בעיית הפטור ממס שבח

החל מיום 1 בינואר 2014 תושב זר אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל, להבדיל מתושב ישראל (ובלבד שאותו תושב ישראל עומד ביתר תנאי הפטור). יש לקחת זאת בחשבון ולהשאיר בנאמנות סכומים מספיקים ומתאימים שיכסו את חבויות המס של המוכר (תשלומים אלה הכרחיים ונדרשים על מנת שהרוכש יוכל לרשום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין);

בעיית המשכנתא

הבנקים למשכנתאות בישראל דורשים להעביר את הכספים המיועדים למוכר לחשבון בנק על שמו של המוכר בבנק בישראל (ומסרבים לבצע ההעברה לחשבון בנק בחו"ל) או לחילופין, ובכפוף לאישור מיוחד לכך, לחשבון נאמנות של עורך הדין של המוכר שנפתח באופן מיוחד לעסקה והנהנה שהוגדר בחשבון הוא המוכר.

העברת הכספים

עלול להתעורר קושי בהעברת כספים מחשבון הבנק ה"רגיל" של הקונה, שהינו תושב ישראלי, לחשבונו של המוכר, שהינו תושב זר. הבנק של הקונה עשוי לדרוש כי הקונה יציג בפניו אישור מרשויות המס על פטור מניכוי מס במקור של המוכר. הפתרון לכך הוא הצגת אישור מס שבח בגין העסקה. אולם עד לקבלת אישור זה הבנק עלול למנוע ביצוע ההעברה. לפיכך, יש לדאוג כי תהיה לכך התייחסות מתאימה בהסכם המכר, כדי שדרישת הבנק לא תגרום לקונה להפרת התחייבותו החוזית לשלם את תשלומי התמורה במועד שהוסכם בהסכם המכר.

מחלוקות בין הצדדים

צריך לקחת בחשבון כי במקרה של מחלוקת בין הצדדים או במקרה של הפרת ההסכם על ידי המוכר אשר תתפתח לכדי סכסוך, הגשת תביעה נגד תושב זר היא מורכבת ויקרה בהרבה ודורשת, בין היתר, קבלת רשות מבית המשפט לניהול ההליך, איתור כתובתו של המוכר בחו"ל, המצאה של כתב הטענות לחו"ל וכיו"ב. עוד יש לזכור כי למוכר, שהינו תושב ישראל, יש אינטרס לשלם את כל המסים החלים עליו בישראל (שכן אם לא ישלמם רשויות המס יעקלו את שכרו, חשבון הבנק שלו ועוד). לעומתו מוכר, שהינו תושב זר עשוי להיות אדיש לשאלה אם הסדיר את חובותיו או לא, בעיקר אם אין בבעלותו נכסים נוספים בישראל. לפיכך, יש ליצור בהסכם המכר מנגנונים שיימנעו חובות לא מוסדרים של המוכר וסיטואציות שבהן הקונה עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה בשל העובדה שהמוכר הינו תושב זר.

קשיי השפה

בישראל כל המסמכים בעסקת מקרקעין נעשים בעברית. הדבר נובע, בין היתר, מכך שאת המסמכים צריך להגיש לרשויות (רשויות המס, הטאבו, רשות מקרקעין ישראל, רשם המשכונות, רשם החברות וכיו"ב) שמוכנים לקבלם רק בעברית. תושב זר שאינו שולט בשפה העברית עשוי להתקשות לחתום על מסמכים בעברית (בעיקר אם החתימה שלו מתבצעת בחו"ל מול קונסול ישראל) ולתרגום כל המסמכים מעברית לשפה אחרת עלויות כבדות. יש למצוא לעניין פתרונות מתאימים מבעוד מועד.

העברת הכסף לחו"ל

יש לקחת בחשבון שאם המוכר, שהינו תושב זר מתעקש לקבל את כספי התמורה לחשבון הבנק שלו בחו"ל – יש לכך עלויות כבדות – גם לעצם העברת הכסף וגם להמרתו משקלים למט"ח.

סכנה נוכל!

קיימים מקרי נוכלות שבהם ניצלו נוכלים את העובדה כי הבעלים של הנכס הוא תושב זר, מכרו את הנכס וגרפו את הכסף לכיסם. במקרים כאלה, כשיתברר לבעלים ה"אמיתי" של הנכס כי הנכס "נמכר" לצד שלישי ללא הסכמתו ומבלי שקיבל את התמורה על כך, עשויה פנייה שלו לבית המשפט, בסיכויים גבוהים, להביא לבטלות עסקת הנוכלות (כך שהקונים באותה עסקה יוותרו בלי הכסף ובלי הנכס). לפיכך, יש לבדוק ביתר זהירות את זהותם של המוכרים בכל עסקה אולם יש לעשות זאת בקפדנות המירבית כשמדובר בתושב זר.

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר לפני קבלת החלטה לגבי ביצוע עסקה.