ"ש קבע כי לא ניתן לחייב את הדיירים להוסיף מעל ומעבר לתשלום שסוכם בינם לבין היזם על מנת לקבל את הדירה אשר הובטחה להם.

מן האמור לעיל עולה כי התחייבויות בין יזם לבין דיירי בניין ככל שעלו על הכתב יהוו ראייה מכרעת במחלוקת בין הצדדים. על כן, מנקודת מבטו של היזם, חשוב לבדוק היטב את הדברים מראש עוד בשלב המקדמי של הפרויקט, ואולי עוד לפני השקת הפרוייקט ולעגנם בחוזה בכתב כדי למנוע מצב בו דיירים מסתמכים באופן מלא על התחייבויות ראשוניות ועקב כך היזם נאלץ לשאת בהוצאות כספיות נוספות כדי לעמוד בהתחייבויות אלה. מנקודת מבטם של הדיירים, ישנה חשיבות להיוועצות עם עו"ד על מנת לוודא כי כל התחייבות ומצג שיתקבלו מצד היזם יהיו מחייבים ולא תהיה אפשרות של היזם להתנער מהם בהמשך הפרויקט.

 

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן