המלכודות הגדולות העומדות לפני קבוצות רכישה

המלכודות הגדולות העומדות לפני קבוצות רכישה

ביטול עסקת נדל"ן

טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ, עו"ד

קבוצות רכישה הינן סוס מנצח בשנים האחרונות. אך לא הכול וורוד ולעיתים מתעוררים שיבושים המחבלים בפרויקט. איך נערכים בהתאם?

שילוב חזק של חיסכון משמעותי בעלויות לצד סלקציית דיירים והזדמנויות לרווח מהיר בשוק הנדל"ן הלוהט במרכז מלהיטים את דמיונם של רבים. עם זאת, בזמן האחרון דבק כתם בקבוצות הרכישה בעקבות פרשת ההסתבכות של אשת הנדל"ן ענבל אור. לא רק יזמים חסרי אחריות עלולים להפיל את הפרויקט שבו אתם רוצים להשתתף אלא גם גורמים נוספים שאת חלקם הגדול ניתן למנוע עם תכנון מוקדם או לצמצם. הוצאות לא מתוכננות, עיכובים בהשלמת הבנייה, תביעות משפטיות, סכסוכי שכנים, פשיטת רגל והוצאות נוספות עלולים להכשיל את העסקה. קבלו מספר טיפים מועילים שיכולים לחסוך לכם הרבה נזקים ועוגמת נפש.

מהן קבוצות רכישה?

קבוצות רכישה הן בעצם התארגנות של אנשים פרטיים לצורך רכישת דירה או משרד, במחיר הנמוך לפחות ב-20 אחוזים ממחיר השוק. המטרה של הקמת הקבוצה היא ליהנות בו זמנית מיתרונות הבנייה הפרטית והקבלנית תוך כדי הימנעות מהחסרונות של שתיהן. הקבוצה רוכשת קרקע ומתכננת פרויקט מגורים או משרדים תוך חסכון משמעותי בעלויות הנלוות, קבלני בנייה, יזמי נדל"ן, עלויות מיסוי, רווחי קבלן ורווחי תיווך. בהקמת קבוצת רכישה קיימת אפשרות לברור קודם את השותפים המתאימים למיזם וזאת על פי קריטריונים שנקבעו מראש. לאחר בחירת השותפים מאתרת הקבוצה את הקרקע לבנייה, בוחרת ומגייסת עורכי דין, אדריכלים וקבלנים, ומתחילה את דרכה להקמת הפרויקט. אפשרות נוספת היא שאת הקרקע מאתרים מראש ורק אז מאתרים ובוחרים את השותפים לקבוצה. חברי קבוצת הרכישה עשויים (בנסיבות מסוימות) ליהנות מפטור מתשלומי המע"מ ביחס לחלק ממרכיבי עלות הנכס. אך לא די בכך והקבוצה נהנית גם מהחיסכון של הרווח היזמי. כתוצאה מכך נכסים שנבנו בקבוצת רכישה זולים בעשרות אחוזים ממקביליהם שנבנו על ידי קבלן.

מלכודות לא צפויות בדרך לרווחים גבוהים

קבוצת רכישה מורכבת מאנשים שיש לאנשי הקבוצה היכרות שטחית עמם. הרפתקה משותפת עם אנשים זרים הינה סיכון לא מבוטל. לכן, לשם טיפול מוקדם בבעיות העלולות להתרחש כדאי להסתייע באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. אנשי המקצוע המייעצים לקבוצה מאפשרים פתרון אופטימאלי לרוב הבעיות שעלולות להיווצר, זאת באמצעות מערכת חוזים ומסמכים נלווים.

מלכודת 1: כולם בונים חוץ מאחד שנתקע

פעמים רבות אחד מהשותפים לרכישה נתקע ללא מימון במהלך תהליך הבנייה. בתהליך של בניה רוויה (בנייה של בניין דירות או משרדים), בעיה זאת היא קריטית, היות ולא ניתן לעצור את הפרויקט ולעכב את פעולת הקבלנים. הבנייה של הפרויקט כולו חייבת להתקדם ואם לאחד השותפים אין מימון במהלך הפרויקט הדבר עלול לסכן את התקדמות הפרויקט כולו. הפתרון – קונים ביטחון וזה שווה כל שקל באמצעות פנייה לבנק משכנתאות לשם קבלת משכנתא מאושרת. העלות של פתיחת תיק המשכנתא היא כ-3,0000 ₪ למשתתף אך היא משתלמת היות ולכל השותפים לפרויקט ישנה משכנתא מאושרת. בעקבות הפנייה לבנק ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט, איש מקצוע המהווה הבטחה נוספת להצלחת העסקה.

מלכודת 2 – סכסוך עם השכן הווירטואלי

כידוע הדרך לגיהינום מלאה בכוונות טובות וגם התחלה מלבבת עלולה להתחלף לטון צורם. בכל קבוצה אנושית המתלכדת למען מטרה משותפת עלולות להתעורר בעיות ומחלוקות לגבי אופן ההתנהלות הנכונה וצורת העבודה. כל אדם המצטרף לקבוצת רכישה עושה זאת מתוך אינטרס אישי. האחד רוכש למטרות השקעה ואילו השני לשם מגורים או לשימוש אישי (במקרה של משרדים). מטרות שונות מובילות לעתים למחלוקת ולריב בין חברי הקבוצה. מחלוקות עלולות להתעורר, בין היתר, בנוגע לאופן תכנון המבנים, הקרבה לחנייה, מריבות על אופן תכנון המרפסות וכל נושא אחר בנוגע לתכנון ולבנייה. הפתרון – בחירת נציגות מוסמכת לשם קבלת החלטות שתהייה מקובלת על כל חברי הקבוצה. כל הנושאים המרכזיים יידונו בנציגות זאת והיא תקבל את ההחלטות בנוגע לעניין. מדובר בנושאים הקשורים לבחירת הקבלן, קריטריונים לבחירת חברים בקבוצה, נהלים להגרלת הדירות / המשרדים / החניות / המחסנים כאשר הבחירה לא נעשתה בשלב קניית הקרקע. כל נושא הקשור לבנייה ידון על ידי הנציגות מעניינים מרכזיים ועד לרמת הגימור במרצפות. נציגות מוצלחת נדרשת לייצג נאמנה את האינטרסים השונים בקבוצה תוך יצירת איזון בין עצמאותה לעידוד החברים לשותפות.

מלכודת 3 – עיכוב בלוחות הזמנים

בעולם הבנייה עיכוב בלוחות הזמנים הינו בעיה ידועה. עיכוב בלוחות הזמנים עלול לגרום לבעיות תזרימיות – זאת בשל המצב בו משלמים השותפים משכנתא למשך תקופה ממושכת עבור דירה או משרד חדשים שטרם נבנו, בנוסף לשכר דירה על הדירה או המשרד הישנים. הוצאות אלו במידה ולא נלקחו מראש בחשבון על ידי השותפים בקבוצה עלולים לגרום לבעיות תקציביות להמשך מימון הפרויקט. פתרון –  קודם כל תאום ציפיות בנוגע לזמן הבנייה תוך כדי לקיחת כל הגורמים בחשבון. היעדר אישורים, עיכובי קבלן וכו' ישוקללו לזמן הביצוע המוערך, לרבות עיכובים הקשורים למלחמה אפשרית או תרחישי אסון אחרים. תאום ציפיות יכול להרתיע אנשים מלהיכנס לקבוצת הרכישה אך הוא יבטיח לכם שאלו שיכנסו יהיו מודעים להשלכות. בחוזה של הקבוצה מול הקבלן על המשתתפים לכלול סעיפי פיצויים מוסכמים על כל עיכוב בבנייה. פיצוי קבוע מראש יבטיח לקבוצה שהקבלן יעשה כל מאמץ לעמוד בלוחות הזמנים ובמידה ולא יצליח הקבוצה תקבל על כך פיצוי.

מלכודת 4 –  תלונות של חברים על מצג שווא

סכסוכים הם חלק מהחיים והם מתרחשים בכל מצב נתון כולל במצב של קבוצת רכישה. אחד הסכסוכים הנפוצים הוא בנוגע לציפיות חברים שנכזבו. התנאים המזורזים של התגבשות קבוצת רכישה, גיוס זריז של הכספים, עלולים להיות קריטיים במאבק על קרקע הנחשבת למציאה. במקרים רבים חברים מהקבוצה חשים כי רומו ונפלו בפח ולא מקבלים כיסוי להבטחות שניתנו להם מלכתחילה. מריבות על רקע מצג שווא יכולות להוביל לעוינות בין חברי הקבוצה, לעורר מריבות ואף לחבלה באופן מכוון בפרויקט כולו. הפתרון – להימנע מעצות וחוות דעת של אנשים קרובים ולהתרכז ביעוץ מקצועי של עורכי דין המומחים בקבוצות רכישה. קבוצות רכישה הן עסק מורכב ומסובך, בעל חוקים וכללים המשתנים תדיר. פעולות שגויות הנובעות מתמימות עלולות להפוך את העסקה על פיה. טעות משמעותית עלולה להפוך עסקה כדאית לעסקה ששווה להדיר את רגליכם ממנה. בנוסף, מצטרפים חדשים חייבים לפנות לעורך דין חיצוני לקבוצה ולא להסתמך על עורך הדין של הקבוצה אשר עלול לייצג את טובתו של המארגן (שבחר בו). בדיקת כדאיות ההצטרפות לפרויקט מנקודת המבט של מצטרף חדש חייבת להיעשות ללא תלות בעורך דין של הקבוצה.

מלכודת 5 – עיכוב בשל נושאים של תכנון ובנייה

וועדת התכנון והבנייה יכולה להוות מכשול בדרך לפרויקט. ראשית, הוועדה עשויה שלא לאשר את התכנון שצפו מראש חברי הקבוצה והאדריכל שיעץ להם, הן מבחינת כמות היחידות והן מבחינת היקף השטחים הבנויים. שנית, התנגדויות המוגשות לוועדה יכולות לעכב את המשך התקדמות הבנייה לשנים ארוכות. גורמי ההתנגדות עלולים להיות מגוונים מאוד. החל מהתנגדות עקב חריגה מתכניות המתאר דרך פגיעה בזכויותיהם של דיירים סמוכים לפרויקט ועד התערבותם של גורמים ביטחוניים וממשלתיים, אשר יש להם אינטרסים שונים ביחס לקרקע, במהלך הבנייה ובאישורה. עליכם לזכור כי בד"כ אין בקבוצות רכישה פיצוי כספי עבור בנייה שנתקעה לאחר רכישת הקרקע. בעקבות העיכוב תוכלו למצוא את עצמכם עם קרקע שאינה מנוצלת, תשלומי שכר דירה חודשי בנוסף להתחייבות רבת שנים למשכנתא. הפתרון – בדיקה עצמית של היתכנות התוכנית על ידי כל אחד מהשותפים וכן בדיקה מקצועית על ידי אדריכל או עורך דין מתחום הנדל"ן.

מלכודת 6 – זהירות! תכנון מס אגרסיבי

חלק משמעותי מהציפייה לרכישה של דירה או משרד בעלות פחותה ממחיר השוק מתבסס על הכרה של רשויות המס בקבוצת הרכישה. במידה והרשויות יחשדו במארגן הקבוצה כי מדובר בעצם בקבלן שמוכר דירות / משרדים המתחזה לקבוצת רכישה בכדי לחסוך במס, הם עלולים להטיל מסים נוספים על הפרויקט אשר ינטרלו את כדאיותו. מבחינת רשויות המס קבוצת רכישה היא קבוצה שכל מטרתה לרכוש קרקע לשם בנייה עצמית משותפת. על פי עמדת רשויות המס, בניית הפרויקט במסגרת קבוצת רכישה אמורה להיות באחריותם של חברי קבוצת הרכישה. הרשויות עשויות לבדוק את האפשרות שמדובר במכירה של דירות על הנייר בדומה לכל עסקת דירות יד ראשונה בשוק החופשי על מנת לשלול אפשרות זאת. הפתרון – לדאוג לכך שעורך הדין המטפל בפרויקט יהיה מומחה לקבוצות רכישה. על עורך הדין להיות מעודכן בפסיקות הקיימות בתחום המיסוי ובתחום החקיקה בנדל"ן. בחירת עורך דין מתאים מפחיתה באופן משמעותי את הסיכוי לעלויות מס גבוהות בעתיד.

מלכודת 7 – כשאחד מת כולם גוססים

סכסוכים ומחלוקות יכולים להוביל לעיכוב הפרויקט לפרקי זמן ארוכים. אך לעתים ישנן סיבות שאינן תלויות בדינאמיקה הקבוצתית. לעתים ישנם אירועי כוח עליון שאינם בשליטתנו. במקרה של פציעה או מחלה של אחד מהשותפים, המרקם הקבוצתי כולו יכול להתפרק. ישנם אף מקרים חמורים יותר כגון מוות בטרם עת של אחד מחברי הקבוצה. הפתרון – לצייד מראש את עורך הדין של הקבוצה בייפוי כוח מכל משתתפי הפרויקט. ייפוי הכוח יאפשר לעורך הדין לחתום על מסמכים בשם הקבוצה בכל מקרה של אי שיתוף פעולה או במקרה אובדן, פציעה או מחלה של אחד מהשותפים לפרויקט.

מלכודת 8 – הדשא של השכן ירוק ורחב

בסיום הפרויקט עלולים לפרוץ סכסוכים בין השותפים עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט. הפתרון – למנות מבעוד מועד שמאי לתכנון הבנייה כבר בשלבים מוקדמים של תכנון הפרויקט. תפקידו של השמאי לקבוע את השווי של כל אחת מהדירות בהתחשב בגודל הדירה, מיקומה, והאלמנטים הצמודים לה, כגון, גינה, חנייה והצמדות נוספות. בהתאם להערכת השמאי ישלם כל אחד מהחברים בקבוצה את חלקו במרכיב הקרקע, במרכיב עלויות הבנייה וביתר ההוצאות הנלוות לפרויקט.

עורכי הדין טלי קסלר וטל רכניץ הינם שותפים במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן, קבוצות רכישה ומיסוי מקרקעין.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
 אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן