דייר סרבן לביצוע פרויקט פינוי בינוי

דייר סרבן לביצוע פרויקט פינוי בינוי

דייר סרבן בפרויקט של התחדשות עירונית

תופעת "הדייר הסרבן" הינה אחת התופעות השכיחות בישראל בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ובפינוי בינוי בפרט. מעבר להיותה תופעה שכיחה, היא מהווה אתגר קשה ומכשול משמעותי הניצב בפני הוצאת הפרויקט אל הפועל, למגינת ליבם, של כל המעורבים.
בחלק ניכר מהפעמים, עולה כי תופעת "הדייר הסרבן" נעוצה ברצון ומחשבה לנצל את מעמדו כדייר האחרון שטרם חתם על החוזה לביצוע הפרויקט כדי להגדיל את חלקו האישי בפרויקט, דהיינו קבלת דירה גדולה יותר ו/או במיקום טוב יותר וכו', ולעיתים יש לאותו "סרבן" סיבות אישיות לסירובו, בין אם מוצדקות ובין אם לאו.

בשנים האחרונות, הפסיקה בעניין, הולכת ומתרחבת ונוטה לעמוד אל מול הדיירים הסרבנים ולחייבם להסכים לביצוע הפרויקט, כמובן בהנחה שהתנאים שהוצעו להם הם לגיטימיים וסבירים, או לחילופין חושפת אותם לשיפוי כספי כלפי יתר הדיירים בפרויקט.

מגמה כאמור, הגם שבהחלט ניתן לראות בה כרסום בזכות הקניין ופגיעה בה במידה סבירה, הינה מחויבת המציאות, לאור המציאות המתהווה והצורך בהגדלת היצע הדירות מחד גיסא, ושיפור ביטחונם ואיכות חייהם של הדיירים בבניינים קיימים, ישנים ומוזנחים, מאידך גיסא.

ביטוי נוסף למגמה הזו בפסיקה, ניתן למצוא בפסק הדין של כבוד השופט דנציגר, בו נדחה ערעור ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין שהגיע עד לבית המשפט העליון, בעניין דיירת סרבנית המעכבת פרויקט פינוי בינוי, בזמן ששאר דיירי הבניין, מבקשים לממש את הפרויקט. בית המשפט המחוזי כבר פסק בפברואר האחרון (02/2014) כי סירובה של הדיירת הוא בלתי סביר (לאחר ששיפרו לה את ההצעה לעומת ההצעות של דיירים אחרים בבנין) ומשכך עליה לפצות את שאר דיירי הבניין בסכום של 485 אלף שקל, אלא אם כן תחליט להצטרף לפרויקט. אולם, בהחלטה של בית המשפט המחוזי, ככל הנראה לא היה די מבחינת הדיירת הסרבנית, ולא רק שהדיירת הסרבנית לא שינתה את עמדתה, היא אף הגישה ערעור בעניין, לבית המשפט העליון.

כך, בין היתר, התייחס כב' השופט דנציגר לדברים בפסק דינו:

"יש לזכור שהסכסוך שלפנינו אינו סכסוך בין דייר לבין יזם, אלא סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, השווים בזכויותיהם, כמו גם בכוחם. מול זכות הקניין של המערערת, עומדות זכויותיהם של שכניה לשפר את תנאי מגוריהם, וכן האינטרס הציבורי שבהוצאת הפרויקט אל הפועל, כאשר חוק פינוי ובינוי מאזן בין זכות זו מחד גיסא וזכויות ואינטרס אלו מאידך גיסא".

(ההדגשות אינן במקור – ט.ר)

כב' הש' סולברג בפסה"ד הנ"ל הוסיף:

 "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו…

מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו? גם כשהעמידו המשיבים את תביעתם על סך של 1,790,000 ₪, וכשטענותיהם לעניין נזקיהם לא נסתרו, פסק בית המשפט המחוזי לחובת המערערת פיצויים בסך של 400,000 ₪ בלבד, בהתחשב עם מצבה הכלכלי"

(ההדגשות אינן במקור – ט.ר)

מכאן אנו רואים כי לא רק שבית המשפט העליון, דחה את הערעור והותיר את פס"ד במחוזי על כנו, הוא גם מחזק את הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 ומזהיר כי פסיקת בית המשפט המחוזי עוד הייתה לפנים משורת הדין וצנועה יחסית מתך התחשבות במצבה הכלכלי של הדיירת הסרבנית.

נראה שהדברים ברורים, והלך הרוח העולה מהפסיקה בתחום שהולך ונהיה שכיח יותר ויותר, מצביע על מגמה ברורה, ורבים יגידו, גם מבורכת. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי על אף חשיבותו של פסק דינו של בית המשפט העליון שהובא לעיל, תמיד מומלץ להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות הספציפיות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה, ובעיקר להוצאות פרויקט מבורך של התחדשות עירונית  מהכוח אל הפועל, ובמקרים המתאימים כיצד ניתן לחשוב על עוד שיקולים ואינטרסים, ולעכבו במידה סבירה, מתוך ראייה כוללת והתחשבות באינטרסים ובצרכים של כלל בעלי הזכויות.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין  www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן