דייר סרבן בפרוייקט של התחדשות עירונית

דייר סרבן בפרוייקט של התחדשות עירונית

דייר סרבן בפרויקט של התחדשות עירונית

כיום אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות המדינה עם מצוקת הדיור, הוא עידוד וקידום פרוייקטים של התחדשות עירונית, החל מעסקאות "פינוי פינוי" – הריסת מתחם מבנים קיים והקמת מתחם חדש, עם פיתוח ומבנים חדשים ומודרניים הכוללים כמות יחידות העולה על זו שפונתה (בדר"כ ביחס של 1 ל 2.5 עד 3.5), וכלה בעסקאות מכוח תוכנית תמ"א 38 על נגזרותיה השונות, לפיה כנגד חיזוק הבניין, הוספת מעלית, והרחבת הדירות הקיימות (היכן שהדבר מתאפשר), היזם מקבל את זכויות הבנייה הנוספות בבניין הקיים, או דירות חדשות ונוספות במקרה ונהרס המבנה הקיים ומוקם בניין חדש (תמ"א 38/2).

אך תופעה זו שנוטעת תקווה ומחשבות על שיפור איכות חיים ותועלת כלכלית בליבם וראשם של דיירים במבנים ישנים ומוזנחים, שחשופים לאסון במקרה של רעידת אדמה או חלילה פגיעת טילים (כפי שנחשפנו במבצע "עמוד ענן") מחד גיסא, ושל יזמים שמבינים את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקטים כאלה מאידך גיסא, לעיתים שכיחות (מדי ?) נתקעות במהמורות מאחר ואלה נאלצים להתמודד עם תופעה שהופכת לצערנו שכיחה יותר ויותר: התמודדות מול ה"דייר הסרבן" …

בהקשר זה חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, בו נקבע בין היתר בסעיף 2 כי "מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות, לבצע עסקת פינוי בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או המתנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה", אמור ליתן מענה למצב זה, אך הוא לא מכסה את כל הסיטואציות בצורה מלאה ושלמה.

כך למשל, עולה השאלה מה קורה לגבי מתחמים שאינם נופלים בגדר החוק הנ"ל (הוכרזו ככאלה על ידי משרד השיכון והבינוי) ? האם יש כאן הסדר שלילי, קרי האם על ידי כך שכתוב בחוק במפורש כי במקרה של פינוי בינוי דייר סרבן יהיה חייב בנזיקין – האם המשמעות של הדברים היא שבכל מקרה שלא מדובר בפינוי בינוי לפי החוק, אין הדייר הסרבן חייב בנזיקין ?

בפסק דין שניתן במאי 2012 על ידי כבוד השופט דלוגין מבימ"ש השלום בת"א שדן בסוגייה דומה במסגרת ת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, הגיע בימ"ש למסקנה לאור תכלית החקיקה וכוונת המחוקק, כי על אף הרצון ליצור מערכת נורמטיבית מיוחדת למתחמים המוגדרים בחוק כ"פינוי בינוי", אין להסיק מה"כן" את ה"לאוו", ויש לבחון את התמונה הרחבה, ומשכך בימ"ש התיר התמודדות עם ה"דיירת הסרבנית" שם, באמצעות כלים מהמערכות הנורמטיביות המצויות מחוץ לחוק פינוי בינוי, כמו דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין.

כמובן שיש לזכור כי סוגיות כאלה, מקורם במאבק בין שני זכויות שנשענות על אותו המקור, והוא זכות הקניין שהינה זכות יסוד במשפט הישראלי. לכאורה זכות הבעלות מגנה על האינטרסים ולא ניתן לכפות על דייר לעזוב את דירתו או לחילופין לשנות את המרקם הקיים, יהיו שיקוליו אשר יהיו (סחטנות גרידא, או דייר מבוגר שאינו בנוי לשינויים וכיו"ב). בהקשר זה, בפס"ד הנ"ל בימ"ש התמודד בצורה אמיצה ונכונה, לשיטת כותב חיבור זה, עם הסוגייה והכריע כנגד ה"דייר הסרבן" שם, בהתבסס על הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לאור סעיף 14 שם שדן בתום לב וקובע : "בעלות וזכויות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר", והוסיף בהקשר זה כי "זכות קניין של דייר בבית משותף הינה פחותה" (בהתבסס על רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח (5)  550).

סופו של דבר לאחר שבימ"ש בחן את הנסיבות הוא הגיע למסקנה שלא ייתכן שדייר אחד,  ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע מכלל הדיירים האחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם, ואף הוסיף והדגיש כי בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים.

החשיבות בפסק הדין הנ"ל, מתבטאת בכך שבימ"ש אמר מפורשות כי אף בנסיבות שם, בהן הדיירים בבניין אינם סובלים ממצוקה כלכלית קשה, עדיין הם סובלים פגיעה קשה מסירוב הדיירת (חברה בע"מ, שרכשה חנות בבניין, מתוך כוונה להיות הקבלן המבצע של הפרוייקט, ומאחר ולא עלה בידה הדבר, סירבה למהלך), וטוען כי הם זכאים לנצל באופן מלא את זכויותיהם ונכסיהם, וזכאים להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי סבירה של שכנו, במיוחד כאשר זה פועל בחוסר תום לב.

לאור כל האמור לעיל, בית המשפט קיבל את התביעה כנגד החברה הקבלנית, וקבע שזו תשלם לתובעים 2.4 מיליון ₪, בתוספת של 100 אלף הוצאות שכר טרחה.

אנו סבורים שבנסיבות הקיימות והצורך הקיים להשיא את זכויות הבנייה במתחמים הקיימים, בימ"ש  הגיע למסקנה הנכונה ונתן החלטה ראויה, שנקווה כי תהווה אבן בסיס, למקרים נוספים בהם הן דיירים והן יזמים "תקועים" מפאת סרבנות לא מוצדקת של מיעוט, המונע מכולם מצב קלאסי ל win win.

יחד עם זאת, כמובן, שאין לראות בפסק הדין האמור, על אף חשיבותו, כהלכה מחייבת והשלכה אוטומטית לגבי כל סיטואציה דומה. מומלץ להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה, ובעיקר להוצאות פרוייקט מבורך של התחדשות מהכוח אל הפועל, גם במקרה ואין הסכמה של 100% מהדיירים (בעלי הנכס) במתחם.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין  www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן