המלכודות ברכישת דירת מגורים בישראל מתושב זר!

המלכודות ברכישת דירת מגורים בישראל מתושב זר!

רכישת נכס מתושב זר

כתוצאה מתהליכים שונים שהתרחשו במקביל הפכה רכישה של דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר מתושב זר (יחיד שאינו מתגורר דרך קבע בישראל, גם אם יש בידיו אזרחות ישראלית) למשימה קשה, מורכבת, אשר יש להיות בקיאים היטב ביחס לכל המורכבויות הנוגעות אליה ולמצוא להם פתרון מתאים, לפני שחותמים על הסכם הרכישה.

  • החל מיום 1 בינואר 2014 תושבים זרים אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל, להבדיל מתושב ישראל (ובלבד שאותו תושב ישראל עומד ביתר תנאי הפטור). יש לקחת זאת בחשבון ולהשאיר בנאמנות סכומים מספיקים ומתאימים שיכסו את חבויות המס של המוכר (תשלומים אלה הכרחיים ונדרשים על מנת שהרוכש יוכל לרשום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין);
  • הבנקים למשכנתאות בישראל דורשים להעביר את הכספים המיועדים למוכר לחשבון בנק על שמו של המוכר בבנק בישראל (ומסרבים לבצע ההעברה לחשבון בנק בחו"ל) או לחילופין, ובכפוף לאישור מיוחד לכך, לחשבון נאמנות של עורך הדין של המוכר שנפתח באופן מיוחד לעסקה והנהנה שהוגדר בחשבון הוא המוכר.
  • עלול להתעורר קושי בהעברת כספים מחשבון הבנק ה"רגיל" של הקונה, שהינו תושב ישראלי, לחשבונו של המוכר, שהינו תושב זר. הבנק של הקונה עשוי לדרוש כי הקונה יציג בפניו אישור מרשויות המס על פטור מניכוי מס במקור של המוכר. הפתרון לכך הוא הצגת אישור מס שבח בגין העסקה. אולם עד לקבלת אישור זה הבנק עלול למנוע ביצוע ההעברה. לפיכך, יש לדאוג כי תהיה לכך התייחסות מתאימה בהסכם המכר, כדי שדרישת הבנק לא תגרום לקונה להפרת התחייבותו החוזית לשלם את תשלומי התמורה במועד שהוסכם בהסכם המכר.
  • צריך לקחת בחשבון כי במקרה של מחלוקת בין הצדדים או במקרה של הפרת ההסכם על ידי המוכר אשר תתפתח לכדי סכסוך, הגשת תביעה נגד תושב זר היא מורכבת ויקרה בהרבה ודורשת, בין היתר, קבלת רשות מבית המשפט לניהול ההליך, איתור כתובתו של המוכר בחו"ל, המצאה של כתב הטענות לחו"ל וכיו"ב. עוד יש לזכור כי למוכר, שהינו תושב ישראל, יש אינטרס לשלם את כל המסים החלים עליו בישראל (שכן אם לא ישלמם רשויות המס יעקלו את שכרו, חשבון הבנק שלו ועוד). לעומתו מוכר, שהינו תושב זר עשוי להיות אדיש לשאלה אם הסדיר את חובותיו או לא, בעיקר אם אין בבעלותו נכסים נוספים בישראל. לפיכך, יש ליצור בהסכם המכר מנגנונים שיימנעו חובות לא מוסדרים של המוכר וסיטואציות שבהן הקונה עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה בשל העובדה שהמוכר הינו תושב זר.
  • בישראל כל המסמכים בעסקת מקרקעין נעשים בעברית. הדבר נובע, בין היתר, מכך שאת המסמכים צריך להגיש לרשויות (רשויות המס, הטאבו, רשות מקרקעין ישראל, רשם המשכונות, רשם החברות וכיו"ב) שמוכנים לקבלם רק בעברית. תושב זר שאינו שולט בשפה העברית עשוי להתקשות לחתום על מסמכים בעברית (בעיקר אם החתימה שלו מתבצעת בחו"ל מול קונסול ישראל) ולתרגום כל המסמכים מעברית לשפה אחרת עלויות כבדות. יש למצוא לעניין פתרונות מתאימים מבעוד מועד.
  • יש לקחת בחשבון שאם המוכר, שהינו תושב זר מתעקש לקבל את כספי התמורה לחשבון הבנק שלו בחו"ל – יש לכך עלויות כבדות – גם לעצם העברת הכסף וגם להמרתו משקלים למט"ח.
  • קיימים מקרי נוכלות שבהם ניצלו נוכלים את העובדה כי הבעלים של הנכס הוא תושב זר, מכרו את הנכס וגרפו את הכסף לכיסם. במקרים כאלה, כשיתברר לבעלים ה"אמיתי" של הנכס כי הנכס "נמכר" לצד שלישי ללא הסכמתו ומבלי שקיבל את התמורה על כך, עשויה פנייה שלו לבית המשפט, בסיכויים גבוהים, להביא לבטלות עסקת הנוכלות (כך שהקונים באותה עסקה יוותרו בלי הכסף ובלי הנכס). לפיכך, יש לבדוק ביתר זהירות את זהותם של המוכרים בכל עסקה אולם יש לעשות זאת בקפדנות המירבית כשמדובר בתושב זר.

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר לפני קבלת החלטה לגבי ביצוע עסקה.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן