הרחבת חובות הגילוי החלות על המוכר בעסקת מכר

הרחבת חובות הגילוי החלות על המוכר בעסקת מכר

מכירת דירה יד שנייה

הרחבת חובות הגילוי החלות על המוכר בעסקת מכר

(מאת טל רכניץ, עו"ד)

הנחת המוצא הידועה בחיי המסחר בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, כי הסכם הוא מפגש בין רצונות ואינטרסים של שני צדדים העולים על הכתב.

הפרקטיקה הנוהגת היא, כי הצד המוכר, מציע את הנכס למכירה, בתנאים מסוימים שאותם הוא מבקש, וקונה אמור לעשות את הבדיקות, וככל שחתם על הסכם, חזקה כי הסכים לתנאים שביקש המוכר וכי מצא הנכס לשביעות רצונו, ולא יוכל הוא לבוא בטענות כלפי המוכר, גם אם גילה משהו בדיעבד … האמנם ?!

הגישה המובאת לעיל, נתקלת בכרסום מתמיד, וחובות הגילוי החלות על המוכרים, הולכות ומתגברות. ביטוי לכך, עלה ביתר שאת, בעניין שעלה במסגרת ת"א 8838-06-14 עזריה ואח' נ' שולטני ואח'. באותו עניין, שהגיע לדיון בבימ"ש, המדובר היה בעיסקת מכר של קרקע במושב, השייכת לבת למייסדים, אשר קיבלה חלקת קרקע במושב (להלן: "המשק") מתוקף היותה בת ממשיכה. כאשר קיבלה חזקה על המשק, נחתם בין אגודת המושב למוכרת הסכם, ובו נכתב מפורשות בעמודים הראשון והשני להסכם, על המגבלה הקיימת באשר לנכס שקבלה, לפיה היה אסור עליה להעביר אותו לכל צד שלישי למשך 7 שנים החלות ממועד סיום הבנייה של הבית במשק, הן בתמורה והן ללא תמורה.

לימים, המוכרת, נקלעה למצב כלכלי קשה ובשל כך לא יכלה לסיים את בניית הבית, משמע, ספירת 7 השנים בהן חל האיסור למכור המשק טרם החלה. אך למרות זאת, נגמלה החלטה בליבה של המוכרת למכור את המשק, ואכן, מצאה רוכשים אשר התקשרו עימה בהסכם רכישה.

לאחר העברת חלק מכובד מהתמורה, הרוכשים ביקשו להפעיל מבנה חקלאי במשק, לצורך כך  הגיעו אל אגודת המושב לשם חיבור המשק לתשתיות המים והחשמל, אלא שאז הוכו הרוכשים תדהמה כאשר במשרדי אגודת המושב, נמסר להם כי קיים הסכם בין האגודה לבין המוכרת, לפיו התחייבה האחרונה לא לעשות כל דיספוזיציה בנכס, בתמורה או שלא בתמורה, במשך 7 שנים מיום סיום הבנייה.

הרוכשים פנו לעו"ד אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה (שהינו דבר שאינו מומלץ, בלשון המעטה) או אז, התחוור להם כי אין לו כל מענה למצב המשפטי שנוצר, ולרוכשים התברר כי כנגד הסכום ששילמו, לא ניתנה להם למעשה כל בטוחה, לא נרשם כל משכון, ולמעשה כספם מוטל על קרן הצבי.

לאחר שהרוכשים הבינו שאין בידי עורך דינם לסייע, פנו אל ביהמ"ש, על מנת לפתור המחלוקת, שכן מחד גיסא המוכרת סירבה להחזיר לקונים את כספם, ומאידך גיסא, הקונים מנועים מלעשות שימוש במשק ככלל, ומלהעביר המשק על שמם בפרט.

בביהמ"ש טענתה של המוכרת הייתה שאינה הייתה מודעת להגבלה, ושבכל מקרה חובה היה על הרוכשים לבצע בדיקות מקיפות לגבי מצב הנכס, שכן היה ביכולתם לעשות זאת, ומשלא עשו כך, התרשלו הרוכשים, ואינה מחויבת להחזיר להם את כספם.

בעניין הטענה של המוכרת, לפיה לא ידעה על ההגבלה, קבע ביהמ"ש:

"…זאת יודגש!:- אין כל נפקות לשאלה אם הנתבעת הייתה מודעת הלכה למעשה למגבלה הקיימת על מכירת הנכס או לא, היות ודי בכך שהיה עליה לדעת, ודי בכך שהיא אדם כשיר מבחינה משפטית, וחתומה על ההסכם עם האגודה, ועל כך אין כל חולק".

(ההדגשות אינן במקור – ט.ר)

כמו כן, ביהמ"ש לא קיבל את טענתה של המוכרת, שהאחריות על בדיקת הנכס חלה על הרוכשים, ועליהם בלבד, כך פסק ביהמ"ש:

"…היה עליה כמוכרת נכס לנקוט זהירות מוגברת, ולהיות בקיאה בכל המגבלות הקיימות על הנכס ועל מכירתו:  והלוא לא מתקבל על הדעת שאדם יישא וייתן ביחס לנכס המצוי ברשותו, מבלי לבדוק את המגבלות החלות על הנכס, ובכך יוליך הוא שולל קונים תמימים פוטנציאליים. קל וחומר עת עסקינן בעסקה כבדת משקל כמו מכירת נכס מקרקעין, המלווה בהשקעת הון עתק מצד הקונים, ואשר אנשים מייחסים לה חשיבות רבה ביותר."

(ההדגשות אינן במקור – ט.ר)

הנה אנו רואים, כי במקרה הנ"ל, נקבע בפסק הדין מפי כבוד השופטת אורית ליפשיץ, שאין להטיל אחריות על רוכש נכס שלא בדק את מצבו, מקום בו המוכר ידע או לכל הפחות צריך היה לדעת שקיימת הגבלה על מכירתו של הכנס.

האמור לעיל הינו ביטוי של מגמה הולכת ומתרחבת לגבי האחריות המוטלת על המוכרים והיקף חובת הגילוי החלות עליהם. כך למשל בעניין ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, בית המשפט העליון קבע הלכה, לפיה כאשר יש אי התאמה של הנכס הנרכש, לא ניתן לזקוף חובת אשם תורם לחובת רוכשים גם כאשר אלה הצהירו שבדקו הנכס, ואין לחייב את הרוכשים בבדיקת מצב הנכס, ואין כל חשיבות למידת רשלנותו של הקונה, אם אכן הייתה, בעת הרכישה ו/או להצהרתו בחוזה כי בדק את הנכס, מקום בו המוכר ידע או לכל הפחות היה עליו לדעת על אי ההתאמה.

הנה אם כן, אנו רואים שינוי מגמה, כך שעקרון "יזהר המוכר", הולך ומתקרב למעמד עקרון "יזהר הקונה", ומדגיש את מעמדו של המוכר, החב בחובת גילוי מוגברת כלפי הקונה, בעת חתימת עסקת מכר עימו, וקובע כי חובה עליו להיות זהיר במיוחד ולגלות לקונה כל פרט, מגבלה או אי התאמה הקיימים בנכס אותו הוא מוכר. ההנחה היא כי המוכר יודע את העובדות כהווייתן ביחס לנכס, ולעקרון זה ישנה עדיפות עליונה.

לכן חשוב לציין, כאשר עסקינן בחוזי מכר מקרקעין, המצריכים הוצאות גבוהות ורבות, חשוב לשכור שירותיו של עורך דין מומחה בתחום ובעל ניסיון, על מנת שיוכל לבטח אתכם כנגד הסיכונים השונים, ולמנוע מקרים דומים, כמתואר במאמר זה.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין, וכן בתחום המשפט המסחרי,  www.rk-law.co.il

 

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן