זכויותיו של רוכש נכס נדל"ן הרשומה לטובתו הערת אזהרה גוברות על זכויות הנאמן בפשיטת רגל

זכויותיו של רוכש נכס נדל"ן הרשומה לטובתו הערת אזהרה גוברות על זכויות הנאמן בפשיטת רגל

סכסוך שותפים

הגב' נחום אשר רכשה לפני שנים רבות קרקע מאדם פרטי. לטובתה של הגב' נחום נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר ביצוע העסקה נקלע המוכר לקשיים ולהליכי פשיטת רגל. על זכויותיו של המוכר בקרקע נרשמו מספר עיקולים ואף הערת אזהרה לטובת כונס הנכסים הרשמי. מספר שנים לאחר מכן נפטר המוכר. מאז חלפו כ-20 שנים.

לאחרונה פנתה הגב' נחום אל משרדנו בבקשה שנטפל ברישום זכויות הבעלות בקרקע על שמה.

פנינו בשמה לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשנו להסיר את הערת האזהרה שנרשמה בגין זכויות המוכר בקרקע לטובת כונס הנכסים הרשמי.

עמדתם של כונס הנכסים הרשמי ושל הנאמן בפשיטת הרגל של המוכר (אשר נפטר בינתיים) היתה שהם מתנגדים לבקשת הגב' נחום לבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת כונס הנכסים הרשמי.

לאחר שהוגשו לבית המשפט עמדות הצדדים בכתב ואף התקיים דיון בתיק – הכריע בית המשפט המחוזי בחיפה בהחלטה ארוכה ומנומקת כי הוא מקבל את עמדת הגב' נחום (המיוצגת על ידי משרדנו) כי זכויותיה בקרקע עדיפות וגוברות ולפיכך הוא מורה על מחיקת הערת האזהרה אשר היתה רשומה לטובת כונס הנכסים הרשמי. להלן ההחלטה:

פש"ר 119-94 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' ברבלט ואח'

בפני כב' השופטת בטינה טאובר

המבקשת:   נחום אורית

                   נגד

משיבים:   1. שלמה ברבלט ז"ל – החייב

                2. אלון וולך – הנאמן

               3. כונס הנכסים הרשמי – מחוז חיפה

                                                                                                החלטה

            מבוא

 1.         בפניי בקשה שהוגשה על ידי הגב' נחום אורית (להלן: "המבקשת") ביום 22/07/10, לביטול הערה בדבר צו ניהול על ידי כונס נכסים, שניתן ביום09/11/95 ואשר רשום על נכס, הידוע כגוש 11533, חלקה 82 (להלן: "הנכס").

 2.         במסגרת הבקשה נטען על ידי המבקשת, כי רכשה את הנכס ממר שלמה ברבלט ז"ל (להלן: "החייב") ביום 10/06/90, שילמה במועד המוסכם את מלוא התמורה בגין הנכס והייתה זכאית להירשם כבעלים של הנכס.

             המבקשת ציינה בבקשתה, כי לאחר החתימה על ההסכם ביום 26/06/90, נרשמה לטובתה של המבקשת הערת אזהרה על הנכס, כאשר ביום 12/12/95 נרשמה על הנכס הערה בדבר צו ניהול לטובת כונס הנכסים הרשמי.

             עוד ציינה המבקשת בבקשה, כי ביום 22/01/97 ניתן לחייב צו פשיטת רגל והוא הלך לעולמו ביום 15/05/07.

             המבקשת טענה בבקשתה, כי היא פועלת לרישום זכויותיה במקרקעין ומבקשת כי כונס הנכסים הרשמי יפעל לביטול ההערה על הנכס.

 3.         בקשת המבקשת הועברה לתגובת עו"ד אלון וולך (להלן: "הנאמן") ולתגובת ב"כ הכנ"ר.

 4.         ביום 15/02/11 הוגשה תגובת הנאמן. מתגובת הנאמן עולה, כי הנאמן קיבל מינויו אך לאחרונה ולאחר שעו"ד שלמה ארגוב, אשר שימש כנאמן לנכסי החייב, ביקש להשתחרר מתפקידו.

             הנאמן ציין, כי הוא נזקק לפרק זמן נוסף לצורך לימוד החומר ובדיקתו, שכן מדובר בפרק זמן של למעלה מ-15 שנים.

             הנאמן ציין, כי נפגש עם המבקשת ובא-כוחה.

 5.         בתאריך 12/06/11, ולאחר שלא הוגשה עמדת הנאמן ועמדת הכנ"ר לבקשה, הגישה המבקשת בקשה למתן החלטה, ובמסגרתה פירטה המבקשת את התשתית העובדתית העומדת ביסוד בקשתה.

             במסגרת בקשה זו ובתצהיר שניתן על ידי המבקשת בתמיכה לבקשה נטען, כי בשנת 1985 ראו המבקשת ובעלה מודעה, שהתפרסמה בעיתון מקומי בעיר נהרייה, ובמסגרתה הוצעו למכירה מגרשים בקריית ביאליק. לטענת המבקשת, התקשרו המבקשת ובעלה לחייב, אשר שימש באותה עת כבעלים של משרד תיווך של חברת אנגלו-סכסון בדרך עכו בקריית ביאליק. לטענת המבקשת, ולאחר שהיא ובעלה נפגשו עם החייב וסיכמו עמו על רכישת מגרש, הידוע כגוש 11532, חלקה 105 (להלן: "המגרש"), נחתם ביום 10/05/85 זיכרון דברים בין המבקשת והחייב, כאשר שני הצדדים לא היו מיוצגים. המבקשת טוענת, כי לאחר חתימת זיכרון הדברים, החלה המבקשת לשלם לחייב תשלומים על פי ההסכם, והחייב הוציא למבקשת קבלות, אשר חלקן נשמר.

             המבקשת מאשרת בבקשתה, כי טרם ביצוע הרכישה של המגרש, לא בדקו המבקשת ובעלה את רישומי המגרש בלשכת רישום המקרקעין, לא רשמו הערת אזהרה לטובתם והעסקה לא דווחה לרשויות המס. המבקשת טוענת, כי התנהלות זו של הצדדים נעוצה בעובדה, שהמבקשת והחייב לא היו מיוצגים באותה העת.

             לטענת המבקשת, ולאחר ששילמה את החלק המשמעותי בגין העסקה במגרש, עלה חשש בפני המבקשת ובעלה שדבר מה בעסקה אינו כשורה. בעקבות האמור ובסיוע ידידה, פעלה המבקשת לקבל נסח טאבו, ממנו עלה כי החייב לא היה הבעלים של המקרקעין של המגרש.

             לטענת המבקשת, פנו המבקשת ובעלה לחייב באופן מיידי, התריעו בפניו על התנהלותו הפלילית, ובעקבות האמור הציע להם החייב, כי חלף המגרש יעביר על שמם את הנכס, אשר היה רשום על שמו.

             המבקשת טוענת, כי היא ובעלה הסכימו למוצע, וביום 10/06/90 נחתם בין הצדדים הסכם מכר. ביום 26/06/90, ולאחר שהמבקשת השלימה את התשלום בגין הנכס, נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשת וכן הוצאה לטובתה קבלה, המעידה על גמר חשבון בין הצדדים.

             המבקשת טוענת, כי עוד בשנת 1993 פנתה לעו"ד גבריאל רובין, על מנת שישלים את רישום הנכס על שמה, אולם הדבר לא נעשה עקב חובו של החייב לרשויות המס ועקב היעדרו של אישור מס שבח להעברת הזכויות על שמו, ולכן לא ניתן היה לרשום את הבעלות בנכס על שם המבקשת. עוד ציינה המבקשת, כי כלל לא הייתה מודעת להליכי פשיטת הרגל שננקטו כנגד החייב, עד למועד בו פנתה לקבל ייצוג חדש וביקשה לפעול לרישום הבעלות בנכס על שמה, ואזי נתברר לה באמצעות בא כוחה קיומה של הערה בדבר צו כינוס על הנכס.

 6.         הנאמן בתגובתו, שהוגשה ביום 26/06/11, טען, כי היה על המבקשת לצרף להליך את רשם המקרקעין ואת רשויות המס, אשר מבחינתן רישום ההערות מהווה בטוחה לכאורה להבטחת פירעון חובותיו של החייב כלפי רשויות המס.

             באשר לטענות המבקשת להשתהות הנאמן במתן התגובה טוען הנאמן, כי אין למבקשת אלא להלין על עצמה, כאשר במשך 25 שנים, ולרבות במסגרת הליכי הפש"ר, לא פעלה להסדרת זכויותיה.

             הנאמן הוסיף וציין, כי הנאמן הקודם בהליך, עו"ד שלמה ארגוב, יכול היה לפעול למכירת המקרקעין ולהותיר את שאלת החזרת התמורה ששולמה על ידי המבקשת לפתחו של בית המשפט.

             הנאמן טוען, כי לנוכח העובדה שהחייב מחזיק בזכויות הבעלות במקרקעין, אין כל סיבה מדוע לא יימכרו המקרקעין במסגרת הזמנת הציבור הרחב להציע הצעות, ואזי תוכל המבקשת לפנות בבקשה להארכת המועד להגשת תביעת החוב.

 7.         בתאריך 13/09/11 הגיש הכנ"ר תגובתו לבקשת המבקשת. הכנ"ר התנגד לבקשת המבקשת. בתגובתו טען הכנ"ר, כי הגרסה שהובאה על ידי המבקשת בבקשה למתן החלטה שונה בתכליתה מהגרסה שנמסרה בבקשה המקורית, ועל כן מדובר בגרסה כבושה, והמבקשת לא נתנה הסבר סביר להבדל בין שתי הגרסאות שנטענו על ידה.

             עוד טען הכנ"ר, כי גרסת המבקשת, כפי שבאה לכדי ביטוי בבקשה למתן החלטה, הינה גרסה תמוהה ביותר. הכנ"ר טען, כי בהסכם משנת 1990 לא מוזכר שהנכס שנמכר הוא חליפי לחלקה אחרת. כמו כן, נקבע בהסכם לוח תשלומים עבור החלקה ולא נרשם שהתמורה כבר שולמה עוד בשנת 1985.

             לאור האמור ולאור טענת המבקשת, כי החייב רימה את המבקשת בעבר, סבור הכנ"ר, כי גרסת המבקשת לעניין הוראות ההסכם משנת 1990, ואשר כללו חיוב של תשלומים, כמו גם אי העברת הבעלות בנכס מזה למעלה מ-21 שנה, אינה סבירה.

8.         בתאריך 16/11/11, ולאחר שניתנה למבקשת ארכה להגשת תשובתה לתגובת הכנ"ר, הגישה המבקשת תשובה, במסגרתה פירטה המבקשת עמדתה והתייחסה לטענות הנאמן והכנ"ר.

 9.         יצוין, כי ביום 18/07/11 התקיים דיון בבקשת המבקשת, במסגרתו נחקרה המבקשת על גרסתה על ידי הנאמן.

            דיון –

            העובדות שאינן שנויות במחלוקת

 10.        לאחר ששבתי ועיינתי בתצהיר המבקשת ובנספחיו, בטיעוני הנאמן והכנ"ר וכן בפרוטוקול חקירתה סבורני, כי עלה בידי המבקשת לבסס את התשתית העובדתית כדלקמן:

             אין מחלוקת, כי בשנת 1985, ובעת שהיה בבעלות החייב משרד תיווך של חברת אנגלו-סכסון בדרך עכו בקריית ביאליק, פרסם החייב מודעה בעיתון מקומי, בסמוך ליום 10/05/85, במסגרתה הציע למכירה מגרשים חקלאיים בקריית ביאליק. בעקבות פרסומים אלה התקשרו המבקשת ובעלה לחייב, נפגשו עמו והסכימו על רכישת הנכס.

 11.        עוד עולה מהראיות שהוצגו על ידי המבקשת, כי ביום 10/05/85 נחתם זיכרון דברים בין המבקשת והחייב, שעה שהצדדים לא היו מיוצגים, במסגרתו רכשה המבקשת את המגרש.

 12.        בעקבות פנייה של המבקשת ובעלה לחייב, נקשר בין הצדדים ביום 10/06/90 הסכם מכר, לפיו יעביר החייב למבקשת נכס אחר שהינו בבעלותו, קרי הנכס נשוא בקשה זו, ואשר החייב היה רשום כבעלים של נכס זה. גם בעסקה זו לא היו הצדדים מיוצגים.

 13.        ביום 25/06/90 העבירה המבקשת לחייב את התשלום האחרון המגיע בגין עסקת המקרקעין, בסך של 2,000$. החייב הוציא למבקשת קבלה, המעידה על גמר החשבון בין הצדדים, ופעל על פי הסכמת הצדדים לרישום הערת אזהרה לטובתה של המבקשת ביום 26/06/90. אין חולק, כי עסקה זו דווחה על ידי הצדדים לרשויות המס.

 14.        לא ניתן לחלוק על העובדה, כי החייב הגיע למשרדו של ב"כ המבקשת, עו"ד גבריאל רובין, וחתם בחודש אוקטובר 1993 על ייפוי כוח בלתי חוזר, המייפה את כוחו של עו"ד גבריאל רובין לפעול לשם העברת הזכויות על שם המבקשת.

 15.        אין חולק, כי על הנכס רבצו חובות לרשויות המס והעברת הבעלות בנכס על שמה של המבקשת לא התאפשרה טרם הסדרת חובו של החייב לרשויות המס.

 16.        בתאריך 12/12/95 נרשמה לטובת כונס הנכסים הרשמי הערה בדבר צו כינוס נכסי החייב, וביום 22/01/97 ניתן צו פשיטת רגל לחייב ועו"ד שלמה ארגוב מונה כנאמן לנכסי החייב.

 17.        בתאריך 15/05/07 נפטר החייב, וביום 19/11/10, ולאחר שעו"ד שלמה ארגוב ביקש להשתחרר מתפקידו, מונה עו"ד אלון וולך לשמש כנאמן לנכסי עיזבון המנוח.

 18.        אין חולק, כי בכל משך ההליך, ובפרט מאז הכרזתו של החייב ועד לפטירתו, במשך למעלה מ-10 שנים, וחרף העובדה שנרשמה עוד ביום 12/12/95 הערה בדבר צו כינוס על הנכס בלשכת רישום המקרקעין, לא ננקטו על ידי הנאמן לנכסי החייב ו/או על ידי הכנ"ר הליכים כלשהם בקשר לנכס ו/או למימושו ולא הועלתה על ידי החייב, הנאמן והכנ"ר טענה כלשהי באשר לזכויותיו של החייב בנכס. מאידך, וחרף העובדה שהמבקשת השלימה לטענתה חיוביה על פי הסכם המכר בתאריך 25/06/90, לא הושלם רישום הבעלות בנכס על שמה של המבקשת.

 19.        התנגדות הכנ"ר לבקשת המבקשת נסבה בעיקרה על הטענה, כי גרסת המבקשת, כפי שקיבלה ביטויה בבקשה למתן החלטה מיום 12/06/11, הינה גרסה כבושה, העומדת בסתירה לגרסת המבקשת בבקשתה, וכן כי לא עלה בידי המבקשת לבסס את גרסתה החדשה, שהינה מנוגדת להיגיון וללשון המסמכים שהוצגו על ידי המבקשת, בהיעדר הסבר מניח את הדעת מצד המבקשת.

             אכן צודקת ב"כ הכנ"ר, כי בבקשה שהוגשה על ידי המבקשת ביום 22/07/10 נטען על ידי המבקשת בתמצית, כי המבקשת רכשה את הנכס מהחייב ביום 10/06/90 ושילמה במועד המוסכם את מלוא התמורה בגין העסקה, בלא שגוללה את המסכת המקיפה, שקיבלה ביטויה בבקשה למתן החלטה. במסגרת הבקשה למתן החלטה, ואשר נתמכה בתצהיר המבקשת, פירטה המבקשת את גרסתה המלאה לראשונה וציינה, כי רכשה מהחייב ביום 10/05/85 את המגרש, כעולה מזיכרון הדברים שצורף, וכן ציינה כי לאחר ששילמה את רוב התמורה ונוכחה לדעת כי זכויות הבעלות על הנכס אינן רשומות על שם החייב, הסכים החייב ליתן למבקשת נכס חלופי, שזכויות הבעלות שלו בנכס נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, קרי הנכס נשוא הבקשה.

             בנסיבות העניין סבורני, כי גרסת המבקשת אינה גרסה כבושה, ואף אינה עומדת בסתירה לגרסתה, כפי שקיבלה ביטויה בבקשה למתן החלטה. בהקשר זה, מקובלים עליי הסבריה של המבקשת, לפיהם סברה בעת הגשת הבקשה כי המדובר בבקשה פורמאלית, שכן הניחה שהליך הפש"ר בעניינו של החייב, שהחל בשנת 1994, הסתיים, ועל כן סברה כי די בהגשת בקשה קצרה ותמציתית, המציינת את התוצאה, לפיה רכשה המבקשת בתמורה את הנכס נשוא הבקשה מהחייב ביום 10/06/90. בשלב מאוחר יותר, ולאחר שהמבקשת נוכחה לדעת כי אין המדובר בעניין בירוקראטי פעוט ועוד בטרם העלו הנאמן והכנ"ר הסתייגויות כלשהן לעניין זכויות המבקשת בנכס, פירטה המבקשת מיוזמתה את מלוא השתלשלות האירועים.

             גרסתה המפורטת של המבקשת אינה עומדת בסתירה לגרסה התמציתית שהובאה על ידה במסגרת הבקשה, ואין בפירוט הנסיבות כדי לשנות את גרסת המבקשת, לפיה רכשה זכויות בעלות בנכס.

             זאת ועוד, בישיבת בית המשפט שהתקיימה ביום 18/07/11 נחקרה המבקשת על גרסתה. עיון בפרוטוקול מעלה, כי לא נתגלו סתירות בגרסתה של המבקשת, לא כל שכן סתירות של ממש, ובפועל הנאמן והכנ"ר לא העלו טענה כלשהי לעניין תום לבה של המבקשת ו/או לעניין קנוניה שנרקמה בין המבקשת והחייב לצורך הברחת נכסיו.

             יצוין, כי בתצהיר המבקשת ובחקירתה הסבירה המבקשת באריכות את פשר ההסכם שנכרת בין החייב והמבקשת בתאריך 11/06/90. המבקשת הסבירה, כי לאחר שהחייב רימה אותה ואת בעלה, ומשנוכחו היא ובעלה לדעת כי המגרש שמכר לה החייב בשנת 1985 לא היה כלל בבעלותו ולאחר שהמבקשת ובעלה אימתו את החייב עם עובדה זו, הסכים החייב למכור למבקשת חלף המגרש שנמכר בשנת 1985 נכס אחר, שזכויותיו היו רשומות על שם החייב. המבקשת צירפה לראיותיה את נסח רישום המקרקעין של שתי החלקות, אשר אימתו את טענותיה ואשר מהם עולה כי המגרש שנמכר על ידי החייב בשנת 1985 לא היה כלל בבעלות החייב, בשונה מהנכס נשוא בקשה זו.

             המבקשת הוסיפה והסבירה, כי החייב לקח את זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים בשנת 1985, ואשר ענה על דרישת הכתב ומהווה חוזה מכר מקרקעין לכל דבר ועיקר, תיקן את התאריך, את כתובת המבקשת ששונתה בינתיים ואת פרטי הגוש והחלקה בכתב ידו, והותיר את לוח התשלומים על כנו. גרסתה של המבקשת, לפיה לא נדרשה לשלם מחדש את כל התשלומים ששילמה בגין המגרש שנרכש על ידה מכוח זיכרון הדברים ואשר הועברו על ידה לחייב, מתיישבת עם ההיגיון ואף נתמכת בקבלה שהציגה המבקשת, הנושאת תאריך 25/06/90, ואשר בה ציין החייב בכתב ידו את המילים: "גמר חשבון". בעקבות האמור נרשמה לטובת המבקשת הערת האזהרה על הנכס. וכאמור, הבקשה לרישום הערת האזהרה נחתמה על ידי החייב ותומכת בגרסת המבקשת.

             עצם העובדה שהחייב והמבקשת חתמו פעם נוספת על ההסכם משנת 1985, לאחר שזה תוקן על ידי החייב, כמפורט לעיל, תומכת אף היא בהשתלשלות האירועים הנטענת על ידי המבקשת ובגרסתה.

             זאת ועוד, ככל שהחייב ו/או הנאמן ו/או הכנ"ר סברו כי לחייב זכויות בנכס ואלה לא נמכרו על ידו כדין למבקשת, לא מתיישב האמור עם התנהלות החייב, הנאמן-עו"ד שלמה ארגוב והכנ"ר, אשר היו מודעים לקיומה של הערה של הכנ"ר על הנכס מאז 12/12/95, ולמעשה לא נקטו בשום הליך כדי להסיר את הערת האזהרה שנרשמה על ידי המבקשת עוד ביום 26/06/90 ו/או כדי לפעול למימוש המקרקעין לטובת קופת הפש"ר ונושי החייב. התנהלות זו של החייב, הנאמן-עו"ד שלמה ארגון והכנ"ר מלמדת אף היא, כי אכן גרסתה של המבקשת הינה גרסת אמת, ובחייו של החייב לא היו לחייב, לנאמן ולכנ"ר טענות כלשהן ביחס לזכויות של החייב בנכס.

 20.        הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובעת כדלקמן:

                    "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה".

             מהוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין עולה, אפוא, כי עצם העובדה שניתן צו פשיטת רגל על נכסי החייב, אין בה כדי לשלול את זכויותיה של המבקשת על פי הערת האזהרה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת הליך פשיטת הרגל לא עומדת ביחס להתחייבות האמורה.

             וכאמור, כב' השופטת לבהר שרון, בבש"א (תל-אביב) 14281/02, בכר חיים דן ואח' נ' עו"ד בר חיים דן (פרסום נבו), 14/07/05, ציינה כדלקמן:

             "כוחה של הערת אזהרה בא לידי ביטוי לא רק במניעת רישום עסקאות סותרות, אלא גם במצב של פשיטת רגל או פירוק. סעיף 127 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע, כי זכויות המוגנות בהערת אזהרה לא תפגענה עקב כניסת חברה מוכרת לפירוק. על פי האמור בסעיף 127(ב) לחוק זכויות המבקשים עדיפות וגוברות על זכויות המשיבים, ומעמדם בהליך של פירוק יהיה כמעמד נושה מובטח. וכלשון הסעיף:

            '127. תוצאות של הערת אזהרה

            ….

            ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה'.

            אם כן, הערת אזהרה אינה מקנה לבעליה רק זכות שלילית המונעת רישום עסקאות סותרות, אלא אף מקנה לבעליה זכויות מהותיות, כאשר המוכר נכנס למצב של פשיטת רגל או פירוק. יפים לעניין זה הדברים האמורים בע"א 558/88 איטונג בע"מ נ' לוי דוד ובניו בע"מ (בפירוק), פ"ד מח(2) 102:

            'לעומת זאת, בקרות אחד האירועים המנויים בסעיף 127(ב) לחוק, מקימה הערת האזהרה לבעליה עדיפות מהותית על בעלי זכויות אחרים, וזאת מכוחה היא ובעצם רישומה. עדיפות זו-גוון קנייני בולט לה, שכן מידת עמידותה של הזכות במצבי חדלות פירעון היא אחד המבחנים החשובים והקובעים בשאלת קנייניותה… בין אם כך ובין אם כך, ההערה מבטיחה את הזכאי על פיה במצבי חדלות-פירעון ומתוך כך, כפי שיובהר מייד, מעניקה לו עדיפות על כלל נושי החייב. יתרון ממשי זה די בו כדי לשוות לבעל ההערה מעמד של נושה מובטח, אשר נבחן, כאמור, בראש ובראשונה, במידת עמידותו במצבי חדלות-פירעון של החייב… לסיכום הדברים עד כה-הערת האזהרה מיטיבה את מצבו של הנושה-בעליה ולמעשה, הופכת אותו לנושה מובטח, בעל עדיפות מיוחדת על פני שאר הנושים'.

            מכאן שרוכש שלא הייתה רשומה לטובתו הערת אזהרה לפני הפירוק, ובידיו זכויות אובליגטוריות בלבד-הוא נושה רגיל של החברה, בעוד הרוכשים שרשמו הערת אזהרה לטובתם ויש בידיהם זכות קניינית, הם נושים מובטחים, שהפירוק אינו פוגע בזכויותיהם" (ההדגשות במקור-ב.ט.).

             ובלשונו של בית המשפט העליון בע"א 558/88, איטונג בע"מ נ' לוי דוד ובניו בע"מ (פרסום נבו), 26/04/94:

             "לעומת זאת, בקרות אחד האירועים המנויים בסעיף 127(ב) לחוק, מקימה הערת האזהרה לבעליה עדיפות מהותית על בעלי זכויות אחרים, וזאת מכוחה היא ובעצם רישומה. עדיפות זו-גוון קנייני בולט לה, שכן מידת עמידותה של הזכות במצבי חדלות-פירעון היא אחד המבחנים החשובים והקובעים בשאלת קנייניותה (ויש אומרים אף המבחן המכריע-ראה א' פרוקצ'יה 'דיני פשיטת רגל והחקיקה האזרחית בישראל', בעמוד 81). לעניין זה יפים דבריו של פרופ' ויסמן כי:

            'זכות העדיפות בפשיטת רגל היא מתכונות היסוד של הזכות הקניינית… קנייניות הזכות היא הגורמת לתוצאה שהזכות משוריינת מפני מעקלים וגוברת על זכויות נושים בהליכי פשיטת רגל, פירוק ויתר האירועים המנויים בסעיף 127 לחוק המקרקעין'. (י' ויסמן "זכות קנין' בפסיקה: התיאוריה בשירותי הפרקטיקה', עיוני משפט ט"ו (תש"ן) 53 בעמוד 60).

            הנה כי כן, נסכם ונאמר-זכות העקיבה וזכות העדיפות מתקיימות, לכאורה, שעה שנרשמת הערת האזהרה, אך במקרים רבים זוהי תוצאה דה-פאקטו בלבד, תולדת המניעה הרישומית הקבועה בסעיף 127(א), ואין היא טבועה בהערה גופה. בשל כך, קשה לאפיין את הערת האזהרה כזכות קניינית 'טהורה' ומלאה, במובנו המסורתי של המונח. מאידך גיסא, לא ניתן לשלול את חפציות ההערה מכל וכל, שהרי אם כך נעשה, נימצא מתעלמים מפניה הקנייניים (ולו גם בפועל), ובמיוחד מן העדיפות שהיא מקנה לבעליה במצבי חדלות-פירעון, ואשר היא, כאמור, מתכונות היסוד של הזכות הקניינית.

            21. ומה, אפוא, כי בשל השניות המתגלה בהערת האזהרה, יש לראותה כיצור-כלאיים, שלו תווי אופי קנייניים ולא-קנייניים כאחד. בחלק מן המקרים (למשל, כאשר החייב הופך חדל-פירעון) בא לידי ביטוי אופייה החפצי של ההערה, ואילו במצבים אחרים בולט דווקא טיבה הרישומי-מניעתי. אין לחפש, על כן, אחר הגדרה גורפת וממצה, שבכוחה לשקף את פועלה של ההערה בכל מקרה ולכל עניין, תוך מיונה כזכות כזו או אחרת, על פי המקובל בדיני הקניין הקלאסיים. תחת זאת, יש לבחון את הערת האזהרה בכל מקרה לגופו, על רקע הסיטואציה הקונקרטית המתעוררת. סיווגה ומיונה של ההערה, ככל שהם נדרשים, יוכרעו על פי אלה ממאפייניה אשר להם ביטוי מיוחד בהקשר הנדון".

             ובהמשך:

             "יתרונו של הנושה המובטח והעדיפות הנתונה לו באים לכלל ביטוי בעיקר, אם כי לא בהכרח רק, במצבים שבהם החייב הוא חדל-פירעון. בשל כך, ובהתאם לכלל שקבענו, כי ההערה נבחנת על פי ההקשר המתאים והעניין הנדון, הרי בתשובה לשאלה אם הערת האזהרה הופכת את הזכאי על פיה לנושה מובטח, נודעת חשיבות מיוחדת לפועלה ולתוצאותיה במצבי חדלות-פירעון.

            סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מורה, כאמו, כי במצבים כאלה לא נפגעות הזכויות הנובעות מההתחייבות נשוא הערת האזהרה. במובן זה, ההערה 'מייחדת' את נכס המקרקעין, בראש ובראשונה, להבטחת זכותו של בעליה, ובכך מעניקה לו עדיפות על שאר נושי החייב, שפשט רגלו או שנפתחו הליכים לפירוקו.

            כך, למשל, כאשר ניתן צו לפירוק חברה בטרם השלימה זו לממש התחייבותה לבעל ההערה, מוסיפה הערת האזהרה 'לרבוץ' על נכס המקרקעין ואינה נמחקת, ובכך מבטיחה שבעליה לא ייצא בלא כלום-גם אם לא תוענק לו הזכות שהובטחה לו בקרקע, הוא יזכה בתמורה כספית עבור הסכמתו למחיקת ההערה, וזאת בשל המחסום שיוצרת ההערה בכך שהיא מונעת רישומן של עסקאות סותרות: בעל הקרקע יהיה מוכן לשלם לנושה סכום מסוים כדי לשחרר את הקרקע ולאפשר עסקאות חדשות.

            זאת ועוד. נוטה אני לגישה לפיה במקרים המתאימים, היתרון המתגלם בהערת האזהרה יבוא לכלל מימוש ברישום הזכות נשוא ההערה, כלומר, בהשלמת הזכות הקניינית המובטחת, וזאת גם אם התרחש אירוע מפקיע כמפורט בסעיף 127(ב) (ראה בעניין זה ה"פ (ת"א) 443/90 'אריה' חברה לביטוח בע"מ נ' עו"ד סלפוי, פ"מ תשנ"ב(2) 3; השווה גם לדברי הנשיא שמגר בע"א 813/85, 81/86, 117 נחשון נ' שי, פ"ד מב(1) 340 בעמוד 349…".

              יצוין, כי בפסק דינו של כב' השופט לויט בת"א (תל-אביב) 1310/91, רונית ורנר הנאמן על נכסי פושט הרגל שמואל אבני נ' עיזבון המנוח רחל אבני בע"מ (פרסום נבו), 27/02/94, נקבע, כי מכוח הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, יוכל המוטב על פי הערת האזהרה להשלים את העסקה על דרך רישומה, חרף העובדה שהבעלים הרשום של המקרקעין נקלע להליכי פשיטת רגל. כב' השופט לויט קובע כדלקמן:

             "כאשר עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום, ממילא אין עוד כל צורך בהערת האזהרה והיא אכן נמחקת. מאידך, כאשר טרם הסתיימה העסקה ברישום, וגם אם צד לעסקה פשט רגל, הרי שכלפי הנושה עדיין קיימת ההתחייבות האובליגטורית כשלעצמה. לשם כך אין הנושה זקוק כלל לרישום הערת אזהרה. מכאן שאם נעניק לרישום הערת האזהרה נפקות שאיננה חזקה יותר מן ההכרה בתוקפה האובליגטורי של העסקה, אין כל משמעות מעשית להוספתו של סעיף 127 (ב).

            בחוקקו את סעיף 127 (ב) רצה המחוקק להגן על תוקפה של עסקה במקרקעין בשלב הביניים שבין רישום הערת האזהרה לרישום הזכות נשוא העסקה, על ידי מתן עדיפות לבעל הזכות בעטיה נרשמה ההערה על פני אחרים שגם להם זכויות כנגד הבעלים הרשום. תכנה של העדיפות היא, שריון הזכויות 'הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה'".

             כך גם כב' השופט (כתוארו אז) גורן פסק בת"פ (תל-אביב) 443/90, "אריה" חברה לביטוח בע"מ נ' עו"ד סלפוי, הנאמן על נכסי החייבים מיכאלה ואפרים זיו, פ"מ תשי"ב (2), 3:

             "הוראת סעיף 127(ב) לא נועדה ליצור מחסום רישומי גרידא, כי אם להכריע בתחרות שבין הזכאי על-פי ההערה לבין נושי הבעלים הרשום, תוך העדפת זכותו של הראשון (ראה סעיף 16 לסיכומי המבקשת)…

            אם כן, מה היא הזכות נושא הערת האזהרה במקרה שלפנינו ומהם מרכיביה? בגרעינה, זוהי זכות במובן הצר, המתאפיינת בחובה מקבילה, זהה לה בתוכנה, העומדת מולה (זכויות במובן הצר מכונות לעתים 'זכויות דרישה'-כינוי המבליט תכונתן זו); למבקשת זכות במובן הצר לקבל את רישום המשכנתא על שמה, כשמול זכות זו נמצאת חובת החייבים לרשום (או לדאוג לרישום) משכנתא זו. אך הזכות במובן הצר אינה ממצה את תיאור הזכות שיצר חוזה ההלוואה. הזכות במובן הצר היא רק 'הגרעין' של הזכות שנוצרה, שכאשר נבדוק אלו זכויות נמצאות ב'פריפריה' שלה, נמצא, כי החשובה והמשמעותית שבהן היא זכות מסוג כוח:נ הכוח המשפטי שיש למבקשת לפעול למימוש זכות 'הגרעין'. הפשטת זכותה של המבקשת מזכות-כוח זו, מותירה למעשה את זכותה ריקה מתוכן:ב זוהי זכות 'עירומה', שאינה מעניקה לבעליה כל יתרון ממשי, שכן אין בכוחו המשפטי לפעול כדי לממשה.

            והרי זה בדיוק מה שיקרה, אם תתקבל עמדת המשיבים, לפיה יש להשאיר את הערת האזהרה, אך אין לרשום את המשכנתא. ברור שפתרון זה, לא רק שיש בו משום פגיעה בזכות המשיבה, אלא שיש בו פגיעה קטלנית. בדרך זו תופשט זכות המבקשת ממרכיב מרכזי המהווה חלק אינטגראלי ממנה (מרכיב הכוח המשפטי), ותיוותר למעשה זכות ריקה (או כמעט ריקה) מתוכן. ברור, כי פגיעה כזו אינה מתיישבת עם הוראת הסעיף, נהפוך הוא:ו כל תכליתו של סעיף זה הינה למנוע פגיעות מעין זו".

             וכך בה"פ 4225/05, שמואל אמזלג נ' עו"ד אסף ניב כונס נכסים (פרסום נבו), 01/05/07:

             "לעניין זה, נקבע כי סעיף 127(ב) לא נועד להגן רק על זכות הבעלות של רוכשי דירות, אלא הוא חל על כל בעל זכות קניינית שלהבטחתה נרשמה הערת אזהרה (פולק, בעמ' 114-115; ה"פ (תל-אביב) 443/89 אריה חברה לביטוח נ' מיכאלה, תק-מח 91 (3) 735, פיסקה 13). הערת האזהרה אינה בעלת ערך כשלעצמה במובן זה, שיש בה כדי להעלות זכות חוזית לדרגה קניינית או מעין קניינית. פועלה של ההערה הוא בהגנה על הזכות שבידי בעליה, וכאשר בידי בעליה זכות חוזית לעסקה במקרקעין, אנו אומרים כי ההערה יוצרת מעין זכות כלאיים, המגנה על השלמת העסקה הקניינית".

             מן האמור נובע, כי מכוח הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, זכאי המוטב על פי הערת האזהרה הרשומה לטובתו להירשם כבעלים של הנכס ואין בידי הנאמן למנוע רישום זה מכוח נקיטתם של הליכי פשיטת רגל כנגד החייב.

 21.        בנסיבות העניין, ולאחר שעלה בידי המבקשת להוכיח, כי הינה בגדר "קונה" ועסקת המכר שנעשתה בינה ובין החייב נעשתה בתום לב ובתמורה כמפורט לעיל, אין העסקה שנקשרה בין המבקשת והחייב באה בגדר הענקה הניתנת לביטול מכוח סעיפים 96(ב) ו/או 96(ג) לפקודת פשיטת הרגל. וכאמור, מעיון בתגובות הנאמן עולה, כי טענה מעין זו אף לא נטענה על ידי הנאמן.

 22.        לאור כל האמור לעיל, סבורה אני, כי יש מקום להורות על מחיקת ההערה שנרשמה ביום 12/12/95, בדבר צו מינוי כונס הנכסים הרשמי. הערות האזהרה הרשומות לטובת רשויות המס תיוותרנה, בשלב זה, בעינן ואף שמו של החייב, הרשום כבעלים של הנכס, לא יימחק ממרשם המקרקעין והמבקשת תוכל להירשם כבעלים של הנכס לאחר שתפעל להסרת הערות האזהרה הרשומות לטובת רשויות המס, בין בהסכמת רשויות המס ובין בהליך אחר שהמבקשת תיאלץ לנהל בפני בית המשפט המוסמך, ולאחר שהמבקשת תמציא לרשם המקרקעין את האישורים הדרושים ותישא בהיטלים החלים מכוח הדין, תוסב הבעלות בנכס על שמה.

             סוף דבר

 23.        לאור כל האמור לעיל, הנני מורה לרשם המקרקעין למחוק את הערתו בדבר צו ניהול על ידי כונס הנכסים הרשמי על הנכס, הידוע כגוש 11533 חלקה 82, מיום 12/12/95, שטר מספר 042525/0001.

 24.        המזכירות תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים.

 ניתנה היום, י"ג טבת תשע"ב, 08 ינואר 2012, בהעדר הצדדים.

 בטינה טאובר

 

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן