המלכודות לבעלי הדירות בעסקאות תמ"א 38

המלכודות לבעלי הדירות בעסקאות תמ"א 38

מלכודות בעסקאות תמ"א 38

עסקת תמ"א 38 היא עסקה מורכבת מאוד שדורשת ניהול נכון. ניהול שגוי עלול לגרום נזק משמעותי לדיירים (בעלי הדירות). קראו ולימדו על המלכודות שאתם עלולים להיתקל בהם:

בדיקה לא מספקת לגבי היכולות המקצועיות והכלכליות של היזם

בגלל שלעיתים קרובות העסקאות לא מספיק גדולות הן אינן אטרקטיביות עבור חברות גדולות. מסיבה זו עסקאות תמ"א 38 רבות מתבצעות על ידי קבלנים ויזמים קטנים.

לחלק משמעותי מהקבלנים אין ניסיון קודם בתחום זה. עסקאות תמ"א 38 דורשות ניסיון ומיומנויות ייחודיות הכוללות בין השאר:

  • ניסיון בניהול מו"מ עם מספר רב של בעלי דירות.
  • ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות שיאפשרו ליזם לדעת מראש מה העירייה תתיר לו לבנות.
  • ביצוע חישוב כדאיות כלכלית באופן נכון ומדויק.
  • חשוב ביותר: ביצוע עבודות בנייה בזמן שבעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין (בעסקאות של חיזוק והוספת דירות).
  • השגת ליווי בנקאי.
  • הבאת הפרויקט לסיום מוצלח.

לדיירים בדרך כלל אין את הניסיון והידע כיצד לבדוק את התאמת הקבלן למשימה.

בעיה נוספת שעלולה להיווצר – לעיתים הקבלן מציע לנציגי הדיירים (ועד הבית) שמובילים את הפרויקט שידרוג או הטבה. במקרה כזה ייתכן שהבחירה בקבלן מסוים נבעה מאינטרס זר.

הפתרון לפנות לעורך דין, שיסייע לדיירים לפנות למספר יזמים עם מספר רב של שאלות מפורטות ביחס לפתרונות שהקבלן מציע, הניסיון של הקבלן, היקף הבנייה הצפוי בפרויקט, פירוט התמורות של הדיירים ועוד ועוד.

בסוף התהליך מכינים טבלת השוואה הכוללת את התשובות של כל אחד מהיזמים ומאפשרת קבלת תמונה ברורה שעל פיה ניתן יהיה לעשות השוואה אמיתית.

מצד אחד, פניית הדיירים לעו"ד מטעמם מעידה על רצינות ובשלות מצידם ביחס לקידום הפרויקט. מצד שני, מתן תשובות על ידי היזם לעורך דין המייצג את הדיירים מחייבת גם את הקבלן להתייחס לתהליך ברצינות ולתת תשובות מבוססות ומפורטות. מטעמים אלה, מעורבות עורך הדין בשלב זה של התהליך יוצרת מחויבות גדולה יותר משני הצדדים ולכן היא חשובה.

שינויים בתכנית ונסיגת היזם

לעיתים קרובות, היזם לא רוצה להוציא הרבה כסף בשלב הראשוני ולכן הוא נותן לדיירים הצעה ראשונית שעל פיה מתקדמים. לעיתים, בשלב הבא יתברר, שהיזם לא יכול לעמוד במה שהציע ולכן הוא יפחית את התמורות שהציע לדיירים (שעל בסיסן הם בחרו בו מלכתחילה).

בינתיים עובר הזמן, הדיירים ממתינים, דוחים יזמים אחרים. בשלב זה עלול להתעורר קושי מצידם להתחיל את כל התהליך מההתחלה ולחפש יזם אחר.

הפתרון – קבלת הצעה מפורטת מהקבלן מראש. מאוד חשוב שההצעה תהיה בכתב וברמת פירוט גבוהה. בנוסף יש לדרוש מהקבלן תכנית – איך יראו הבניין והדירה לאחר הבניה. זה מחייב את הקבלן לתת הצעה הרבה יותר רצינית, מבוססת שנעשתה אחרי בדיקה מקיפה על ידי אדריכל מטעמו ואז פוחת הסיכוי לפערים גדולים בין מה שהובטח מלכתחילה למה שהיזם יוכל להתחייב בשלבים מתקדמים יותר של התהליך.

כדאיות כלכלית

לעיתים, מכל מיני סיבות, הפרויקט אינו כלכלי. פרויקט לא כלכלי ימשוך אליו יזמים פחות איכותיים ומנוסים.

אחת הסיבות לפרויקט לא כלכלי היא שהדיירים דורשים תמורות לא ראליות. לא תמיד תמורות שקיבלו השכנים בבניינים הסמוכים יתאפשרו גם בבית זה. יש הרבה גורמים שמשפיעים על התמורות שהיזם יכול להציע לדיירים: גודל החלקה וצורתה, מספר הדירות בבניין הקיים, קווי הבניין ועוד ועוד.

הפתרון – יתכן שיהיה צורך להתאים את הדרישות והתנאים של בעלי הדירות. במקרים מסוימים יתברר שהפרויקט כלל לא כדאי.

מנקודת המבט של בעלי הדירות עדיף להפחית את התמורות או לא לבצע את העסקה כלל מאשר להיכנס לעסקה עם קבלן לא מנוסה ולא מספיק מקצועי.

בעיה בקבלת היתר

מצב שנוצר לפעמים: היזם מציע לוח זמנים והיקף בניה מסוים והוא לא מצליח להוציא היתר בניה.

העיריה מתנגדת מסיבות שונות – הסדרי תנועה, התנגדות הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית להיקף הבנייה שהיזם קיווה להשיג ועוד ועוד.

בשלב זה היזם כבר מושקע בפרויקט מבחינת זמן וכסף. לכן הוא מצידו לא ירים ידיים. הוא לא יבטל את ההתקשרות עם הדיירים מיוזמתו.

הדיירים מצידם, נמצאים בהמתנה. מצד אחד, הפרויקט לא מתקדם. מצד שני, הם ממתינים להוצאת הפרויקט לפועל ולכן הם נמנעים מלבצע עסקאות מכירת דירה, לעיתים הם חיים בתנאים לא מתאימים עבורם (לדוגמא דיירים מבוגרים שמתגוררים בבניין ללא מעלית, משפחות שממתינות להרחבת הדירה ובינתיים מתגוררות בדירה שקטנה עבורם וכו').

גם כשהיזם מתעכב הדיירים לא ממהרים לבטל את ההסכם. הם כבר השקיעו מאמץ ולא רוצים לחזור לנקודת ההתחלה. הם גם לא בטוחים שיזם אחר ירצה להמשיך מכאן או ישיג תוצאות יותר טובות.

בעייה נוספת הניצבת בפני הדיירים, היא קושי לקבל החלטות כי לשם כך נדרש רוב מספיק.

בפועל הדיירים מחכים ומחכים והפרויקט יכול להיגרר.

גם אם הדיירים יבטלו את העסקה, קרוב לוודאי שהיזם לא יקבל את הביטול ואף יתנגד לביטול. בנסיבות אלה יידרשו הדיירים לנקוט בהליך משפטי ולהוציא סכומי כסף מכיסם לצורך מימון ההליך.

הפתרון – בחירה נכונה של יזם. ליזם בעל ניסיון הסיכוי שזה יקרה נמוך יותר.

קושי לקבל משכנתא לרכישת דירה בבניין בו מתבצעת עסקת תמא 38

הבנקים מקשים על קבלת משכנתא בבניינים בהם יש עסקאות תמ"א 38 שעדיין לא התממשו. דבר זה יכול להקשות על דייר שרוצה למכור את דירתו.

הפתרון –  לדרוש מהיזם במסגרת הסכם התמ"א להתחייב לחתום על אישורים לטובת הבנק שידרשו במקרה של מכירת דירה על ידי בעלי הדירות.

חלק מבעלי הדירות מקבלים פחות ממה שהובטח להם, או שיש בעיה בדירה שלהם

לדוגמה, צנרת או עמודים שעוברים דווקא בדירות מסוימות ולא בכולן, מקטינות את השטח את אפשרויות השימוש בחלל וכיו"ב. אם זה אצל כולם זה פשוט יותר. אם זה אצל חלק מהדיירים יש בעיה מבחינת יכולת קבלת ההחלטה של הדיירים – חלקם מתנגדים לעניין ורוצים לעמוד על זכויותיהם ואילו אלה שלא נפגעים מהעניין עשויים להיות אדישים. לעיתים מיעוט בעלי הדירות (שנפגעו) צריך להתמודד עם הרוב.

הפתרון – התיחסות בהסכם למקרים כאלה בהם התכנית לא תואמת את מה שמתקבל. אותם דיירים לעיתים יידרשו להיעזר בעורך דין בנפרד.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן